Spekulationssteuer Immobilie: Frist, Berechnung, Beispiel

Wer eine vermietete Wohnung, ein Pflegeappartement oder ein Mikroapartment aus dem Privatvermögen verkauft, stellt sich früher oder später die Frage nach der Spekulationssteuer. Bei einer Immobilie entscheidet vor allem der Zeitpunkt des Verkaufs darüber, ob der Gewinn steuerfrei bleibt oder mit dem persönlichen Steuersatz versteuert wird. Für Anlegerinnen und Anleger geht es dabei schnell um fünfstellige Beträge.

Dieser Ratgeber erklärt, wann beim Verkauf einer Anlage-Immobilie Steuern anfallen, wie die Spekulationsfrist richtig berechnet wird, wie sich der Veräußerungsgewinn zusammensetzt und warum die Abschreibung dabei eine große Rolle spielt. Eine Beispielrechnung zeigt den Unterschied zwischen einem Verkauf im siebten Jahr und einem Verkauf nach Ablauf der Frist. Alle Angaben beziehen sich auf die Rechtslage Stand: Oktober 2026.

Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

„Spekulationssteuer“ ist ein umgangssprachlicher Begriff. Eine eigene Steuer dieses Namens gibt es nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Diese Gewinne gehören zu den sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 2 EStG und werden in der Steuererklärung in der Anlage SO angegeben.

Für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht regelt § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG: Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Das gilt ausdrücklich auch für Gebäude, Eigentumswohnungen und Teileigentum. Ein Pflegeappartement, eine Wohnung im Betreuten Wohnen oder ein Mikroapartment werden steuerlich also genauso behandelt wie eine klassische Eigentumswohnung.

Die Regel betrifft nur Immobilien im Privatvermögen. Gehört eine Immobilie zu einem Betriebsvermögen, etwa einer GmbH oder einem gewerblichen Einzelunternehmen, ist jeder Veräußerungsgewinn unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Für die meisten privaten Kapitalanleger, die eine oder wenige Wohnungen vermieten, ist § 23 EStG die maßgebliche Vorschrift.

Veräußerungserlös und Veräußerungsgewinn

Zwei Begriffe werden im Alltag oft verwechselt: Der Veräußerungserlös (im Gesetz: Veräußerungspreis) ist der Kaufpreis, den die Käuferin oder der Käufer zahlt, der Veräußerungsgewinn ist das, was nach Abzug der Anschaffungskosten und der Verkaufskosten davon übrig bleibt, und nur dieser Gewinn wird besteuert. Wer eine Wohnung für 360.000 € verkauft, versteuert also nicht 360.000 €, sondern nur den Unterschied zu den steuerlich maßgeblichen Kosten.

Die Spekulationsfrist von zehn Jahren richtig berechnen

Für die Frage, ob ein Verkauf steuerpflichtig ist, kommt es auf zwei Daten an: den Tag der Anschaffung und den Tag der Veräußerung. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist dafür jeweils der Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags maßgeblich, bei Immobilien also das Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags (z.B. BFH, Urteil vom 08.04.2014, IX R 18/13, und Urteil vom 10.02.2015, IX R 23/13).

Nicht maßgeblich sind dagegen:

So berechnen Sie die Frist

Die Frist läuft von Kaufvertrag zu Kaufvertrag. Wurde der Kaufvertrag beim Erwerb am 14.12.2019 beurkundet, endet die Zehnjahresfrist mit Ablauf des 14.12.2029. Ein Verkaufsvertrag, der am 14.12.2029 oder früher beim Notar unterschrieben wird, fällt noch in die Frist. Ein Verkaufsvertrag ab dem 15.12.2029 liegt außerhalb. Weil es auf einzelne Tage ankommt, empfiehlt sich in der Praxis ein Puffer von einigen Tagen bis Wochen nach dem Jahrestag.

Wichtig sind außerdem diese Sonderfälle:

Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?

§ 23 Abs. 3 EStG legt fest, wie der Gewinn ermittelt wird. Vereinfacht gilt:

Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten

Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis die Kaufnebenkosten, also vor allem die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten und eine Maklerprovision beim Kauf. Auch nachträgliche Herstellungskosten, etwa für einen Ausbau oder eine umfassende Modernisierung, erhöhen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Laufende Erhaltungsaufwendungen, die Sie bereits als Werbungskosten bei den Mieteinkünften abgesetzt haben, zählen dagegen nicht dazu.

Die AfA wird wieder hinzugerechnet

Dieser Punkt wird häufig übersehen und ist für Kapitalanleger besonders wichtig. Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungskosten um die Absetzung für Abnutzung (AfA), erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen wurden. Rechnerisch wird die in Anspruch genommene AfA also wieder hinzugerechnet.

Das betrifft die lineare AfA genauso wie die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG, die Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen nach § 7b EStG und die erhöhten Absetzungen bei Denkmalimmobilien nach § 7i EStG. Je höher die Abschreibungen in den ersten Jahren waren, desto höher fällt bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist der steuerpflichtige Gewinn aus. Die Steuerersparnis aus der Vermietungsphase wird dadurch teilweise wieder ausgeglichen. Nach Ablauf der Frist bleibt die AfA dagegen endgültig steuerwirksam, ohne dass beim Verkauf eine Hinzurechnung erfolgt.

Werbungskosten beim Verkauf

Abziehbar sind Kosten, die durch den Verkauf veranlasst sind, zum Beispiel:

Freigrenze von 1.000 € seit 2024

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 € beträgt. Die Grenze wurde mit dem Wachstumschancengesetz ab dem Veranlagungszeitraum 2024 von zuvor 600 € angehoben. Bei zusammen veranlagten Ehegatten gilt sie für jede Person gesondert.

Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Liegt der Gesamtgewinn bei 999 €, ist er vollständig steuerfrei. Liegt er bei 1.000 € oder darüber, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig, nicht nur der Teil oberhalb der Grenze. Beim Verkauf einer Immobilie wird die Grenze in aller Regel deutlich überschritten. Relevant ist sie vor allem, wenn im selben Jahr weitere private Veräußerungsgeschäfte anfallen, etwa der Verkauf von Kryptowährungen innerhalb eines Jahres, die ebenfalls unter § 23 EStG fallen und in den Gesamtgewinn eingehen.

Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz

Der Veräußerungsgewinn wird dem übrigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Einen festen Steuersatz wie die Abgeltungsteuer bei Kapitalerträgen gibt es nicht. Hinzu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Zwei Punkte sind für die Planung wichtig:

Verluste aus dem Verkauf

Auch ein Verlust ist möglich, etwa wenn der Verkaufspreis unter den um die AfA geminderten Anschaffungskosten liegt. Nach § 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG gilt für solche Verluste eine strenge Verrechnungsbeschränkung:

Ein Verlust aus einem Immobilienverkauf innerhalb der Frist kann also später nützlich werden, etwa wenn Sie eine zweite Immobilie innerhalb der Frist mit Gewinn verkaufen. Damit der Verlust festgestellt wird, muss er in der Steuererklärung angegeben werden. Ein Verlust aus einem Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist ist steuerlich unbeachtlich, genauso wie ein Gewinn.

Ausnahme: selbst genutzte Immobilien

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sind Immobilien vom privaten Veräußerungsgeschäft ausgenommen, die

Für die zweite Variante genügt nach der Rechtsprechung ein zusammenhängender Zeitraum, der drei Kalenderjahre berührt: Das mittlere Jahr muss vollständig, das Verkaufsjahr und das zweite Vorjahr müssen mindestens teilweise selbst bewohnt sein. Eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr nach dem Auszug ist unschädlich (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19). Als eigene Wohnzwecke gilt nach Auffassung der Finanzverwaltung auch die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag haben.

Für eine vermietete Anlage-Immobilie greift die Ausnahme in der Regel nicht. Eine entgeltliche Vermietung, auch an Angehörige, ist keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Bei einem Pflegeappartement oder einer Wohnung im Betreuten Wohnen, die über einen Pachtvertrag an einen Betreiber überlassen ist, scheidet die Eigennutzung ohnehin aus. Für diese Anlageklassen ist die Spekulationsfrist der entscheidende Maßstab. Was beim Verkauf eines Pflegeappartements zusätzlich zu beachten ist, lesen Sie im Ratgeber Pflegeimmobilie verkaufen.

Schenkung und Erbschaft: Die Frist läuft weiter

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, schafft sie steuerlich nicht neu an. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird dem Einzelrechtsnachfolger bei einem unentgeltlichen Erwerb die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Für Erben als Gesamtrechtsnachfolger gilt dasselbe. Die Folgen:

Vorsicht bei einer sogenannten gemischten Schenkung: Übernimmt die oder der Beschenkte zum Beispiel ein noch laufendes Darlehen, gilt die Übertragung insoweit als teilentgeltlich. Für den entgeltlichen Teil liegt eine neue Anschaffung vor, und dafür beginnt eine neue Zehnjahresfrist. Für die Schenkerin oder den Schenker gilt der entgeltliche Teil zugleich als Veräußerung, die innerhalb der Frist steuerpflichtig sein kann. Erbschaft- und Schenkungsteuer sind davon unabhängig und werden gesondert geprüft.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf

Wird eine finanzierte Immobilie vor Ende der Zinsbindungsfrist verkauft, verlangt die Bank für die vorzeitige Ablösung des Darlehens meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Steuerlich gilt:

Für die Planung lohnt ein Blick in den Darlehensvertrag: Endet die Zinsbindung ohnehin kurz nach Ablauf der Spekulationsfrist, lassen sich unter Umständen beide Kosten vermeiden. Bei Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren besteht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Gewerblicher Grundstückshandel: die Drei-Objekt-Grenze

Wer innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobilien kauft und wieder verkauft, kann den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen. Nach dem BMF-Schreiben vom 26.03.2004 (BStBl I 2004, S. 434) liegt in der Regel ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren nach Anschaffung oder Errichtung veräußert werden. Jede Eigentumswohnung zählt dabei als eigenes Objekt.

Die Folge: Die Gewinne sind Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG, unterliegen zusätzlich der Gewerbesteuer und sind unabhängig von einer Haltedauer steuerpflichtig. Die Spekulationsfrist spielt dann keine Rolle mehr. Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Indiz und keine starre Grenze. Für langfristig orientierte Anleger, die ihre Wohnungen über viele Jahre vermieten, ist das Thema in der Regel nicht relevant. Wer mehrere Verkäufe plant, sollte die Konstellation vorab steuerlich prüfen lassen.

Beispielrechnung: Verkauf im siebten Jahr oder nach Ablauf der Frist

Das Beispiel zeigt: Bei einer Anlage-Immobilie ist die Haltedauer ein zentraler Faktor für das Ergebnis. Wer früher verkaufen muss, etwa wegen einer Trennung, eines Umzugs oder einer veränderten Finanzlage, sollte die Steuerlast vor dem Notartermin genau kennen. Wie die laufenden Mieteinnahmen während der Haltedauer besteuert werden, erklärt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Checkliste vor dem Verkauf einer Anlage-Immobilie

Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Frist nach dem Grundbucheintrag berechnen. Maßgeblich sind die Kaufvertragsdaten, nicht der Grundbucheintrag. Wer vom Eintragungsdatum ausgeht, kann die Frist um Wochen oder Monate falsch einschätzen.

AfA-Hinzurechnung vergessen. Wer nur Verkaufspreis und Kaufpreis vergleicht, unterschätzt den steuerpflichtigen Gewinn. Gerade bei hoher Abschreibung, etwa bei Neubauten mit degressiver AfA oder bei Denkmalimmobilien, kann der Unterschied erheblich sein.

Freigrenze mit Freibetrag verwechseln. Die 1.000 € sind keine Summe, die immer steuerfrei bleibt. Wird die Grenze erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Eigennutzung falsch einschätzen. Wer eine zuvor vermietete Wohnung kurz vor dem Verkauf selbst bezieht, erfüllt die Ausnahme nur, wenn der Zeitraum drei Kalenderjahre berührt und das mittlere Jahr vollständig selbst genutzt wurde.

Verkaufsdatum ohne Puffer legen. Ein Notartermin einen Tag vor Fristende genügt, damit der gesamte Gewinn steuerpflichtig ist. Planen Sie den Termin mit Abstand zum Jahrestag.

Die Spekulationsfrist schon beim Kauf mitdenken

Für Kapitalanleger, die eine Immobilie langfristig vermieten möchten, ist die Spekulationsfrist kein Hindernis, sondern ein Planungsfaktor. Wer von vornherein mit einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren rechnet, kann die Vorteile der Vermietungsphase nutzen und den späteren Veräußerungsgewinn steuerfrei vereinnahmen. Zu diesen Vorteilen gehören die Abschreibung und die Absetzbarkeit der Finanzierungszinsen als Werbungskosten. Einen Überblick über alle steuerlichen Stellschrauben gibt der Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien.

Sinnvoll ist es, Zinsbindung, Tilgung und geplante Haltedauer aufeinander abzustimmen. Eine Zinsbindung, die etwa zur gleichen Zeit wie die Spekulationsfrist endet, gibt Ihnen zu diesem Zeitpunkt die Wahl: weiter vermieten und anschlussfinanzieren oder steuerfrei verkaufen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Fazit: Haltedauer und Zahlen vor dem Verkauf kennen

Die sogenannte Spekulationssteuer ist die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Sie fällt an, wenn zwischen den beiden notariellen Kaufverträgen nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift. Steuerpflichtig ist nicht der Erlös, sondern der Gewinn nach Abzug der Anschaffungs- und Verkaufskosten, wobei die abgesetzte AfA wieder hinzugerechnet wird. Besteuert wird mit dem persönlichen Steuersatz, die Freigrenze von weniger als 1.000 € spielt bei Immobilien kaum eine Rolle, und Verluste sind nur eingeschränkt verrechenbar. Wer erbt oder beschenkt wird, übernimmt die laufende Frist.

Für Anlegerinnen und Anleger, die langfristig planen, ist die Zehnjahresfrist gut beherrschbar. Wenn Sie eine Anlage-Immobilie suchen, die zu Ihrer geplanten Haltedauer passt, finden Sie in unserer Immobilienübersicht geprüfte Objekte aus verschiedenen Anlageklassen. In einer persönlichen und kostenfreien Beratung besprechen wir mit Ihnen Objekt, Finanzierung und Haltedauer. Für Ihre individuelle steuerliche Situation empfehlen wir zusätzlich Ihre Steuerberatung. Nehmen Sie gerne über unser Kontaktformular Kontakt mit uns auf.