AfA bei Immobilien – Absetzung für Abnutzung einfach erklärt

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Die AfA (Absetzung für Abnutzung) bezeichnet die steuerliche Abschreibung von Wirtschaftsgütern über ihre Nutzungsdauer. Bei Immobilien ist die Gebäude-AfA insbesondere für Eigentümer vermieteter Immobilien relevant: Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes können über einen gesetzlich bestimmten Zeitraum steuerlich berücksichtigt werden.

Für Kapitalanleger ist die AfA ein wichtiger Bestandteil der steuerlichen Betrachtung einer Kapitalanlage. Sie reduziert bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die AfA selbst ist jedoch keine direkte Steuererstattung.

Wichtig: Grund und Boden sind grundsätzlich nicht abschreibungsfähig. Bei einem Immobilienkauf muss der Gesamtkaufpreis deshalb sachgerecht auf den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil und den nicht abschreibungsfähigen Anteil für Grund und Boden aufgeteilt werden.

Was bedeutet AfA?

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Der Begriff beschreibt die steuerliche Berücksichtigung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts über dessen Nutzungsdauer.

Bei Gebäuden wird die AfA grundsätzlich nach den gesetzlichen Regelungen des § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) bestimmt. Bei einer vermieteten Immobilie wird die Gebäude-AfA grundsätzlich als steuerlich berücksichtigungsfähiger Aufwand bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt.

Für Kapitalanleger ist insbesondere die Frage relevant, wie hoch die AfA bei einer Immobilie ausfällt und wie sich die AfA berechnen lässt.

AfA bei Immobilien: Was wird abgeschrieben?

Bei einer gekauften Immobilie ist zwischen Gebäude und Grund und Boden zu unterscheiden.

Der Gebäudeanteil ist grundsätzlich abschreibungsfähig.
Der Anteil für Grund und Boden ist grundsätzlich nicht abschreibungsfähig.
Bestimmte Anschaffungsnebenkosten können Bestandteil der Anschaffungskosten sein und müssen entsprechend auf Gebäude sowie Grund und Boden aufgeteilt werden.

Zur Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage ist daher zunächst eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung erforderlich. Das Bundesministerium der Finanzen stellt hierfür eine aktuelle Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück zur Verfügung.

Auch bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist der auf das Gebäude entfallende Anteil von dem nicht abschreibungsfähigen Anteil für Grund und Boden zu unterscheiden.

AfA-Sätze für Gebäude

Für die lineare Gebäude-AfA gelten abhängig vom Fertigstellungszeitpunkt unterschiedliche gesetzliche Abschreibungssätze.

Für Gebäude, die nicht unter besondere Regelungen fallen, gelten nach § 7 Abs. 4 EStG grundsätzlich folgende lineare AfA-Sätze:

Vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt: 2,5 % pro Jahr
Nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt: 2 % pro Jahr
Nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt: 3 % pro Jahr

Die gesetzlichen Prozentsätze entsprechen rechnerisch Nutzungsdauern von 40, 50 beziehungsweise rund 33⅓ Jahren. Unter bestimmten Voraussetzungen kann anstelle der typisierten Nutzungsdauer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden.

Für die Einordnung des Baujahrs ist der entsprechende Glossarbegriff Baujahr hilfreich.

AfA mit 2 Prozent

Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA grundsätzlich 2 % pro Jahr.

Bei einem abschreibungsfähigen Gebäudewert von 300.000 Euro ergibt sich beispielsweise:

300.000 Euro × 2 % = 6.000 Euro AfA pro Jahr

AfA mit 2,5 Prozent

Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA grundsätzlich 2,5 % pro Jahr.

Bei einem abschreibungsfähigen Gebäudewert von 300.000 Euro ergibt sich:

300.000 Euro × 2,5 % = 7.500 Euro AfA pro Jahr

AfA mit 3 Prozent

Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden und unter die entsprechende Regelung des § 7 Abs. 4 EStG fallen, beträgt die lineare AfA grundsätzlich 3 % pro Jahr.

Bei einem abschreibungsfähigen Gebäudewert von 300.000 Euro ergibt sich:

300.000 Euro × 3 % = 9.000 Euro AfA pro Jahr

Die genannten Prozentsätze beziehen sich jeweils auf die AfA-Bemessungsgrundlage und nicht automatisch auf den gesamten Kaufpreis der Immobilie.

AfA bei Immobilien berechnen

Um die AfA einer Immobilie zu berechnen, sind insbesondere folgende Schritte erforderlich:

Gesamte Anschaffungskosten ermitteln
Gebäude- und Grundstücksanteil sachgerecht aufteilen
Abschreibungsfähige Anschaffungs- oder Herstellungskosten bestimmen
Anwendbaren AfA-Satz feststellen
Jährlichen AfA-Betrag berechnen

Vereinfacht gilt bei der linearen Gebäude-AfA:

Jährliche AfA = AfA-Bemessungsgrundlage × AfA-Satz

Beispiel: AfA einer Immobilie berechnen

Angenommen:

Kaufpreis: 400.000 Euro
abschreibungsfähiger Gebäudeanteil: 300.000 Euro
linearer AfA-Satz: 2 %

Dann beträgt die jährliche AfA:

300.000 Euro × 2 % = 6.000 Euro

Die tatsächliche steuerliche Behandlung hängt unter anderem von der konkreten Kaufpreisaufteilung, den Anschaffungskosten, dem Zeitpunkt des Erwerbs und den individuellen steuerlichen Verhältnissen ab.

Wie wird der Gebäudeanteil für die AfA ermittelt?

Bei einem bebauten Grundstück muss der Gesamtkaufpreis grundsätzlich auf den Gebäudeanteil und den Anteil für Grund und Boden aufgeteilt werden.

Diese Aufteilung ist für die AfA relevant, weil grundsätzlich nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann.

Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung kann für die steuerliche Behandlung maßgeblich sein, wenn sie nicht nur zum Schein vereinbart wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich plausibel widerspiegelt. Fehlt eine belastbare Aufteilung oder kann sie steuerlich nicht zugrunde gelegt werden, erfolgt die Aufteilung grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte von Gebäude sowie Grund und Boden.

Das Bundesministerium der Finanzen stellt hierfür eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung.

Auch bestimmte Anschaffungsnebenkosten können zu den Anschaffungskosten gehören. Dazu kann beispielsweise die Grunderwerbsteuer gehören. Die Zuordnung zu Gebäude sowie Grund und Boden erfolgt entsprechend der maßgeblichen Kaufpreisaufteilung.

Degressive AfA bei Immobilien

Neben der linearen AfA kann für bestimmte neue Wohngebäude eine degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht kommen.

Bei der degressiven AfA wird der Abschreibungssatz nicht jedes Jahr auf die ursprüngliche Bemessungsgrundlage angewendet. Stattdessen wird die AfA auf den jeweiligen Restwert des Gebäudes berechnet.

Für begünstigte Wohngebäude beträgt die degressive AfA grundsätzlich 5 % des jeweiligen Restwerts. Die Regelung gilt nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere zeitliche Voraussetzungen für den Beginn der Herstellung beziehungsweise den rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags.

Für die derzeitige Regelung ist ein Zeitraum zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 relevant. Bei der Herstellung ist grundsätzlich auf den Beginn der Herstellung nach den gesetzlichen Vorgaben abzustellen; bei der Anschaffung ist ein entsprechender rechtswirksam abgeschlossener obligatorischer Vertrag erforderlich.

Eine bestehende Informationsseite von Deutschland.Immobilien zur 5-%-AfA für Wohnimmobilien erläutert die degressive Abschreibung anhand eines Praxisbeispiels.

Degressive AfA berechnen: Beispiel

Angenommen, die abschreibungsfähigen Kosten eines begünstigten Wohngebäudes betragen 300.000 Euro.

Im ersten Jahr:

300.000 Euro × 5 % = 15.000 Euro AfA

Verbleibender Restwert:

300.000 Euro − 15.000 Euro = 285.000 Euro

Im zweiten Jahr:

285.000 Euro × 5 % = 14.250 Euro AfA

Der jährliche Abschreibungsbetrag sinkt damit grundsätzlich, weil der AfA-Satz jeweils auf den verbleibenden Restwert angewendet wird.

Ein Wechsel von der degressiven zur linearen Gebäude-AfA ist unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich.

Lineare oder degressive AfA: Was ist der Unterschied?

Bei der linearen AfA wird grundsätzlich jedes Jahr derselbe Prozentsatz auf die ursprüngliche AfA-Bemessungsgrundlage angewendet.

Bei der degressiven AfA wird der Prozentsatz dagegen auf den jeweils verbleibenden Restwert angewendet.

Dadurch fällt der Abschreibungsbetrag bei der degressiven AfA in den ersten Jahren grundsätzlich höher aus als bei einer entsprechenden linearen Abschreibung. Welche Abschreibungsmethode zur Anwendung kommen kann, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und den Eigenschaften des jeweiligen Gebäudes ab.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Neben der regulären Gebäude-AfA kann bei bestimmten neuen Mietwohnungen eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht kommen.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 % der maßgeblichen Bemessungsgrundlage pro Jahr zusätzlich zur regulären AfA nach § 7 Abs. 4 oder 5a EStG abgeschrieben werden.

Für neue Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellten Bauantrags oder einer entsprechenden Bauanzeige hergestellt werden, gelten unter anderem Anforderungen an die energetische Qualität des Gebäudes. Das Gebäude muss grundsätzlich die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen und dies durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen werden.

Für diese Förderfälle gelten außerdem Grenzen für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und für die Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung. Bei den entsprechenden Förderfällen dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen; die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.

Die begünstigte Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Aufgrund der umfangreichen Voraussetzungen sollte die Anwendbarkeit der Sonderabschreibung für das konkrete Objekt steuerlich geprüft werden.

Denkmal-AfA: Welche Besonderheiten gelten?

Für bestimmte Baudenkmale können erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG möglich sein.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen können für begünstigte Baumaßnahmen im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 % sowie in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 % der begünstigten Kosten abgesetzt werden.

Die Denkmal-AfA bezieht sich dabei nicht automatisch auf den gesamten Kaufpreis einer Denkmalimmobilie. Maßgeblich sind insbesondere die gesetzlich begünstigten Baumaßnahmen und die hierfür entstandenen Kosten.

Weitere Informationen bietet der Ratgeber Denkmalimmobilien als Kapitalanlage.

Warum ist die AfA bei einer Anlageimmobilie wichtig?

Bei einer vermieteten Anlageimmobilie entstehen grundsätzlich steuerlich relevante Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Gebäude-AfA kann dabei als steuerlich berücksichtigungsfähiger Aufwand die Einkünfte reduzieren.

Ein vereinfachtes Beispiel:

Mieteinnahmen: 18.000 Euro pro Jahr
weitere abzugsfähige Aufwendungen: 4.000 Euro
AfA: 6.000 Euro

Vereinfacht ergibt sich:

18.000 Euro − 4.000 Euro − 6.000 Euro = 8.000 Euro

Dabei handelt es sich lediglich um ein vereinfachtes Rechenbeispiel. Die tatsächliche steuerliche Ermittlung der Einkünfte kann weitere Einnahmen, Werbungskosten und steuerliche Besonderheiten berücksichtigen.

Die AfA ist deshalb ein wichtiger Bestandteil der steuerlichen Betrachtung einer Kapitalanlage, sollte aber nicht isoliert betrachtet werden. Für die wirtschaftliche Beurteilung einer Immobilie sind unter anderem Kaufpreis, Mieteinnahmen, Finanzierung, laufende Kosten, Instandhaltung, Mietentwicklung und Standortqualität relevant.

Weitere Grundlagen zur Immobilienanlage finden Sie im Ratgeber Investieren in Immobilien.

Kann der Grundstückswert abgeschrieben werden?

Grund und Boden können grundsätzlich nicht über die Gebäude-AfA abgeschrieben werden.

Der Grund dafür ist, dass Grund und Boden steuerlich grundsätzlich als nicht abnutzbares Wirtschaftsgut gilt.

Bei einem Immobilienkauf muss deshalb zwischen dem abschreibungsfähigen Gebäude und dem nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden unterschieden werden.

Was bedeutet eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer?

§ 7 Abs. 4 EStG ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen, statt der typisierten Nutzungsdauer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes zugrunde zu legen.

Bei entsprechender Nachweisführung kann sich dadurch ein höherer jährlicher AfA-Betrag ergeben. Ob eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer steuerlich anerkannt werden kann, hängt von den konkreten Umständen und dem erforderlichen Nachweis ab.

Davon zu unterscheiden ist die immobilienwirtschaftliche Restnutzungsdauer, die insbesondere bei der Immobilienbewertung eine Rolle spielt.

Kann eine selbst genutzte Immobilie abgeschrieben werden?

Bei einer ausschließlich privat selbst genutzten Wohnimmobilie kann die reguläre Gebäude-AfA grundsätzlich nicht wie bei einer vermieteten Immobilie als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.

Für bestimmte Immobilien und besondere Sachverhalte können jedoch andere steuerliche Regelungen gelten, beispielsweise bei denkmalgeschützten Gebäuden. Die konkrete steuerliche Behandlung hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.

Häufige Fragen zur AfA

Was bedeutet AfA einfach erklärt?

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Sie bezeichnet die steuerliche Abschreibung eines Wirtschaftsguts über dessen Nutzungsdauer. Bei einer vermieteten Immobilie betrifft die AfA insbesondere den abschreibungsfähigen Gebäudewert.

Was ist die AfA bei einer Immobilie?

Bei einer Immobilie bezeichnet die AfA grundsätzlich die steuerliche Abschreibung der abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Grund und Boden werden grundsätzlich nicht abgeschrieben.

Wie hoch ist die AfA bei Immobilien?

Für viele Gebäude gelten abhängig vom Fertigstellungszeitpunkt lineare AfA-Sätze von 2 %, 2,5 % oder 3 % pro Jahr. Für bestimmte neue Wohngebäude kann außerdem eine degressive AfA von 5 % des jeweiligen Restwerts möglich sein.

Wie kann man die AfA einer Immobilie berechnen?

Vereinfacht gilt bei der linearen Gebäude-AfA:

AfA-Bemessungsgrundlage × AfA-Satz = jährliche AfA

Entscheidend ist zunächst die sachgerechte Ermittlung des abschreibungsfähigen Gebäudeanteils.

Was ist eine AfA-Tabelle?

Eine AfA-Tabelle enthält für bestimmte Wirtschaftsgüter Angaben zu steuerlich zugrunde gelegten Nutzungsdauern und Abschreibungsmöglichkeiten. Bei Gebäuden ergeben sich die maßgeblichen linearen AfA-Sätze unmittelbar aus den gesetzlichen Vorschriften des § 7 EStG.

Was ist die degressive AfA bei Immobilien?

Bei der degressiven AfA wird ein fester Prozentsatz auf den jeweiligen Restwert des Gebäudes angewendet. Für bestimmte neue Wohngebäude beträgt dieser Prozentsatz grundsätzlich 5 %. Die Anwendung setzt die gesetzlichen Voraussetzungen voraus.

Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen zusätzliche Abschreibungen für begünstigte neue Mietwohnungen. Für aktuelle Förderfälle gelten unter anderem Vorgaben zu Bauantrag beziehungsweise Bauanzeige, energetischer Qualität, Baukosten, Bemessungsgrundlage und langfristiger Vermietung.

Wird die AfA direkt von der Steuer abgezogen?

Nein. Die AfA wird grundsätzlich nicht direkt von der festgesetzten Steuer abgezogen. Bei einer vermieteten Immobilie reduziert sie grundsätzlich die steuerlich relevanten Einkünfte. Die tatsächliche Steuerwirkung hängt unter anderem von den individuellen steuerlichen Verhältnissen ab.

Kann der Grundstücksanteil abgeschrieben werden?

Nein. Grund und Boden sind grundsätzlich nicht abschreibungsfähig. Deshalb ist bei einem Immobilienkauf eine sachgerechte Aufteilung der Anschaffungskosten auf Gebäude sowie Grund und Boden erforderlich.

Welche AfA gilt für eine Eigentumswohnung?

Die Gebäude-AfA kann grundsätzlich auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung angewendet werden. Für die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage ist auch bei einer Eigentumswohnung der abschreibungsfähige Gebäudeanteil vom nicht abschreibungsfähigen Anteil für Grund und Boden zu unterscheiden.

Quellen und weiterführende Informationen

Stand: September 2026

Steuerliche Regelungen können sich ändern. Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.

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