Grunderwerbsteuer
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Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die insbesondere beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in Deutschland anfällt. Bemessungsgrundlage ist bei einem klassischen Kauf grundsätzlich die Gegenleistung, in der Regel also der Kaufpreis. Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet.

Im Jahr 2026 liegen die Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer zwischen 3,5 % und 6,5 %. Für Käufer einer Anlage-Immobilie gehört die Grunderwerbsteuer zu den Erwerbsnebenkosten und sollte bereits vor der Kaufentscheidung in den Kapitalbedarf und die Finanzierungsrechnung einbezogen werden.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird auf bestimmte Rechtsvorgänge erhoben, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Der häufigste Fall ist der notarielle Kaufvertrag über eine Immobilie.

Nach § 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) können unter anderem folgende Vorgänge steuerpflichtig sein:

Kauf eines Grundstücks
Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung
Meistgebot in bestimmten Zwangsversteigerungsverfahren
bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen bei grundbesitzenden Gesellschaften
bestimmte sonstige Rechtsvorgänge, die wirtschaftlich eine Verwertung eines Grundstücks ermöglichen

Das Grunderwerbsteuerrecht stellt außerdem Erbbaurechte und bestimmte weitere Rechte Grundstücken gleich.

Grunderwerbsteuer einfach erklärt

Grunderwerbsteuer einfach erklärt: Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss zusätzlich zum Kaufpreis regelmäßig eine Steuer an das Bundesland zahlen, in dem die Immobilie liegt.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 300.000 Euro. Liegt sie in einem Bundesland mit einem Grunderwerbsteuersatz von 5 %, beträgt die Steuer vereinfacht:

300.000 Euro × 5 % = 15.000 Euro Grunderwerbsteuer

Die Steuer kommt zusätzlich zum Kaufpreis sowie zu weiteren Erwerbsnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten hinzu.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?

Der Bund sieht in § 11 GrEStG grundsätzlich einen Steuersatz von 3,5 % vor. Die Bundesländer dürfen jedoch eigene Steuersätze festlegen. Davon haben mit Ausnahme Bayerns alle Länder Gebrauch gemacht.

Für Erwerbsvorgänge im Jahr 2026 gelten folgende Steuersätze:

Baden-Württemberg: 5,0 %
Bayern: 3,5 %
Berlin: 6,0 %
Brandenburg: 6,5 %
Bremen: 5,5 %
Hamburg: 5,5 %
Hessen: 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
Niedersachsen: 5,0 %
Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
Rheinland-Pfalz: 5,0 %
Saarland: 6,5 %
Sachsen: 5,5 %
Sachsen-Anhalt: 5,0 %
Schleswig-Holstein: 6,5 %
Thüringen: 5,0 %

Maßgeblich ist grundsätzlich das Bundesland, in dem die Immobilie belegen ist – nicht der Wohnsitz des Käufers.

Hinweis: In Bremen gilt seit dem 1. Juli 2025 ein Steuersatz von 5,5 %. Zuvor betrug er 5,0 %.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Bei einem klassischen Immobilienkauf wird die Steuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung berechnet. Nach § 9 GrEStG ist dies beim Kauf insbesondere der Kaufpreis einschließlich bestimmter zusätzlicher Leistungen.

Vereinfachte Formel:

Grunderwerbsteuer = steuerpflichtige Gegenleistung × Steuersatz

Beispiel: Grunderwerbsteuer berechnen

Eine Anlage-Immobilie wird für 400.000 Euro gekauft.

bei 3,5 %: 14.000 Euro
bei 5,0 %: 20.000 Euro
bei 5,5 %: 22.000 Euro
bei 6,0 %: 24.000 Euro
bei 6,5 %: 26.000 Euro

Bereits die Wahl des Standorts führt damit bei identischem Kaufpreis zu deutlich unterschiedlichen Erwerbsnebenkosten.

Was gehört zur Bemessungsgrundlage?

Bei einem Kauf ist die Gegenleistung regelmäßig der vereinbarte Kaufpreis. Hinzukommen können weitere Leistungen, die der Käufer übernimmt oder erbringt, um die Immobilie zu erwerben.

§ 9 GrEStG nennt beispielsweise auch bestimmte vom Käufer übernommene Belastungen oder zusätzliche Leistungen.

Deshalb ist die steuerliche Bemessungsgrundlage nicht in jedem Fall mit der auf der ersten Seite des Kaufvertrags genannten Kaufpreissumme identisch.

Kann Inventar von der Grunderwerbsteuer ausgenommen werden?

Bewegliche Gegenstände, die nicht zum Grundstück im grunderwerbsteuerlichen Sinne gehören, unterliegen grundsätzlich nicht der Grunderwerbsteuer.

Das kann beispielsweise bei mitverkauftem Zubehör oder bestimmten beweglichen Einrichtungsgegenständen relevant sein. Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass ein auf Zubehör entfallendes Entgelt nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gehört.

Wird der Kaufpreis im Vertrag auf Immobilie und bewegliche Gegenstände aufgeteilt, muss diese Aufteilung jedoch wirtschaftlich nachvollziehbar sein. Künstlich überhöhte Werte für Möbel oder Inventar reduzieren die Grunderwerbsteuer nicht wirksam.

Ob beispielsweise eine konkrete Einbauküche, Möbel oder sonstige Gegenstände als Zubehör oder als Bestandteil des Gebäudes einzuordnen sind, hängt vom Einzelfall ab.

Fällt beim Neubau Grunderwerbsteuer auf die Baukosten an?

Bei einer vom Bauträger gekauften neuen Wohnung oder einem Haus umfasst der Kaufgegenstand regelmäßig Grundstück beziehungsweise Grundstücksanteil und Gebäude. Die Grunderwerbsteuer wird dann grundsätzlich auf die entsprechende gesamte Gegenleistung berechnet.

Auch wenn Grundstückskauf und Bauvertrag formal getrennt werden, können die Baukosten in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden, wenn aus grunderwerbsteuerlicher Sicht ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vorliegt.

Ein solcher Zusammenhang kann beispielsweise bestehen, wenn Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen personell, wirtschaftlich oder durch Absprachen miteinander verbunden sind und der Käufer beim Grundstückserwerb faktisch an ein bestimmtes Bebauungskonzept gebunden ist.

Auch nachträglich vereinbarte Sonderwünsche bei einer noch zu errichtenden Immobilie können nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

§ 3 GrEStG enthält mehrere gesetzliche Ausnahmen.

Zu den besonders häufig relevanten Fällen gehören:

geringwertige Erwerbe: wenn der maßgebende Wert 2.500 Euro nicht übersteigt
Erbschaften: Grundstückserwerbe von Todes wegen im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes
Schenkungen: grundsätzlich Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes; bestimmte Auflagen können allerdings steuerpflichtig sein
Ehegatten und Lebenspartner: Erwerb vom Ehegatten beziehungsweise eingetragenen Lebenspartner
Verwandte in gerader Linie: beispielsweise Übertragungen zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln
bestimmte Erwerbe im Rahmen einer Nachlassteilung

Geschwister sind dagegen nicht in gerader Linie miteinander verwandt. Ein Immobilienverkauf zwischen Geschwistern ist daher nicht allein wegen der Verwandtschaft von der Grunderwerbsteuer befreit.

Auch wenn keine Grunderwerbsteuer anfällt, können andere Steuerarten – insbesondere Erbschaft- oder Schenkungsteuer – relevant sein.

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Nach § 13 GrEStG sind bei einem normalen Kaufvertrag grundsätzlich die am Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsparteien Steuerschuldner.

In Immobilienkaufverträgen wird jedoch regelmäßig vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer wirtschaftlich trägt. Entsprechend richtet das Finanzamt den Steuerbescheid in der Praxis regelmäßig an den Erwerber.

Zahlt der vertraglich verpflichtete Käufer die Steuer nicht, kann die gesetzliche Steuerschuldnerschaft dennoch Bedeutung für den Verkäufer bekommen.

Wann entsteht und wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Bei einem normalen Immobilienkauf wird der grunderwerbsteuerpflichtige Erwerbsvorgang grundsätzlich bereits mit Abschluss des wirksamen Kaufvertrags verwirklicht – nicht erst mit der späteren Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Der beurkundende Notar zeigt den Vorgang dem zuständigen Finanzamt an. Das Finanzamt erlässt anschließend den Grunderwerbsteuerbescheid.

Nach § 15 GrEStG wird die Steuer grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Das Finanzamt kann eine längere Zahlungsfrist bestimmen.

Welche Rolle spielt der Notar?

Notare sind nach § 18 GrEStG verpflichtet, bestimmte beurkundete Grundstücksgeschäfte dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen.

Der typische Ablauf bei einem Immobilienkauf ist daher:

notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
Meldung des Erwerbsvorgangs an das Finanzamt
Festsetzung der Grunderwerbsteuer
Zahlung der Steuer durch den Käufer
Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung
spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Die notarielle Auflassung und die grunderwerbsteuerliche Abwicklung sind dabei unterschiedliche Bestandteile desselben Kaufprozesses.

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass aus Sicht des Finanzamts keine grunderwerbsteuerlichen Bedenken gegen die Eigentumsumschreibung bestehen.

Nach § 22 GrEStG darf der Erwerber grundsätzlich erst dann als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, wenn die erforderliche Bescheinigung des Finanzamts vorliegt.

Das Finanzamt erteilt sie insbesondere, wenn:

die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde
die Steuer sichergestellt oder gestundet wurde oder
der Erwerb steuerfrei ist.

Damit kann eine verspätete Zahlung der Grunderwerbsteuer auch den zeitlichen Ablauf der Eigentumsumschreibung beeinflussen.

Grunderwerbsteuer und Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird Grunderwerbsteuer auf die steuerpflichtige Gegenleistung für das Wohnungseigentum erhoben.

Zum Wohnungseigentum gehört nicht nur das Sondereigentum an der Wohnung, sondern auch der damit verbundene Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und Grundstück.

Für Käufer einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage gehört die Grunderwerbsteuer deshalb zu den einmaligen Erwerbsnebenkosten des Investments.

Grunderwerbsteuer bei einem Erbbaurecht

Das Grunderwerbsteuergesetz stellt Erbbaurechte Grundstücken gleich. Deshalb kann auch der Erwerb eines Erbbaurechts Grunderwerbsteuer auslösen.

Die Bemessung unterscheidet sich jedoch von einem klassischen Grundstückskauf und kann insbesondere vom vereinbarten Erbbauzins und weiteren Vertragsbedingungen abhängen.

Bei Erbbaurechtsmodellen sollte die konkrete grunderwerbsteuerliche Belastung deshalb vor dem Erwerb individuell berechnet werden.

Grunderwerbsteuer bei Share Deals

Grunderwerbsteuer kann nicht nur beim direkten Kauf einer Immobilie entstehen. Das Gesetz erfasst unter bestimmten Voraussetzungen auch Änderungen im Gesellschafterbestand oder den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, die inländische Grundstücke besitzen.

Das GrEStG verwendet dabei unter anderem eine Schwelle von 90 % für verschiedene gesetzlich geregelte Anteilserwerbe und Gesellschafterwechsel.

Die Vorschriften zu sogenannten Share Deals sind komplex und wurden in den vergangenen Jahren mehrfach geändert. Bei Gesellschaftsstrukturen sollte daher eine spezialisierte steuerliche und rechtliche Prüfung erfolgen.

Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie führt die gezahlte Grunderwerbsteuer grundsätzlich nicht zu einem Werbungskostenabzug bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Bei einer vermieteten Anlage-Immobilie zählt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie wird daher steuerlich nicht regelmäßig sofort vollständig als Werbungskosten abgezogen.

Soweit die Grunderwerbsteuer auf den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil entfällt, erhöht sie grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA). Der auf den nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden entfallende Anteil ist entsprechend anders zu behandeln.

Die konkrete Kaufpreis- und Nebenkostenaufteilung sollte steuerlich nachvollziehbar erfolgen.

Welche Bedeutung hat die Grunderwerbsteuer für Anlage-Immobilien?

Für Käufer einer Anlage-Immobilie ist die Grunderwerbsteuer ein wesentlicher Bestandteil des anfänglichen Kapitalbedarfs.

Sie beeinflusst unter anderem:

Gesamtkosten des Investments
notwendigen Eigenkapitaleinsatz
Höhe der benötigten Finanzierung
steuerliche Anschaffungskosten
Renditeberechnung auf Basis der gesamten Investitionskosten

Wer beispielsweise nur die Mietrendite anhand des reinen Kaufpreises berechnet, berücksichtigt die Grunderwerbsteuer und andere Erwerbsnebenkosten nicht. Für eine umfassendere Investitionsrechnung sollten deshalb die gesamten Anschaffungskosten betrachtet werden.

Weitere Grundlagen finden Sie im Ratgeber Investieren in Immobilien.

Beispiel: Grunderwerbsteuer und Gesamtkosten

Eine Anlage-Immobilie kostet 300.000 Euro und liegt in einem Bundesland mit 6,5 % Grunderwerbsteuer.

Kaufpreis: 300.000 Euro
Grunderwerbsteuer: 19.500 Euro
Zwischensumme: 319.500 Euro

Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Maklerkosten kommen zusätzlich hinzu.

Die Grunderwerbsteuer sollte daher nicht erst nach dem Kaufvertrag berücksichtigt werden, sondern bereits bei der Finanzierungs- und Liquiditätsplanung.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Im Jahr 2026 liegt der Steuersatz je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Maßgeblich ist grundsätzlich der Standort der Immobilie.

Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?

Bayern erhebt 2026 mit 3,5 % den niedrigsten Steuersatz.

Wo beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 %?

2026 gilt ein Steuersatz von 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein.

Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer?

Bei einem normalen Kauf wird die steuerpflichtige Gegenleistung mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes multipliziert. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und 5 % Steuersatz ergibt sich beispielsweise eine Steuer von 15.000 Euro.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?

Gesetzlich können bei einem normalen Kauf beide Vertragsparteien Steuerschuldner sein. Im Kaufvertrag wird jedoch regelmäßig vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Die Steuer wird nach § 15 GrEStG grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig, sofern das Finanzamt keine längere Frist setzt.

Fällt Grunderwerbsteuer beim Kauf von Eltern oder Kindern an?

Erwerbe zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, sind nach § 3 GrEStG grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Dazu gehören beispielsweise Eltern und Kinder sowie Großeltern und Enkel.

Fällt Grunderwerbsteuer beim Kauf unter Geschwistern an?

Grundsätzlich ja. Geschwister sind nicht in gerader Linie miteinander verwandt und fallen daher nicht allein aufgrund ihrer Verwandtschaft unter diese Befreiung.

Kann Inventar die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Entgelt für tatsächlich bewegliche Gegenstände beziehungsweise Zubehör kann außerhalb der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage liegen. Die vereinbarte Kaufpreisaufteilung muss jedoch sachgerecht und wirtschaftlich nachvollziehbar sein.

Warum ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung wichtig?

Der Käufer kann grundsätzlich erst als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, wenn dem Grundbuchamt die erforderliche steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.

Quellen und weiterführende Informationen

Stand: September 2026.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung.

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