Auflassung
Die Auflassung ist die für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber. Sie ist in § 925 BGB geregelt und gehört zu den zentralen rechtlichen Schritten beim Immobilienkauf.
Wichtig: Mit der Auflassung allein geht das Eigentum noch nicht auf die Käuferin oder den Käufer über. Für den Eigentumsübergang ist zusätzlich die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Das ergibt sich aus § 873 BGB.
Beim Kauf einer Immobilie werden Kaufvertrag, Auflassung, Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung deshalb rechtlich voneinander unterschieden.
Was ist die Auflassung?
Die Auflassung ist die sogenannte dingliche Einigung darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück von der Verkäuferseite auf die Käuferseite übergehen soll.
Nach § 925 Abs. 1 BGB muss diese Einigung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist insbesondere jeder Notar zuständig.
Die Vertragsparteien müssen dabei nicht zwingend persönlich erscheinen. Eine Vertretung ist grundsätzlich möglich, sofern die rechtlichen Voraussetzungen für die Vertretung erfüllt sind. Entscheidend ist, dass die Auflassungserklärungen wirksam vor der zuständigen Stelle abgegeben werden.
Auflassung einfach erklärt
Auflassung einfach erklärt: Verkäufer und Käufer einigen sich formell darüber, dass das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer übergehen soll.
Diese Einigung ist jedoch nur ein Teil des Eigentumsübergangs. Eigentümer wird die Käuferin beziehungsweise der Käufer grundsätzlich erst mit der entsprechenden Eintragung im Grundbuch.
Vereinfacht lässt sich der Ablauf so darstellen:
- notarieller Immobilienkaufvertrag
- Auflassung als Einigung über den Eigentumsübergang
- Sicherung des Erwerbsanspruchs durch eine Vormerkung
- Erfüllung der vertraglichen Voraussetzungen und Kaufpreiszahlung
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Was ist der Unterschied zwischen Kaufvertrag und Auflassung?
Der Immobilienkaufvertrag und die Auflassung erfüllen unterschiedliche rechtliche Funktionen.
Der Kaufvertrag begründet insbesondere die Verpflichtung der Verkäuferseite, das Eigentum an der Immobilie zu übertragen, und die Verpflichtung der Käuferseite, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.
Die Auflassung ist dagegen die dingliche Einigung über die Eigentumsübertragung selbst.
Für Grundstückskaufverträge schreibt § 311b Abs. 1 BGB grundsätzlich die notarielle Beurkundung vor. § 925a BGB stellt außerdem den Zusammenhang zwischen der Auflassung und der Urkunde über das zugrunde liegende Rechtsgeschäft her.
Wann wird der Käufer Eigentümer einer Immobilie?
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags macht die Käuferin beziehungsweise den Käufer noch nicht zum Eigentümer der Immobilie.
Nach § 873 Abs. 1 BGB sind für die Eigentumsübertragung grundsätzlich zwei Elemente erforderlich:
- die Einigung über die Eigentumsübertragung – die Auflassung
- die Eintragung der Eigentumsänderung in das Grundbuch
Erst mit der wirksamen Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist der rechtliche Eigentumsübergang grundsätzlich vollzogen.
Das ist insbesondere beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung als Kapitalanlage wichtig: Besitzübergang, Übergang von Nutzen und Lasten und Eigentumsübergang können zu unterschiedlichen Zeitpunkten stattfinden.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist von der Auflassung selbst zu unterscheiden.
Bei der Auflassung handelt es sich um die Einigung über den Eigentumsübergang. Die Auflassungsvormerkung sichert dagegen den Anspruch der Käuferin beziehungsweise des Käufers auf Eigentumsübertragung.
Rechtsgrundlage für die Vormerkung ist insbesondere § 883 BGB. Danach kann zur Sicherung eines Anspruchs auf Einräumung oder Änderung eines Rechts an einem Grundstück eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden.
Nach ihrer Eintragung sind spätere Verfügungen über das Grundstück insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden.
Auflassung und Auflassungsvormerkung: Was ist der Unterschied?
Die Begriffe klingen ähnlich, erfüllen aber unterschiedliche Aufgaben:
- Auflassung: Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang
- Auflassungsvormerkung: Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf die spätere Eigentumsübertragung
Die Vormerkung macht die Käuferseite noch nicht zum Eigentümer. Sie schützt vielmehr die Rechtsposition bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.
Kann die Auflassung unter einer Bedingung erklärt werden?
Nein. Nach § 925 Abs. 2 BGB ist eine Auflassung unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erklärt wird.
Die Einigung über den Eigentumsübergang muss daher unbedingt erfolgen.
Davon zu unterscheiden ist die praktische Abwicklung des Immobilienkaufs. Der Notar kann beispielsweise angewiesen sein, den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst dann beim Grundbuchamt einzureichen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Damit lässt sich die Abwicklung absichern, ohne die Auflassung selbst unter eine Bedingung zu stellen.
Welche Rolle spielt der Notar bei der Auflassung?
Der Notar übernimmt beim Grundstücks- und Immobilienkauf eine zentrale Funktion.
Nach § 925 BGB kann die Auflassung vor einem Notar erklärt werden. Gleichzeitig ist der zugrunde liegende Grundstückskaufvertrag nach § 311b BGB grundsätzlich notariell zu beurkunden.
Der Notar koordiniert im Rahmen der Vertragsabwicklung typischerweise mehrere Schritte, beispielsweise:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Aufnahme der Auflassungserklärungen
- Beantragung der Auflassungsvormerkung
- Prüfung bestimmter Fälligkeitsvoraussetzungen
- Abwicklung erforderlicher Grundbuchanträge
- Beantragung der späteren Eigentumsumschreibung entsprechend den vertraglichen Voraussetzungen
Nach § 17 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren.
Wie läuft die Auflassung beim Immobilienkauf ab?
Der konkrete Ablauf hängt vom Kaufvertrag und vom jeweiligen Grundbuchverfahren ab. Typischerweise lässt sich der Prozess vereinfacht in folgende Schritte gliedern:
1. Notarieller Kaufvertrag
Verkäufer und Käufer schließen einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Häufig wird die Auflassung bereits im Zusammenhang mit diesem Vertrag erklärt.
2. Eintragung der Vormerkung
Zur Sicherung des Anspruchs der Käuferseite wird regelmäßig eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen.
3. Eintritt der Kaufpreisfälligkeit
Der Kaufpreis wird in der Regel erst fällig, wenn die im Kaufvertrag vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt beziehungsweise geprüft worden sind und die entsprechende Fälligkeitsmitteilung vorliegt.
4. Kaufpreiszahlung und steuerliche Voraussetzungen
Nach Kaufpreiszahlung und Vorliegen der weiteren Voraussetzungen kann die Eigentumsumschreibung vorbereitet werden.
Für die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch ist grundsätzlich auch die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG erforderlich, soweit keine gesetzlich vorgesehene Ausnahme eingreift. Das Finanzamt erteilt sie insbesondere, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde beziehungsweise Steuerfreiheit besteht.
5. Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Der Antrag auf Umschreibung wird beim Grundbuchamt eingereicht. Mit der Eintragung wird der Erwerber grundsätzlich rechtlicher Eigentümer.
Warum erfolgt die Eigentumsumschreibung oft erst nach der Kaufpreiszahlung?
Die Auflassung selbst darf nicht unter der Bedingung der Kaufpreiszahlung stehen. Die Abwicklung kann jedoch so gestaltet werden, dass die Eigentumsumschreibung erst beantragt wird, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt beziehungsweise die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.
Dadurch werden die Interessen beider Vertragsparteien berücksichtigt: Die Käuferseite erhält durch die Vormerkung eine Sicherung ihres Erwerbsanspruchs, während die Verkäuferseite die endgültige Eigentumsumschreibung typischerweise erst nach der vertragsgemäßen Zahlung zulässt.
Welche Bedeutung hat die Auflassung für Käufer einer Anlage-Immobilie?
Auch beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage ist die Auflassung ein notwendiger Bestandteil des rechtlichen Eigentumsübergangs.
Für Anleger ist insbesondere wichtig, mehrere Zeitpunkte auseinanderzuhalten:
- Unterzeichnung des Kaufvertrags
- Eintragung der Vormerkung
- Kaufpreisfälligkeit und Kaufpreiszahlung
- Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten nach dem Kaufvertrag
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Diese Zeitpunkte können auseinanderfallen. Für Mieteinnahmen, Kosten, Verwaltung und Finanzierung kann deshalb entscheidend sein, welche vertraglichen Regelungen zum Übergang von Nutzen und Lasten vereinbart wurden.
Auflassung bei einer Eigentumswohnung
Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung erfolgt die Eigentumsübertragung nicht allein durch den Kaufvertrag.
Die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch sind auch hier zentrale Bestandteile des rechtlichen Eigentumsübergangs. Gegenstand des Erwerbs ist dabei regelmäßig das Wohnungseigentum mit dem zugehörigen Miteigentumsanteil am Grundstück.
Für Kapitalanleger gelten damit dieselben grundsätzlichen Mechanismen des Eigentumsübergangs wie bei anderen Grundstücks- und Immobilienkäufen.
Häufige Fragen zur Auflassung
Was bedeutet Auflassung einfach erklärt?
Die Auflassung ist die formelle Einigung zwischen Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück beziehungsweise einer Immobilie übertragen werden soll.
Ist man nach der Auflassung bereits Eigentümer?
Nein. Zusätzlich zur Auflassung ist grundsätzlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich. Erst mit der Eintragung wird der Käufer rechtlicher Eigentümer.
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang. Die Auflassungsvormerkung sichert dagegen den Anspruch der Käuferseite auf die spätere Eigentumsübertragung.
Wo wird die Auflassung erklärt?
Nach § 925 BGB muss die Auflassung vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Jeder Notar ist zur Entgegennahme der Auflassung zuständig.
Muss man für die Auflassung persönlich beim Notar erscheinen?
Nicht zwingend. Die Auflassungserklärungen müssen zwar wirksam vor der zuständigen Stelle abgegeben werden, eine Vertretung der Vertragsparteien ist jedoch grundsätzlich möglich. Die konkrete Vertretung und Vollmacht sollten mit dem Notariat abgestimmt werden.
Kann die Auflassung von der Kaufpreiszahlung abhängig gemacht werden?
Die Auflassung selbst darf nach § 925 Abs. 2 BGB nicht unter einer Bedingung erklärt werden. Die Vertragsabwicklung kann jedoch vorsehen, dass der Antrag auf Eigentumsumschreibung erst nach Kaufpreiszahlung und Erfüllung weiterer Voraussetzungen gestellt wird.
Wann erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch?
Die Eigentumsumschreibung erfolgt nach Erfüllung der für das konkrete Verfahren erforderlichen Voraussetzungen und dem entsprechenden Grundbuchantrag. Dazu gehören in der Praxis regelmäßig die Kaufpreisabwicklung sowie die erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.
Quellen und weiterführende Informationen
- § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung
- § 883 BGB – Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung
- § 925 BGB – Auflassung
- § 925a BGB – Urkunde über Grundgeschäft
- § 311b BGB – Verträge über Grundstücke
- § 22 GrEStG – Unbedenklichkeitsbescheinigung
- § 17 BeurkG – Grundsatz der notariellen Belehrung
Stand: September 2026.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle rechtliche, steuerliche oder notarielle Beratung.