Immobilie
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Eine Immobilie ist ein unbeweglicher Vermögensgegenstand, der dauerhaft an einen bestimmten Standort gebunden ist. Im allgemeinen Sprachgebrauch zählen dazu insbesondere Grundstücke, Häuser, Wohnungen und gewerblich genutzte Gebäude. Der Begriff leitet sich vom lateinischen „immobilis“ für „unbeweglich“ ab.

Rechtlich ist der Begriff „Immobilie“ vor allem ein Sammelbegriff. Das Bürgerliche Gesetzbuch knüpft im Sachenrecht insbesondere an das Grundstück an. Gebäude und andere mit dem Grund und Boden fest verbundene Sachen gehören grundsätzlich zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks.

Immobilien können selbst genutzt oder vermietet werden. Als Anlage-Immobilie dienen sie insbesondere dazu, laufende Miet- oder Pachterträge zu erzielen und Vermögen langfristig in einem Sachwert zu investieren. Ob eine Immobilie wirtschaftlich attraktiv ist, hängt dabei unter anderem von Kaufpreis, Standort, Mieteinnahmen, Finanzierung, laufenden Kosten und Zustand ab.

Was ist eine Immobilie?

Als Immobilie werden Grundstücke und die damit verbundenen Bauwerke beziehungsweise immobilienbezogenen Rechte bezeichnet. Anders als bewegliche Sachen lassen sie sich nicht ohne Weiteres an einen anderen Ort versetzen.

Nach § 94 BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks insbesondere die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, vor allem Gebäude.

Eine Immobilie kann beispielsweise sein:

ein unbebautes Grundstück
ein Ein- oder Mehrfamilienhaus
eine Eigentumswohnung
ein Büro- oder Geschäftsgebäude
eine Pflege- oder Seniorenimmobilie
ein Studenten- oder Microapartment
eine Industrie- oder Logistikimmobilie

Immobilie einfach erklärt

Immobilie einfach erklärt: Eine Immobilie ist ein Grundstück, ein Gebäude oder eine rechtlich selbstständig handelbare Einheit wie eine Eigentumswohnung, die dauerhaft mit einem bestimmten Standort verbunden ist.

Immobilien unterscheiden sich von beweglichen Vermögensgegenständen insbesondere dadurch, dass ihre Nutzung und ihr Wert stark vom Standort abhängen. Zwei technisch ähnliche Wohnungen können deshalb je nach Lage, Nachfrage und regionalem Markt sehr unterschiedliche Werte und Mieten aufweisen.

Welche Immobilienarten gibt es?

Immobilien können nach ihrer Nutzung und Funktion in verschiedene Kategorien eingeteilt werden.

Wohnimmobilien

Wohnimmobilien dienen überwiegend dem Wohnen. Dazu zählen beispielsweise:

Einfamilienhäuser
Zweifamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
Eigentumswohnungen
Microapartments

Wohnimmobilien können selbst genutzt oder vermietet und damit als Kapitalanlage eingesetzt werden.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien werden überwiegend für wirtschaftliche Tätigkeiten genutzt. Beispiele sind Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Hotels, Produktionsgebäude oder Logistikimmobilien.

Bei ihrer Bewertung spielen unter anderem Nutzungsmöglichkeiten, Mietverträge, Bonität der Mieter und die wirtschaftliche Entwicklung des Standorts eine wichtige Rolle.

Sozial- und Spezialimmobilien

Zu Spezialimmobilien können beispielsweise Pflegeimmobilien, Einrichtungen des Betreuten Wohnens oder andere Immobilien mit einem besonderen Nutzungs- und Betreiberkonzept gehören.

Bei solchen Anlage-Immobilien sollten neben Lage und Gebäude insbesondere Betreiber, Vertragsstruktur, regionale Nachfrage und langfristige Nutzbarkeit geprüft werden.

Bestandsimmobilien und Neubauimmobilien

Eine Bestandsimmobilie ist bereits fertiggestellt und wurde regelmäßig schon genutzt. Eine Neubauimmobilie befindet sich dagegen in der Planung, im Bau oder wurde erst vor kurzer Zeit fertiggestellt.

Beide Kategorien haben unterschiedliche Chancen und Risiken, etwa bei Kaufpreis, Energieeffizienz, Instandhaltung, Gewährleistung und Zeitpunkt der Mieteinnahmen.

Was ist der Unterschied zwischen Immobilie und Grundstück?

Der Begriff Grundstück ist im deutschen Sachenrecht zentral. Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als selbstständiges Grundstück geführt wird.

Ein Gebäude ist nach § 94 BGB grundsätzlich wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Deshalb gehören Grundstück und darauf fest errichtetes Gebäude rechtlich regelmäßig zusammen.

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird „Immobilie“ weiter verwendet und kann sowohl ein Grundstück mit Gebäude als auch eine Eigentumswohnung oder ein grundstücksgleiches Recht bezeichnen.

Eine Besonderheit bildet beispielsweise das Erbbaurecht, bei dem Grundstückseigentum und das Recht am Bauwerk rechtlich getrennt sein können.

Was ist eine Eigentumswohnung rechtlich?

Eine Eigentumswohnung ist nicht einfach nur ein räumlich abgegrenzter Teil eines Hauses.

Nach § 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besteht Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer daher sowohl Rechte an der konkreten Wohnung als auch einen Anteil am Grundstück und am Gemeinschaftseigentum des Gebäudes.

Wann wird man Eigentümer einer Immobilie?

Ein notarieller Kaufvertrag allein macht den Käufer noch nicht zum rechtlichen Eigentümer eines Grundstücks.

Nach § 873 BGB sind für die Übertragung von Grundstückseigentum grundsätzlich die Einigung über den Eigentumsübergang und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich.

Die dafür notwendige Einigung wird als Auflassung bezeichnet und ist in § 925 BGB geregelt.

Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss nach § 311b BGB grundsätzlich notariell beurkundet werden.

Welche Rolle spielt das Grundbuch bei Immobilien?

Das Grundbuch dokumentiert die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks beziehungsweise Wohnungseigentums.

Dort finden sich unter anderem:

Eigentumsverhältnisse
Dienstbarkeiten und andere Rechte
Wohnrechte oder Nießbrauch
Auflassungsvormerkungen
Grundschulden und Hypotheken

Für Käufer ist die Prüfung des Grundbuchs deshalb ein wesentlicher Bestandteil der rechtlichen Immobilienprüfung.

Wie wird der Wert einer Immobilie bestimmt?

Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab. Besonders wichtig sind:

Lage und Umfeld
Grundstücksgröße
Wohn- oder Nutzfläche
Baujahr und Gebäudezustand
Ausstattung
Energieeffizienz
rechtliche Belastungen
bei vermieteten Immobilien: nachhaltig erzielbare Erträge
Verhältnisse am regionalen Immobilienmarkt

Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage erzielbar wäre.

Mehr dazu finden Sie unter Immobilienbewertung.

Welche Kosten entstehen beim Kauf einer Immobilie?

Zum Kaufpreis kommen regelmäßig weitere Erwerbsnebenkosten hinzu.

Dazu können insbesondere gehören:

Grunderwerbsteuer
Notarkosten
Grundbuchkosten
gegebenenfalls Maklerkosten
Finanzierungskosten

Nach dem Erwerb entstehen außerdem laufende Kosten, beispielsweise für Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen und Grundsteuer.

Für eine Anlage-Immobilie sollten daher nicht nur Kaufpreis und Kreditrate, sondern die gesamten Investitions- und Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden.

Was ist eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Immobilie als Kapitalanlage wird überwiegend aus wirtschaftlichen Gründen erworben, beispielsweise um regelmäßige Miet- oder Pachterträge zu erzielen und Vermögen langfristig aufzubauen.

Im Gegensatz zur selbst genutzten Immobilie steht damit nicht primär der eigene Wohnbedarf im Mittelpunkt.

Mögliche Anlage-Immobilien sind beispielsweise:

klassische Eigentumswohnungen
Mehrfamilienhäuser
Pflegeimmobilien
Betreutes Wohnen
Micro- und Studentenapartments
Denkmalimmobilien

Immobilien zählen dabei zu den Kapitalanlagen, deren wirtschaftlicher Erfolg von einer Vielzahl von Faktoren abhängt.

Welche Vorteile können Anlage-Immobilien haben?

Eine vermietete Immobilie kann verschiedene wirtschaftliche Eigenschaften miteinander verbinden:

laufende Miet- oder Pachteinnahmen
Investition in einen realen Sachwert
Möglichkeit zur Fremdfinanzierung
langfristiger Vermögensaufbau durch Tilgung
unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Abschreibungen und Werbungskosten
mögliche langfristige Wertentwicklung

Diese Punkte sind jedoch keine Garantie für eine positive Rendite. Immobilien sind weder risikolos noch automatisch wertstabil.

Welche Risiken haben Immobilien als Kapitalanlage?

Auch Immobilieninvestitionen sind mit Risiken verbunden. Dazu gehören insbesondere:

Leerstand und Mietausfall
unerwartete Instandhaltungs- und Sanierungskosten
steigende Finanzierungskosten
ungünstige Standortentwicklung
sinkende Marktwerte
geringere Liquidität als bei vielen börsengehandelten Anlagen
rechtliche oder regulatorische Veränderungen

Eine Anlageentscheidung sollte deshalb nicht auf einer einzelnen Kennzahl oder einem steuerlichen Vorteil beruhen.

Worauf sollte man bei einer Anlage-Immobilie achten?

Für die Beurteilung einer Anlage-Immobilie sollten mehrere Faktoren gemeinsam analysiert werden:

Kaufpreis: Ist er im Verhältnis zu Lage, Zustand und erzielbarer Miete nachvollziehbar?
Standort: Wie entwickeln sich Bevölkerung, Arbeitsmarkt, Infrastruktur und Wohnungsnachfrage?
Miete: Welche Einnahmen sind realistisch und nachhaltig?
Finanzierung: Wie hoch sind Eigenkapital, Zins, Tilgung und Restschuld?
Kosten: Welche laufenden und nicht umlagefähigen Kosten entstehen?
Zustand: Welche Instandhaltungen oder energetischen Maßnahmen sind absehbar?
Liquidität: Sind ausreichende Reserven für unerwartete Ausgaben vorhanden?

Weitere Grundlagen finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Was ist der Unterschied zwischen Immobilie und Mobilie?

Eine Immobilie ist unbeweglich und dauerhaft an einen Standort gebunden. Als Mobilien werden dagegen bewegliche Sachen bezeichnet.

Zu beweglichen Sachen gehören beispielsweise Möbel oder Fahrzeuge. Bei einem Immobilienkauf können solche beweglichen Gegenstände zwar mitverkauft werden, sie sind rechtlich aber grundsätzlich von Grundstück und Gebäude zu unterscheiden.

Häufige Fragen zur Immobilie

Was ist eine Immobilie einfach erklärt?

Eine Immobilie ist ein unbeweglicher Vermögensgegenstand wie ein Grundstück, Haus oder eine Eigentumswohnung, der dauerhaft an einen bestimmten Standort gebunden ist.

Ist ein Grundstück eine Immobilie?

Ja. Ein Grundstück ist eine Immobilie. Gebäude, die fest mit dem Grund und Boden verbunden sind, sind grundsätzlich wesentliche Bestandteile des Grundstücks.

Ist eine Eigentumswohnung eine Immobilie?

Ja. Wohnungseigentum besteht rechtlich aus dem Sondereigentum an der Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Wann gehört einem Käufer die Immobilie?

Bei Grundstückseigentum wird der Käufer grundsätzlich erst durch die erforderliche Einigung und die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch rechtlicher Eigentümer.

Was ist eine Anlage-Immobilie?

Eine Anlage-Immobilie wird überwiegend zur Erzielung wirtschaftlicher Erträge erworben, beispielsweise durch Vermietung oder Verpachtung.

Sind Immobilien sichere Kapitalanlagen?

Immobilien sind Sachwerte, aber nicht risikolos. Mieteinnahmen, Marktwert und Kosten können sich verändern. Entscheidend sind insbesondere Standort, Kaufpreis, Finanzierung, Objektqualität und langfristige Nachfrage.

Welche Kosten sollte man bei einer Immobilie berücksichtigen?

Neben dem Kaufpreis gehören dazu Erwerbsnebenkosten, Finanzierungskosten sowie laufende Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen und gegebenenfalls nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten.

Quellen und weiterführende Informationen

Stand: September 2026.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Immobilienberatung.

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