Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer auf inländischen Grundbesitz. Sie wird grundsätzlich von den Eigentümern erhoben und fließt den Städten und Gemeinden zu. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach dem reformierten Grundsteuerrecht berechnet.
Für Wohnimmobilien ist vor allem die Grundsteuer B relevant. Die konkrete Höhe hängt unter anderem vom jeweiligen Bewertungsmodell des Bundeslandes, vom Grundsteuermessbetrag und vom Hebesatz der Gemeinde ab.
Für Käufer einer Anlage-Immobilie gehört die Grundsteuer zu den laufenden Objektkosten. Bei vermieteten Wohnungen kann sie unter den mietrechtlichen Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Für die wirtschaftliche Betrachtung sollte sie dennoch im Kosten- und Liquiditätsplan berücksichtigt werden.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird auf Grundbesitz erhoben. Steuergegenstand sind nach § 2 Grundsteuergesetz (GrStG) insbesondere Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
Anders als die Grunderwerbsteuer, die insbesondere beim Erwerb einer Immobilie einmalig anfällt, ist die Grundsteuer eine wiederkehrende laufende Steuer.
Die Einnahmen aus der Grundsteuer stehen den Gemeinden zu. Diese legen auch den jeweiligen Hebesatz fest, der die konkrete Steuerhöhe wesentlich beeinflusst.
Grundsteuer einfach erklärt
Grundsteuer einfach erklärt: Wer Eigentümer eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung ist, zahlt dafür regelmäßig Grundsteuer an die Gemeinde.
Wie hoch die Steuer ist, hängt nicht allein vom Kaufpreis der Immobilie ab. Entscheidend sind die für die Grundsteuer geltende Bewertung, die Steuermesszahl beziehungsweise landesrechtliche Berechnungsfaktoren und der Hebesatz der jeweiligen Kommune.
Seit 2025 gelten hierfür neue Bewertungsregeln. Mehrere Bundesländer haben eigene Grundsteuermodelle eingeführt.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte das frühere System der Einheitsbewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig. Die bisherigen Grundsteuerwerte beruhten in Westdeutschland im Wesentlichen auf Wertverhältnissen von 1964 und in Ostdeutschland auf noch älteren Werten aus dem Jahr 1935.
Der Gesetzgeber reformierte deshalb die Bewertung des Grundbesitzes. Die neuen Regelungen werden seit dem 1. Januar 2025 für die tatsächliche Erhebung der Grundsteuer angewendet.
Für das Bundesmodell wurden die Grundsteuerwerte im Rahmen der Hauptfeststellung grundsätzlich auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu festgestellt.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Im Bundesmodell erfolgt die Berechnung grundsätzlich in drei Schritten:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Vereinfacht ergibt sich damit:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Das Finanzamt stellt zunächst den Grundsteuerwert fest und ermittelt daraus den Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinde wendet auf diesen Messbetrag ihren Hebesatz an und setzt die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer fest.
In Bundesländern mit eigenen Grundsteuermodellen kann die Berechnung von diesem Schema beziehungsweise von den zugrunde liegenden Bewertungsgrößen abweichen.
Beispiel zur Grundsteuer-Berechnung
Angenommen, für eine Wohnimmobilie im Bundesmodell wird ein Grundsteuerwert von 250.000 Euro festgestellt. Bei einer Steuermesszahl von 0,31 Promille ergibt sich:
250.000 Euro × 0,31 ‰ = 77,50 Euro Grundsteuermessbetrag
Bei einem beispielhaften kommunalen Hebesatz von 500 % ergibt sich:
77,50 Euro × 500 % = 387,50 Euro Grundsteuer pro Jahr
Das Beispiel dient ausschließlich zur Veranschaulichung. Der tatsächliche Grundsteuerwert beziehungsweise die landesrechtliche Bemessungsgrundlage und der Hebesatz können erheblich abweichen.
Was ist der Grundsteuerwert?
Der Grundsteuerwert ist im Bundesmodell die steuerliche Bewertungsgrundlage des Grundbesitzes.
Bei Wohngrundstücken können unter anderem folgende Faktoren in die Bewertung einfließen:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Grundstücksart
- Wohnfläche
- Gebäudealter
- typisierte Nettokaltmiete
- Mietniveaustufe der Gemeinde
Bei bebauten Grundstücken unterscheidet das Bundesmodell verschiedene Bewertungsverfahren. Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum werden nach § 250 BewG grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet.
Der Grundsteuerwert ist nicht mit dem Verkehrswert oder Kaufpreis einer Immobilie gleichzusetzen. Weitere Informationen zur marktbezogenen Wertermittlung finden Sie unter Immobilienbewertung.
Was ist die Steuermesszahl?
Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Faktor, mit dem im Bundesmodell der Grundsteuerwert multipliziert wird.
Nach § 15 GrStG beträgt sie im Bundesmodell grundsätzlich:
- 0,31 Promille für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum
- 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke und bestimmte andere Grundstücksarten
Für bestimmte geförderte Wohnformen beziehungsweise begünstigte Eigentümerstrukturen sieht das Gesetz Ermäßigungen vor.
Einige Bundesländer verwenden abweichende Steuermesszahlen oder eigene Berechnungsmodelle.
Was ist der Hebesatz?
Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Er entscheidet wesentlich darüber, wie hoch die endgültige Grundsteuer ausfällt.
Nach § 25 GrStG bestimmt die Gemeinde, mit welchem Prozentsatz des Grundsteuermessbetrags die Grundsteuer erhoben wird.
Beispiel:
- Grundsteuermessbetrag: 100 Euro
- Hebesatz: 450 %
- jährliche Grundsteuer: 450 Euro
Da Gemeinden unterschiedliche Hebesätze festlegen können, kann die Grundsteuer für vergleichbare Immobilien je nach Standort unterschiedlich hoch ausfallen.
Welche Grundsteuerarten gibt es?
Im Zusammenhang mit der Grundsteuer werden insbesondere die Begriffe Grundsteuer A, Grundsteuer B und Grundsteuer C verwendet.
Was ist die Grundsteuer A?
Die Grundsteuer A betrifft grundsätzlich Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
Für klassische Wohnimmobilien und Eigentumswohnungen ist sie daher normalerweise nicht relevant.
Was ist die Grundsteuer B?
Die Grundsteuer B betrifft Grundstücke außerhalb des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und ist damit die für Wohn- und Anlage-Immobilien regelmäßig relevante Grundsteuer.
Sie betrifft beispielsweise:
- Einfamilienhäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- Geschäftsgrundstücke
- gemischt genutzte Grundstücke
- unbebaute Grundstücke
Was ist die Grundsteuer C?
Seit 2025 können Gemeinden unter den gesetzlichen Voraussetzungen für baureife, aber unbebaute Grundstücke aus städtebaulichen Gründen einen gesonderten und höheren Hebesatz festsetzen.
Diese sogenannte Grundsteuer C soll insbesondere Anreize schaffen, baureife Grundstücke tatsächlich zu bebauen, statt sie allein wegen möglicher Wertsteigerungen unbebaut zu halten.
Ob eine Kommune die Grundsteuer C nutzt, hängt von der jeweiligen kommunalen Entscheidung und dem anwendbaren Landesrecht ab.
Gilt die Grundsteuer in allen Bundesländern gleich?
Nein. Die Grundsteuerreform enthält eine sogenannte Länderöffnungsklausel. Dadurch können Bundesländer vom Bundesmodell abweichen.
Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben umfassend eigene Grundsteuermodelle eingeführt.
Weitere Länder wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben aber einzelne landesrechtliche Abweichungen vorgenommen, beispielsweise bei Steuermesszahlen oder beim kommunalen Hebesatzrecht.
Für die Berechnung einer konkreten Immobilie muss deshalb immer geprüft werden, welches Modell im jeweiligen Bundesland gilt.
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Grundsätzlich wird die Grundsteuer vom Eigentümer des Grundbesitzes geschuldet.
Bei einer Eigentumswohnung ist der jeweilige Wohnungseigentümer entsprechend seiner wirtschaftlichen Einheit betroffen. Bei einem Eigentümerwechsel wird die steuerliche Zurechnung nach den hierfür geltenden Bewertungs- und Verfahrensregeln angepasst.
Die Grundsteuer ist damit eine objektbezogene laufende Belastung, die auch nach einer vollständigen Tilgung eines Immobilienkredits weiterhin bestehen kann.
Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Grundsätzlich ja, wenn die mietvertraglichen Voraussetzungen dafür erfüllt sind.
Nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehört die Grundsteuer ausdrücklich zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und damit zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Bei Wohnraummietverhältnissen setzt eine Umlage auf den Mieter grundsätzlich eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus.
Für Vermieter einer Anlage-Immobilie ist deshalb zwischen der öffentlich-rechtlichen Steuerschuld gegenüber der Gemeinde und der mietvertraglichen Umlage auf den Mieter zu unterscheiden.
Ist die Grundsteuer bei einer vermieteten Immobilie steuerlich absetzbar?
Bei einer vermieteten Immobilie kann die Grundsteuer grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, soweit sie auf ein Gebäude beziehungsweise Grundstück entfällt, das der Einkünfteerzielung dient.
§ 9 EStG nennt Steuern vom Grundbesitz ausdrücklich als mögliche Werbungskosten, soweit sie sich auf Gebäude oder Gegenstände beziehen, die zur Einnahmeerzielung dienen.
Werden Betriebskosten einschließlich Grundsteuer vom Mieter erstattet, sind die entsprechenden Einnahmen und Aufwendungen steuerlich konsistent zu erfassen.
Die konkrete steuerliche Behandlung sollte bei Besonderheiten individuell geprüft werden.
Welche Bedeutung hat die Grundsteuer für Anlage-Immobilien?
Für Käufer einer Anlage-Immobilie zählt die Grundsteuer zu den regelmäßig wiederkehrenden Objektkosten.
Bei der Investitionsprüfung sind insbesondere folgende Punkte relevant:
- aktuelle Höhe der Grundsteuer
- kommunaler Hebesatz
- geltendes Grundsteuermodell des Bundeslandes
- Umlagefähigkeit im konkreten Mietverhältnis
- mögliche Änderungen des Hebesatzes
- steuerliche Behandlung bei Vermietung
Die Grundsteuer ist bei vermieteten Immobilien häufig umlagefähig. Dennoch sollte sie nicht aus einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ausgeblendet werden, da beispielsweise Leerstand, vertragliche Besonderheiten oder Abrechnungsfragen dazu führen können, dass Kosten zeitweise beim Eigentümer verbleiben.
Weitere Grundlagen zur Kapitalanlage finden Sie im Ratgeber Investieren in Immobilien.
Grundsteuer bei einer Eigentumswohnung
Auch für eine Eigentumswohnung fällt grundsätzlich Grundsteuer an. Sie wird der jeweiligen wirtschaftlichen Einheit beziehungsweise dem Wohnungseigentum zugerechnet.
Die Grundsteuer ist von den gemeinschaftlichen Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterscheiden. Für Kapitalanleger sind daher sowohl der individuelle Grundsteuerbescheid als auch Beschlüsse der Eigentümerversammlung, Hausgeld und andere laufende Kosten relevant.
Weitere Informationen finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
Grundsteuer und Grunderwerbsteuer werden häufig verwechselt, sind aber zwei unterschiedliche Steuerarten.
- Grundsteuer: laufende Steuer auf Grundbesitz
- Grunderwerbsteuer: grundsätzlich einmalige Steuer bei bestimmten Immobilienerwerben
Die Grunderwerbsteuer fällt typischerweise im Zuge des Kaufs an. Die Grundsteuer wird dagegen während der Eigentumsdauer fortlaufend erhoben.
Kann sich die Grundsteuer später ändern?
Ja. Die Grundsteuer kann sich beispielsweise verändern, wenn:
- die Gemeinde den Hebesatz ändert
- sich bewertungsrelevante Eigenschaften des Grundstücks ändern
- eine Fortschreibung oder neue Feststellung erforderlich wird
- sich landesrechtliche Regelungen ändern
Das Bundesministerium der Finanzen weist für das Bundesmodell zudem auf gesetzliche Anzeigepflichten bei bestimmten Änderungen des Grundbesitzes hin. Für Änderungen ab 2026 ist die entsprechende Anzeige grundsätzlich bis zum 31. März des Folgejahres abzugeben.
Häufige Fragen zur Grundsteuer
Was ist die Grundsteuer einfach erklärt?
Die Grundsteuer ist eine regelmäßig zu zahlende Steuer auf Grundstücke und Gebäude. Sie wird grundsätzlich vom Eigentümer geschuldet und von der Gemeinde erhoben.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Im Bundesmodell wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert. Daraus entsteht der Grundsteuermessbetrag, auf den die Gemeinde ihren Hebesatz anwendet. In mehreren Bundesländern gelten eigene Modelle.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und B?
Grundsteuer A betrifft grundsätzlich land- und forstwirtschaftliches Vermögen. Grundsteuer B betrifft insbesondere sonstige Grundstücke und damit regelmäßig Wohnimmobilien.
Was ist die Grundsteuer C?
Seit 2025 können Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen. Diese Regelung wird als Grundsteuer C bezeichnet.
Wer zahlt die Grundsteuer bei einer Mietwohnung?
Gegenüber der Gemeinde ist grundsätzlich der Eigentümer steuerpflichtig. Bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung kann die Grundsteuer jedoch als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
Ist die Grundsteuer bei Vermietung steuerlich absetzbar?
Grundsteuer kann bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, soweit sie mit der Einkünfteerzielung wirtschaftlich zusammenhängt.
Ist die Grundsteuer vom Kaufpreis abhängig?
Nicht unmittelbar. Maßgeblich sind die für das jeweilige Grundsteuermodell geltenden Bewertungsgrößen sowie Steuermesszahl beziehungsweise andere landesrechtliche Faktoren und der kommunale Hebesatz.
Warum ist die Grundsteuer seit 2025 anders?
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach reformiertem Recht erhoben. Hintergrund war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018, das die frühere Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hatte.
Quellen und weiterführende Informationen
- Bundesministerium der Finanzen – Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer
- Grundsteuergesetz (GrStG) – aktuelle Gesamtausgabe
- § 2 GrStG – Steuergegenstand
- § 13 GrStG – Steuermesszahl und Steuermessbetrag
- § 15 GrStG – Steuermesszahl für Grundstücke
- § 25 GrStG – Hebesatz und Grundsteuer C
- § 219 BewG – Feststellung von Grundsteuerwerten
- § 250 BewG – Bewertung bebauter Grundstücke im Bundesmodell
- § 2 BetrKV – Grundsteuer als Betriebskosten
- § 9 EStG – Werbungskosten und Steuern vom Grundbesitz
Stand: September 2026.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung.