Erbbaurecht
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Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Der Erbbauberechtigte kann also Eigentümer eines Gebäudes beziehungsweise eines entsprechenden Erbbaurechts sein, ohne Eigentümer des Grundstücks zu werden.

Für die Nutzung des Grundstücks wird häufig ein regelmäßiger Erbbauzins vereinbart. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch des Grundstücks eingetragen und erhält zusätzlich ein eigenes Erbbaugrundbuch.

Für Käufer einer Anlage-Immobilie sind insbesondere Restlaufzeit, Höhe und Anpassung des Erbbauzinses, Zustimmungsvorbehalte, Finanzierung, Regelungen zum Vertragsende und die wirtschaftliche Vermietbarkeit wichtig.

Was ist ein Erbbaurecht?

§ 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) definiert das Erbbaurecht als das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben.

Das Grundstück bleibt dabei im Eigentum des Grundstückseigentümers. Das aufgrund des Erbbaurechts errichtete oder bereits vorhandene Bauwerk gilt nach § 12 ErbbauRG als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht zugleich als Bestandteil des Grundstücks.

Damit werden Grundstück und Erbbaurecht rechtlich voneinander getrennt.

Erbbaurecht einfach erklärt

Erbbaurecht einfach erklärt: Eine Person darf auf einem Grundstück bauen oder ein dort vorhandenes Gebäude nutzen und wirtschaftlich darüber verfügen, obwohl ihr der Grund und Boden nicht gehört.

Der Grundstückseigentümer überlässt das Grundstück für die vereinbarte Dauer. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte häufig einen Erbbauzins.

Das Erbbaurecht selbst kann grundsätzlich verkauft, vererbt und belastet werden. Je nach Vertrag kann für Verkauf oder Belastung jedoch die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich sein.

Ist Erbbaurecht dasselbe wie Erbpacht?

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird häufig von Erbpacht gesprochen. Der juristisch richtige Begriff für das heutige Recht an einem Grundstück ist jedoch Erbbaurecht.

Wer beispielsweise nach „Haus auf Erbpachtgrundstück“ sucht, meint in der Regel ein Gebäude auf einem Grundstück, das mit einem Erbbaurecht belastet ist.

Was ist der Erbbauzins?

Der Erbbauzins ist das regelmäßig zu zahlende Entgelt für die Nutzung des Grundstücks. § 9 ErbbauRG sieht vor, dass der Anspruch auf wiederkehrenden Erbbauzins als Reallast ausgestaltet werden kann.

Die konkrete Höhe des Erbbauzinses ergibt sich aus dem Erbbaurechtsvertrag. Dort kann außerdem geregelt sein, unter welchen Voraussetzungen sich der Erbbauzins während der Laufzeit verändert.

Bei Wohnzwecken begrenzt § 9a ErbbauRG die Möglichkeiten einer Erhöhung: Eine vertraglich vorgesehene Anpassung darf unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nicht unbillig sein.

Für Kapitalanleger ist deshalb nicht nur der aktuelle Erbbauzins relevant, sondern auch die vereinbarte Anpassungsklausel.

Wie lange läuft ein Erbbaurecht?

Die konkrete Laufzeit wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Erbbaurechte werden in der Praxis regelmäßig langfristig bestellt und können über viele Jahrzehnte laufen.

Für Käufer ist insbesondere die Restlaufzeit entscheidend. Ein ursprünglich langfristiges Erbbaurecht kann beim späteren Verkauf bereits deutlich kürzer laufen.

Eine kurze Restlaufzeit kann die wirtschaftliche Bewertung, Finanzierung und spätere Veräußerbarkeit beeinflussen. Vor dem Kauf sollte deshalb nicht nur die ursprüngliche Vertragsdauer, sondern das konkrete Ablaufdatum geprüft werden.

Wo wird das Erbbaurecht eingetragen?

Das Erbbaurecht wird im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen.

Zusätzlich wird nach § 14 ErbbauRG von Amts wegen ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt. Dieses übernimmt für das Erbbaurecht eine vergleichbare Funktion wie das Grundbuch für ein Grundstück.

Für die Bestellung und Übertragung gelten grundbuchrechtliche Anforderungen. Verträge über die Bestellung oder den Erwerb eines Erbbaurechts unterliegen aufgrund § 11 ErbbauRG in Verbindung mit § 311b BGB grundsätzlich der notariellen Beurkundung.

Kann man ein Erbbaurecht verkaufen?

Ja. Das Erbbaurecht ist nach § 1 ErbbauRG grundsätzlich veräußerlich und vererblich.

Im Erbbaurechtsvertrag kann allerdings vereinbart werden, dass für die Veräußerung die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist. § 5 ErbbauRG erlaubt einen solchen Zustimmungsvorbehalt.

Der Grundstückseigentümer darf seine Zustimmung nicht beliebig verweigern. Unter den Voraussetzungen des § 7 ErbbauRG kann der Erbbauberechtigte einen Anspruch auf Zustimmung haben. Wird sie ohne ausreichenden Grund verweigert, kann sie unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich ersetzt werden.

Kann ein Erbbaurecht finanziert und belastet werden?

Ein Erbbaurecht kann grundsätzlich mit Grundpfandrechten wie einer Grundschuld belastet und damit zur Kreditsicherung verwendet werden.

Der Erbbaurechtsvertrag kann jedoch vorsehen, dass auch für eine solche Belastung die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist.

Für die Finanzierung einer Anlage-Immobilie auf Erbbaurechtsgrund sollte daher frühzeitig geklärt werden:

wie lange das Erbbaurecht noch läuft
welche Zustimmungserfordernisse bestehen
wie hoch der aktuelle Erbbauzins ist
wie der Erbbauzins angepasst werden kann
welche Regelungen bei Ablauf oder Heimfall gelten

Diese Punkte können für die Kreditprüfung und die langfristige Finanzierungsplanung relevant sein.

Was bedeutet Heimfall beim Erbbaurecht?

Der Heimfall ist von einem normalen Ablauf des Erbbaurechts zu unterscheiden.

Im Erbbaurechtsvertrag kann vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer übertragen muss.

Mögliche Heimfallgründe ergeben sich aus dem jeweiligen Vertrag. Das Gesetz erlaubt entsprechende Vereinbarungen beispielsweise im Zusammenhang mit der Verwendung oder Instandhaltung des Bauwerks.

Allein ein Zahlungsverzug beim Erbbauzins kann nach § 9 Abs. 4 ErbbauRG nur dann einen Heimfallanspruch begründen, wenn der Rückstand mindestens zwei Jahresbeträge des Erbbauzinses erreicht.

Macht der Grundstückseigentümer den Heimfallanspruch geltend, sieht § 32 ErbbauRG grundsätzlich eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht vor. Die konkrete Vertragsgestaltung ist hierbei entscheidend.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht abläuft?

Mit dem vertraglich vorgesehenen Zeitablauf erlischt das Erbbaurecht, sofern es nicht verlängert wird.

Nach § 12 Abs. 3 ErbbauRG werden die bisherigen Bestandteile des Erbbaurechts beim Erlöschen Bestandteile des Grundstücks. Das Gebäude wird damit rechtlich Bestandteil des Grundstücks des Grundstückseigentümers.

Nach § 27 ErbbauRG hat der Grundstückseigentümer beim Erlöschen durch Zeitablauf grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Im Erbbaurechtsvertrag können jedoch Vereinbarungen über Höhe, Zahlungsweise und grundsätzlich auch einen Ausschluss der Entschädigung getroffen werden.

Eine gesetzliche Mindestentschädigung von zwei Dritteln des gemeinen Wertes gilt nicht allgemein für jedes Erbbaurecht. Sie gilt nach § 27 Abs. 2 ErbbauRG nur in dem dort geregelten Sonderfall, wenn das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurde.

Gerade für Käufer einer Anlage-Immobilie sollten die konkreten Entschädigungs- und Verlängerungsregelungen deshalb vor dem Erwerb geprüft werden.

Kann ein Erbbaurecht verlängert werden?

Eine Verlängerung ist grundsätzlich möglich, wenn Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter eine entsprechende Vereinbarung treffen.

§ 27 Abs. 3 ErbbauRG sieht zudem vor, dass der Grundstückseigentümer seine Entschädigungspflicht beim Zeitablauf unter bestimmten Voraussetzungen dadurch abwenden kann, dass er eine Verlängerung für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks anbietet.

Ein automatischer Anspruch auf Verlängerung besteht daraus jedoch nicht für jeden Fall. Ob ein besonderes Vorrecht auf Erneuerung besteht, hängt insbesondere von den Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag ab.

Welche Bedeutung hat das Erbbaurecht für Anlage-Immobilien?

Eine Anlage-Immobilie im Erbbaurecht kann wirtschaftlich anders zu beurteilen sein als eine Immobilie, bei der der Käufer zugleich Eigentümer des Grundstücks wird.

Für Anleger sind insbesondere folgende Punkte relevant:

Kaufpreis: Weil der Grund und Boden nicht mit erworben wird, kann der Einstiegspreis anders ausfallen als bei vergleichbarem Volleigentum.
Erbbauzins: Die laufende Zahlung reduziert den verfügbaren Überschuss aus der Vermietung.
Anpassung des Erbbauzinses: Vertragliche Anpassungen können die zukünftige Kostenbelastung verändern.
Restlaufzeit: Sie ist für Finanzierung, Bewertung und Wiederverkauf wesentlich.
Zustimmungsvorbehalte: Verkauf oder Belastung können von einer Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängen.
Vertragsende: Entschädigung, Verlängerung und Rückfall des Bauwerks müssen geprüft werden.

Der niedrigere oder anders strukturierte Kaufpreis sollte deshalb nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend sind die Gesamtkosten über den geplanten Anlagezeitraum.

Weitere Grundlagen zur Investitionsprüfung finden Sie unter Kapitalanlagen und im Ratgeber Investieren in Immobilien.

Erbbaurecht und Immobilienbewertung

Bei einem Erbbaurecht müssen Grundstück und Erbbaurecht wirtschaftlich getrennt betrachtet werden.

Für steuerliche Bewertungszwecke sieht das Bewertungsgesetz in Erbbaurechtsfällen ausdrücklich eine gesonderte Bewertung des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks vor.

In die wirtschaftliche Beurteilung können insbesondere Restlaufzeit, Erbbauzins, Anpassungsklauseln und die Vertragsbedingungen einfließen.

Weitere Grundlagen finden Sie unter Immobilienbewertung.

Fällt beim Erwerb eines Erbbaurechts Grunderwerbsteuer an?

Das Grunderwerbsteuergesetz stellt Erbbaurechte Grundstücken gleich. Der Erwerb eines Erbbaurechts kann daher grundsätzlich der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Wie hoch die konkrete Bemessungsgrundlage ist und welche vertraglichen Zahlungen einbezogen werden, hängt vom jeweiligen Rechtsgeschäft ab.

Weitere Grundlagen finden Sie unter Grunderwerbsteuer.

Ist der Erbbauzins bei einer vermieteten Immobilie steuerlich absetzbar?

Wird eine Immobilie im Erbbaurecht vermietet und besteht ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, können laufende Erbbauzinsen grundsätzlich als Werbungskosten relevant sein.

Die Finanzverwaltung behandelt Erbbauzinsen steuerlich als Entgelt für die Nutzung des Grundstücks und nicht als Anschaffungskosten des Erbbaurechts.

Werden Erbbauzinsen dagegen für einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren im Voraus gezahlt, gelten besondere steuerliche Verteilungsregeln. Die konkrete Behandlung sollte deshalb insbesondere bei größeren Vorauszahlungen steuerlich geprüft werden.

Worauf sollten Käufer bei einem Erbbaurecht achten?

Vor dem Erwerb einer Immobilie auf Erbbaurechtsgrund sollte der vollständige Erbbaurechtsvertrag geprüft werden.

Besonders wichtig sind:

Restlaufzeit des Erbbaurechts
aktueller Erbbauzins
Anpassungsklausel des Erbbauzinses
Zustimmungspflichten bei Verkauf und Finanzierung
Instandhaltungs- und Nutzungspflichten
Regelungen zum Heimfall
Entschädigung bei Zeitablauf
mögliche Verlängerungs- oder Erneuerungsrechte
Grundbuch und Erbbaugrundbuch
Auswirkungen auf Finanzierung und Wiederverkauf

Bei einer Anlage-Immobilie sollten diese Punkte zusätzlich in die Rendite- und Liquiditätsrechnung einbezogen werden.

Häufige Fragen zum Erbbaurecht

Was bedeutet Erbbaurecht einfach erklärt?

Das Erbbaurecht erlaubt es, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein. Das Recht kann grundsätzlich verkauft und vererbt werden.

Was ist der Unterschied zwischen Erbbaurecht und Erbpacht?

„Erbpacht“ wird umgangssprachlich häufig verwendet. Der gesetzlich richtige Begriff für das beschriebene Recht ist Erbbaurecht.

Wem gehört das Haus beim Erbbaurecht?

Das Bauwerk gilt rechtlich als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Das Grundstück selbst bleibt Eigentum des Grundstückseigentümers.

Kann man eine Immobilie mit Erbbaurecht verkaufen?

Ja. Das Erbbaurecht ist grundsätzlich veräußerlich. Der Vertrag kann jedoch vorsehen, dass die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist.

Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechts?

Wenn das Erbbaurecht nicht verlängert wird, erlischt es. Das Bauwerk wird dann Bestandteil des Grundstücks. Für die Entschädigung gelten § 27 ErbbauRG und die konkreten vertraglichen Vereinbarungen.

Gibt es immer mindestens zwei Drittel Entschädigung?

Nein. Die gesetzliche Mindestentschädigung von zwei Dritteln gilt nur für den besonderen Fall des § 27 Abs. 2 ErbbauRG. Bei anderen Erbbaurechten kann die Entschädigung vertraglich anders geregelt oder grundsätzlich auch ausgeschlossen werden.

Was bedeutet Heimfall?

Beim Heimfall muss der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht aufgrund einer vertraglich vorgesehenen Voraussetzung vorzeitig auf den Grundstückseigentümer übertragen. Heimfall und normaler Zeitablauf sind rechtlich unterschiedliche Vorgänge.

Ist ein Erbbaurecht für eine Anlage-Immobilie geeignet?

Das hängt von der konkreten Immobilie und dem Erbbaurechtsvertrag ab. Entscheidend sind unter anderem Kaufpreis, Miete, Erbbauzins, Restlaufzeit, Finanzierung, Vertragsbedingungen und Wiederverkaufsmöglichkeiten.

Quellen und weiterführende Informationen

Stand: September 2026.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Immobilienberatung.

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