Mietrendite
Die Mietrendite ist eine Kennzahl, die die jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie ins Verhältnis zu ihrem Kaufpreis beziehungsweise zur Gesamtinvestition setzt. Sie wird genutzt, um die laufende Ertragskraft verschiedener Anlageimmobilien miteinander zu vergleichen.
Bei der Berechnung wird häufig zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite unterschieden. Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich bestimmte laufende Kosten und bei einer umfassenderen Betrachtung auch die Kaufnebenkosten.
Die Mietrendite ermöglicht eine erste Einschätzung der Wirtschaftlichkeit einer Anlageimmobilie. Sie sollte jedoch nicht isoliert betrachtet werden. Auch Kaufpreis, laufende Kosten, Finanzierung, Lage, Zustand, Vermietbarkeit und mögliche Instandhaltungsmaßnahmen sind für die Beurteilung einer Immobilieninvestition relevant.
Mietrendite berechnen: Formel und Beispiel
Die Formel zur Berechnung der Mietrendite hängt davon ab, ob die Brutto- oder Nettomietrendite betrachtet wird.
Bruttomietrendite berechnen
Die vereinfachte Formel lautet:
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel:
Kaufpreis: 300.000 Euro
Monatliche Nettokaltmiete: 1.000 Euro
Zunächst wird die Jahresnettokaltmiete berechnet:
1.000 Euro × 12 = 12.000 Euro
Anschließend wird die Bruttomietrendite berechnet:
12.000 Euro ÷ 300.000 Euro × 100 = 4 %
Die Bruttomietrendite beträgt in diesem Beispiel 4 %.
Nettomietrendite berechnen
Bei einer vereinfachten Nettobetrachtung werden zusätzlich bestimmte laufende Kosten berücksichtigt, die der Eigentümer selbst trägt. Je nach Berechnungsmethode werden auch die Kaufnebenkosten in die Gesamtinvestition einbezogen.
Eine mögliche vereinfachte Formel lautet:
Nettomietrendite = jährlicher Netto-Mietertrag ÷ Gesamtinvestition × 100
Dabei kann der jährliche Netto-Mietertrag beispielsweise aus der Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger laufender Kosten und kalkulierter Mietausfälle ermittelt werden.
Da unterschiedliche Berechnungsmethoden verwendet werden, sollte bei einem Vergleich von Nettomietrenditen immer geprüft werden, welche Kosten berücksichtigt wurden.
Was ist die Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie. Sie zeigt damit, wie hoch die jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis sind.
Die Formel lautet:
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Bei der einfachen Berechnung werden weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten des Eigentümers abgezogen. Dadurch lässt sich die Bruttomietrendite schnell ermitteln und für einen ersten Vergleich verschiedener Anlageimmobilien verwenden.
Sie zeigt allerdings nicht, welcher tatsächliche Überschuss nach laufenden Kosten oder Erwerbsnebenkosten verbleibt.
Beispiel für die Bruttomietrendite
Eine Immobilie kostet 300.000 Euro und erzielt eine monatliche Nettokaltmiete von 1.000 Euro.
Die Jahresnettokaltmiete beträgt:
1.000 Euro × 12 = 12.000 Euro
Die Bruttomietrendite beträgt:
12.000 Euro ÷ 300.000 Euro × 100 = 4 %
Die Immobilie erzielt damit eine Bruttomietrendite von 4 %.
Was ist die Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich bestimmte Kosten, die bei einer Immobilie vom Eigentümer getragen werden. Dadurch ermöglicht sie eine differenziertere Betrachtung der laufenden Ertragskraft.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Verwaltungskosten
- nicht umlagefähige Betriebskosten
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten
- Kosten durch Leerstand und Mietausfälle
- weitere dauerhaft vom Eigentümer zu tragende laufende Kosten
Bei einer umfassenderen Berechnung werden außerdem die Kaufnebenkosten in die Gesamtinvestition einbezogen. Dazu zählen beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten.
Die konkrete Definition der Nettomietrendite ist in der Praxis allerdings nicht vollständig einheitlich. Deshalb sollte bei einem Vergleich immer darauf geachtet werden, welche Kosten in die Berechnung eingeflossen sind.
Nettomietrendite: Beispiel
Eine Immobilie kostet 300.000 Euro. Hinzu kommen 30.000 Euro Kaufnebenkosten. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 12.000 Euro. Für nicht umlagefähige laufende Kosten werden 2.000 Euro pro Jahr angesetzt.
Damit ergibt sich zunächst ein jährlicher Netto-Mietertrag von:
12.000 Euro − 2.000 Euro = 10.000 Euro
Die Gesamtinvestition beträgt:
300.000 Euro + 30.000 Euro = 330.000 Euro
Die vereinfachte Nettomietrendite beträgt damit:
10.000 Euro ÷ 330.000 Euro × 100 = rund 3,03 %
In diesem vereinfachten Beispiel beträgt die Nettomietrendite somit rund 3,0 %.
Je nach Berechnungsmethode können weitere Kosten berücksichtigt werden. Für einen sinnvollen Vergleich sollten deshalb immer dieselben Berechnungsgrundlagen verwendet werden.
Bruttomietrendite oder Nettomietrendite?
Brutto- und Nettomietrendite erfüllen unterschiedliche Zwecke.
Die Bruttomietrendite lässt sich schnell berechnen und eignet sich deshalb für eine erste Einschätzung und einen überschlägigen Vergleich mehrerer Immobilien.
Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzliche Kosten und ermöglicht dadurch eine differenziertere Betrachtung der laufenden Ertragskraft.
Für eine fundierte Beurteilung einer Anlageimmobilie sollte deshalb nicht ausschließlich die Bruttomietrendite betrachtet werden.
Auch die Nettomietrendite bildet jedoch nicht sämtliche Aspekte einer Immobilieninvestition ab. Finanzierung, Steuern, mögliche Wertveränderungen, größere Instandhaltungsmaßnahmen, Leerstand und individuelle Rahmenbedingungen können die tatsächliche Wirtschaftlichkeit beeinflussen.
Welche Kosten beeinflussen die Mietrendite?
Für die Wirtschaftlichkeit einer Anlageimmobilie sind neben den Mieteinnahmen verschiedene Kosten relevant.
Dazu gehören insbesondere:
- Kaufnebenkosten, beispielsweise Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerkosten
- nicht umlagefähige Betriebskosten
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten
- Leerstand und Mietausfälle
- weitere vom Eigentümer zu tragende laufende Kosten
- größere Instandhaltungsmaßnahmen oder Sonderumlagen, soweit sie für die konkrete Investition relevant sind
Nicht jede dieser Positionen wird bei jeder Berechnung der Mietrendite berücksichtigt. Deshalb sollte bei einem Vergleich geprüft werden, welche Kosten in der jeweiligen Renditekennzahl enthalten sind.
Werden Finanzierungskosten bei der Mietrendite berücksichtigt?
Die klassische Mietrendite betrachtet zunächst die Immobilie und ihre laufenden Erträge unabhängig von der individuellen Finanzierung.
Zinsen und Tilgung werden deshalb üblicherweise nicht in die klassische Bruttomietrendite eingerechnet.
Für die persönliche Investitionsrechnung sind Finanzierungskosten dennoch wichtig. Sie beeinflussen unter anderem den monatlichen Cashflow und die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.
Welche Auswirkungen der Einsatz von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite haben kann, erklärt der Leverage-Effekt.
Was ist eine gute Mietrendite?
Ob eine Mietrendite attraktiv ist, lässt sich nicht allein anhand eines festen Prozentwertes beurteilen.
Eine höhere Mietrendite bedeutet zunächst, dass die jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis höher sind. Sie kann jedoch beispielsweise mit einer weniger gefragten Lage, höherem Instandhaltungsbedarf oder höheren Vermietungsrisiken verbunden sein.
Immobilien in nachfragestarken Lagen können dagegen eine niedrigere anfängliche Mietrendite aufweisen. Für die Beurteilung einer Investition können neben den laufenden Mieteinnahmen beispielsweise auch Standortqualität, Zustand, Vermietbarkeit und die langfristige Entwicklung des Immobilienwerts relevant sein.
Entscheidend ist daher das Gesamtbild aus Kaufpreis, nachhaltigen Mieteinnahmen, laufenden Kosten, Standortqualität, Zustand, Finanzierung und persönlicher Anlagestrategie.
Mietrendite und Kaufpreisfaktor: Was ist der Zusammenhang?
Mietrendite und Kaufpreisfaktor setzen Kaufpreis und Mieteinnahmen zueinander ins Verhältnis, stellen die Kennzahl aber aus unterschiedlichen Perspektiven dar.
Der Kaufpreisfaktor wird bei Verwendung der Jahresnettokaltmiete vereinfacht so berechnet:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Jahresnettokaltmiete von 12.000 Euro ergibt sich:
300.000 Euro ÷ 12.000 Euro = Faktor 25
Bei gleicher Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreisfaktor der Kehrwert der Bruttomietrendite. Ein Kaufpreisfaktor von 25 entspricht daher einer Bruttomietrendite von 4 %.
Beide Kennzahlen können für einen ersten Vergleich von Anlageimmobilien verwendet werden. Kaufnebenkosten und laufende Eigentümerkosten werden bei dieser vereinfachten Betrachtung nicht berücksichtigt.
Mietrendite und Mietzins: Was ist der Unterschied?
Der Mietzins bezeichnet die vereinbarte Gegenleistung für die Überlassung einer Immobilie zur Nutzung beziehungsweise die vereinbarte Miete.
Die Mietrendite ist dagegen eine prozentuale Kennzahl. Sie setzt die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis oder – bei einer umfassenderen Berechnung – zur Gesamtinvestition.
Beispielsweise entsprechen 1.000 Euro monatliche Nettokaltmiete einer Jahresnettokaltmiete von 12.000 Euro.
Werden diese 12.000 Euro durch einen Kaufpreis von 300.000 Euro geteilt und mit 100 multipliziert, ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4 %.
Miete beziehungsweise Mietzins und Mietrendite sollten daher klar voneinander unterschieden werden.
Mietrendite-Rechner: Brutto- und Nettomietrendite berechnen
Wer verschiedene Anlageimmobilien vergleichen möchte, kann Kaufpreis, Mieteinnahmen und weitere Kosten mithilfe eines Renditerechners strukturiert gegenüberstellen.
Mit dem Renditerechner von Deutschland.Immobilien können verschiedene Eckdaten einer Immobilieninvestition eingegeben und die Wirtschaftlichkeit einer Anlageimmobilie überschlägig betrachtet werden.
Ein Rechner kann eine erste Orientierung geben. Für eine Investitionsentscheidung sollten jedoch stets die individuellen Objektdaten, die Finanzierung, die zu erwartenden laufenden Kosten und die persönliche finanzielle Situation berücksichtigt werden.
Warum ist die Mietrendite bei Anlageimmobilien wichtig?
Die Mietrendite ermöglicht einen schnellen Vergleich zwischen Kaufpreis und laufenden Mieteinnahmen.
Damit ist sie eine wichtige Kennzahl für Anlegerinnen und Anleger, die verschiedene Anlageimmobilien miteinander vergleichen möchten.
Sie sollte allerdings nicht als einziges Entscheidungskriterium verwendet werden.
Neben der Mietrendite können insbesondere die langfristige Vermietbarkeit, die Qualität der Lage, der Zustand der Immobilie, der Instandhaltungsbedarf, die Finanzierungsstruktur und die Entwicklung des Standorts relevant sein.
Eine Anlageimmobilie sollte deshalb immer anhand mehrerer wirtschaftlicher und objektspezifischer Faktoren betrachtet werden.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Wie berechnet man die Mietrendite?
Für eine erste Berechnung wird häufig die Bruttomietrendite verwendet. Dazu wird die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert:
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite
Wie berechnet man die Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis und multipliziert mit 100.
Bei 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete und 300.000 Euro Kaufpreis beträgt die Bruttomietrendite beispielsweise 4 %.
Wie berechnet man die Nettomietrendite?
Bei einer vereinfachten Berechnung werden von den jährlichen Mieteinnahmen die vom Eigentümer zu tragenden laufenden Kosten abgezogen. Der verbleibende Netto-Mietertrag wird anschließend ins Verhältnis zur Gesamtinvestition einschließlich Kaufnebenkosten gesetzt.
Welche Kosten genau berücksichtigt werden, kann je nach Berechnungsmethode variieren.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und berücksichtigt bei der einfachen Berechnung keine laufenden Eigentümerkosten oder Kaufnebenkosten.
Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich bestimmte laufende Kosten und bei einer umfassenderen Berechnung auch die Erwerbsnebenkosten.
Ist eine hohe Mietrendite immer besser?
Nein. Eine höhere Mietrendite bedeutet zunächst höhere Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis. Sie sagt allein jedoch wenig über Standortqualität, Zustand, Vermietungsrisiken, Instandhaltungsbedarf oder die langfristige Entwicklung des Immobilienwerts aus.
Werden Kreditzinsen bei der Mietrendite berücksichtigt?
Bei der klassischen Betrachtung der Objekt-Mietrendite werden Finanzierungskosten getrennt von der Mietrendite betrachtet. Kreditzinsen und Tilgung beeinflussen jedoch den persönlichen Cashflow und die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.
Was ist ein Mietrendite-Rechner?
Ein Mietrendite-Rechner unterstützt dabei, Mieteinnahmen, Kaufpreis und weitere Investitionskosten gegenüberzustellen. Für eine überschlägige Berechnung können Sie den Renditerechner von Deutschland.Immobilien nutzen.