Notar beim Immobilienkauf
Der Notar übernimmt beim Immobilienkauf eine zentrale rechtliche Funktion. Kaufverträge über Grundstücke müssen nach § 311b BGB grundsätzlich notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft beziehungsweise prüft den Vertrag, belehrt die Beteiligten über die rechtliche Tragweite und koordiniert anschließend wesentliche Schritte bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Anders als ein Rechtsanwalt vertritt der Notar nicht einseitig Käufer oder Verkäufer. Nach § 14 Bundesnotarordnung muss er die Beteiligten unabhängig und unparteiisch betreuen. Seine Aufgabe besteht insbesondere darin, die vereinbarten wirtschaftlichen Eckpunkte rechtssicher umzusetzen und den Leistungsaustausch zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung abzusichern.
Für Käufer einer Anlage-Immobilie ist dabei wichtig: Der Notar prüft die rechtliche Gestaltung und Abwicklung des Kaufs. Er ersetzt jedoch nicht die eigene Prüfung von Kaufpreis, Rendite, Finanzierung, Gebäudezustand, Vermietbarkeit oder steuerlicher Wirtschaftlichkeit.
Was ist ein Notar?
Notare sind nach § 1 Bundesnotarordnung unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes. Sie sind insbesondere für Beurkundungen und andere Aufgaben der vorsorgenden Rechtspflege zuständig.
Beim Immobilienkauf gehört zu ihren wesentlichen Aufgaben:
- rechtliche Gestaltung des Kaufvertrags
- Belehrung der Vertragsparteien
- notarielle Beurkundung
- Abwicklung von Grundbuchanträgen
- Sicherung des Käufers durch die Auflassungsvormerkung
- Koordination der Lastenfreistellung
- Feststellung beziehungsweise Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit nach den Vertragsbedingungen
- Anzeige des Erwerbsvorgangs beim Finanzamt
- Beantragung der Eigentumsumschreibung
Die notarielle Tätigkeit reicht damit deutlich über das reine Vorlesen und Unterschreiben eines Vertrags hinaus.
Warum braucht man beim Immobilienkauf einen Notar?
Ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB grundsätzlich der notariellen Beurkundung.
Das betrifft insbesondere den klassischen Kauf eines:
- Grundstücks
- Einfamilienhauses
- Mehrfamilienhauses
- Wohnungseigentums
- grundstücksbezogenen Bauträgerobjekts
Die notarielle Beurkundung dient insbesondere der rechtlichen Klarheit und dem Schutz der Beteiligten bei einem wirtschaftlich regelmäßig bedeutenden Rechtsgeschäft.
Ein lediglich privatschriftlich unterschriebener Immobilienkaufvertrag erfüllt die gesetzlich vorgeschriebene Form grundsätzlich nicht.
Ist der Notar auf der Seite des Käufers oder Verkäufers?
Weder noch. Der Notar darf keine Partei einseitig vertreten.
§ 14 BNotO verpflichtet ihn dazu, die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen. Nach § 17 BeurkG soll er außerdem den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und die Erklärungen klar und unzweideutig in der Urkunde wiedergeben.
Damit unterscheidet sich seine Rolle wesentlich von der eines Rechtsanwalts, der die Interessen seines Mandanten einseitig vertritt.
Wer vor einem Immobilienkauf eine ausschließlich auf die eigenen Interessen ausgerichtete rechtliche Prüfung wünscht, kann ergänzend einen Rechtsanwalt hinzuziehen.
Was macht der Notar vor dem Immobilienkauf?
Vor dem Beurkundungstermin werden die rechtlichen und wirtschaftlichen Eckpunkte des geplanten Kaufs in den Vertragsentwurf übertragen.
Dazu können insbesondere gehören:
- Vertragsparteien
- genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands
- Kaufpreis
- bestehende Grundbuchbelastungen
- Regelungen zur Lastenfreistellung
- Kaufpreisfälligkeit
- Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
- bestehende Mietverhältnisse
- Sachmängelregelungen
- Auflassung und Auflassungsvormerkung
Der Notar nimmt dabei Einsicht in das Grundbuch beziehungsweise berücksichtigt den aktuellen Grundbuchstand für die Vertragsgestaltung und weitere Abwicklung.
Wann erhält der Käufer den Kaufvertragsentwurf?
Bei beurkundungspflichtigen Verbraucherverträgen enthält § 17 Abs. 2a BeurkG besondere Vorgaben zum Verbraucherschutz.
Der Verbraucher soll ausreichend Gelegenheit erhalten, sich vor der Beurkundung mit dem Vertrag auseinanderzusetzen. Der beabsichtigte Vertragstext soll ihm im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.
Die Zwei-Wochen-Regel ist als gesetzliche Soll-Vorgabe ausgestaltet und gilt nicht pauschal als starre Frist für jede denkbare Immobilienübertragung.
Die Zeit vor dem Termin sollte genutzt werden, um unklare Regelungen zu klären und die wirtschaftlichen, technischen und steuerlichen Unterlagen des Objekts unabhängig vom Notar zu prüfen.
Was passiert beim Notartermin?
Beim Beurkundungstermin wird der Kaufvertrag notariell beurkundet.
Der Notar erläutert die rechtliche Bedeutung der Vereinbarungen und beantwortet rechtliche Fragen der Beteiligten. Änderungen können grundsätzlich auch während des Beurkundungstermins in den Vertrag aufgenommen werden, sofern die Beteiligten sich darüber einig sind.
Mit der wirksamen Beurkundung entsteht der schuldrechtliche Kaufvertrag. Der Käufer wird dadurch allerdings noch nicht sofort rechtlicher Eigentümer der Immobilie.
Wann wird der Käufer Eigentümer?
Der notarielle Kaufvertrag und der Eigentumsübergang sind rechtlich voneinander zu unterscheiden.
Nach § 873 BGB setzt die Übertragung von Grundstückseigentum grundsätzlich voraus:
- die Einigung über den Eigentumsübergang und
- die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Die dafür erforderliche Einigung heißt Auflassung und ist in § 925 BGB geregelt.
Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer grundsätzlich erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Welche Aufgabe hat der Notar nach der Beurkundung?
Nach dem Notartermin beginnt die sogenannte Vertragsabwicklung beziehungsweise der Vollzug.
Der Notar veranlasst abhängig vom konkreten Vertrag insbesondere:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Einholung erforderlicher Genehmigungen und Erklärungen
- Beschaffung von Unterlagen zur Löschung nicht zu übernehmender Belastungen
- Abwicklung mit abzulösenden Banken
- gegebenenfalls Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld
- Anzeige des Kaufvertrags an das Finanzamt
- Prüfung der vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit
- spätere Beantragung der Eigentumsumschreibung
Welche Schritte erforderlich sind, hängt vom konkreten Kaufvertrag und Grundbuchstand ab.
Was ist die Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung.
Sie wird regelmäßig nach dem Kaufvertrag in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Nach § 883 BGB schützt die Vormerkung den gesicherten Anspruch insbesondere gegen spätere Verfügungen, soweit diese den Anspruch beeinträchtigen würden.
Für den Käufer ist sie ein zentraler Bestandteil der Absicherung, bevor der Kaufpreis gezahlt wird.
Die Vormerkung selbst macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer.
Wann teilt der Notar die Kaufpreisfälligkeit mit?
Der Kaufpreis sollte regelmäßig erst gezahlt werden, wenn der Eigentumserwerb des Käufers rechtlich ausreichend abgesichert ist.
Typische Fälligkeitsvoraussetzungen können sein:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Vorliegen erforderlicher Genehmigungen
- Vorliegen der notwendigen Löschungsunterlagen für nicht zu übernehmende Grundbuchbelastungen
- Klärung eines gegebenenfalls bestehenden gemeindlichen Vorkaufsrechts
Sind die im Vertrag festgelegten Voraussetzungen erfüllt, versendet das Notariat typischerweise eine Fälligkeitsmitteilung.
Erst dann ist der Kaufpreis entsprechend den vertraglichen Regelungen zu zahlen.
Wie sorgt der Notar für die Lastenfreistellung?
Im Grundbuch können noch Grundschulden oder andere Rechte des Verkäufers beziehungsweise seiner finanzierenden Bank eingetragen sein.
Sollen diese Rechte vom Käufer nicht übernommen werden, koordiniert der Notar die notwendige Lastenfreistellung.
Dazu können beispielsweise Löschungsbewilligungen von Banken eingeholt und Bedingungen dafür berücksichtigt werden, dass bestehende Darlehen des Verkäufers aus dem Kaufpreis abgelöst werden.
Auf diese Weise kann der sichere Leistungsaustausch gestaltet werden: Der Verkäufer soll den Kaufpreis erhalten und der Käufer das im Vertrag zugesagte Eigentum mit den vereinbarten Belastungen.
Welche Rolle spielt der Notar bei der Immobilienfinanzierung?
Finanziert der Käufer einen Teil des Kaufpreises über eine Bank, verlangt diese regelmäßig eine Grundschuld als Sicherheit.
Die Bestellung einer solchen Finanzierungsgrundschuld wird notariell vorbereitet und über das Grundbuch vollzogen.
Der Kaufvertrag enthält häufig eine sogenannte Belastungsvollmacht, mit der der Käufer das noch dem Verkäufer gehörende Grundstück bereits vor der Eigentumsumschreibung im vereinbarten Umfang zur Finanzierung belasten kann.
Die konkrete Gestaltung muss sicherstellen, dass die Belastung ausschließlich zur Finanzierung des Kaufpreises beziehungsweise im vorgesehenen Umfang verwendet wird und der Verkäufer nicht mit persönlichen Kreditverbindlichkeiten des Käufers belastet wird.
Welche Rolle hat der Notar bei der Grunderwerbsteuer?
Nach § 18 GrEStG müssen Notare bestimmte beurkundete Grundstücksgeschäfte dem zuständigen Finanzamt anzeigen.
Das Finanzamt setzt anschließend die Grunderwerbsteuer fest.
Nach § 22 GrEStG darf der Erwerber grundsätzlich erst dann als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, wenn die erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt.
Das Finanzamt erteilt diese insbesondere, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde oder der Erwerb steuerfrei ist.
Welche Aufgaben hat der Notar nach dem Geldwäschegesetz?
Notare unterliegen bei Immobiliengeschäften geldwäscherechtlichen Pflichten.
Für Immobilienkäufe besonders relevant ist § 16a Geldwäschegesetz (GwG). Danach darf die Gegenleistung bei einem Kauf oder Tausch einer inländischen Immobilie insbesondere nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden.
Die Beteiligten müssen gegenüber dem mit der Eigentumsumschreibung beauftragten Notar grundsätzlich nachweisen, dass die Gegenleistung mit zulässigen Zahlungsmitteln erbracht wurde. Der Notar muss die vorgelegten Nachweise nach den gesetzlichen Vorgaben auf Schlüssigkeit prüfen.
Die Eigentumsumschreibung darf unter den Voraussetzungen des § 16a GwG grundsätzlich erst weiterbetrieben werden, wenn die vorgeschriebenen Prüfungen erfolgt sind.
Zahlt der Käufer den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto?
Im Regelfall nicht. Bei gewöhnlichen Immobilienkäufen wird der Kaufpreis häufig direkt an den Verkäufer beziehungsweise teilweise an dessen abzulösende Gläubiger gezahlt.
Ein Notaranderkonto ist ein besonderes Verwahrungskonto. Nach § 57 BeurkG darf der Notar Geld zur Verwahrung nur entgegennehmen, wenn unter anderem ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Das Notaranderkonto ist damit kein obligatorischer Bestandteil jedes Immobilienkaufs, sondern eine besondere Abwicklungsform für geeignete Fälle.
Wann beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung?
Die Eigentumsumschreibung erfolgt regelmäßig erst, wenn die hierfür vertraglich und gesetzlich erforderlichen Voraussetzungen vorliegen.
Dazu gehören typischerweise:
- wirksamer Kaufvertrag und Auflassung
- Kaufpreiszahlung beziehungsweise erforderlicher Zahlungsnachweis
- grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung
- weitere notwendige Genehmigungen oder Erklärungen
Der Notar reicht den erforderlichen Antrag beim Grundbuchamt ein. Grundbuchanträge zur Eigentumsübertragung werden nach den Vorgaben der Grundbuchordnung notariell eingereicht.
Mit der Eintragung des Käufers wird der Eigentumsübergang schließlich vollzogen.
Prüft der Notar den Zustand und Wert der Immobilie?
Nein. Die notarielle Prüfung konzentriert sich auf die rechtliche Gestaltung und sichere Abwicklung des Immobilienkaufs.
Der Notar beurteilt grundsätzlich nicht, ob:
- der Kaufpreis wirtschaftlich angemessen ist
- das Gebäude technisch mangelfrei ist
- die Immobilie eine gute Rendite erzielt
- der Standort langfristig attraktiv bleibt
- die Finanzierung individuell tragfähig ist
Die Bundesnotarkammer weist ausdrücklich darauf hin, dass die wirtschaftliche Bewertung des Vertrags – insbesondere die Angemessenheit des Kaufpreises – nicht zu den Aufgaben des Notars gehört.
Für Käufer einer Anlage-Immobilie bleiben daher unter anderem Immobilienbewertung, Objektprüfung, Finanzierung und Standortanalyse eigenständige Aufgaben.
Prüft der Notar steuerliche Folgen des Immobilienkaufs?
Der Notar berücksichtigt steuerlich relevante Vorgaben, soweit sie für die rechtliche Abwicklung seiner Amtstätigkeit erforderlich sind – beispielsweise die Anzeige des Erwerbsvorgangs nach dem Grunderwerbsteuergesetz.
Eine umfassende individuelle Steueroptimierung oder steuerliche Investitionsberatung gehört jedoch nicht automatisch zur notariellen Aufgabe.
Bei steuerlich komplexen Immobilienkäufen – beispielsweise bei Gesellschaftsstrukturen, Betriebsvermögen, Schenkungen oder besonderen Abschreibungsmodellen – kann eine ergänzende steuerliche Beratung sinnvoll sein.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf?
Die Notarkosten sind in Deutschland gesetzlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
Die Gebühren können daher nicht frei mit dem Notar ausgehandelt werden. Sie richten sich insbesondere nach dem Geschäftswert und den vorgenommenen Amtshandlungen.
Bei einem Kauf bestimmt sich der Geschäftswert nach § 47 GNotKG grundsätzlich nach dem Kaufpreis; unter bestimmten Voraussetzungen können weitere Leistungen beziehungsweise ein höherer Verkehrswert relevant sein.
Die notarielle Beratung und Entwurfstätigkeit im Zusammenhang mit einer Beurkundung ist nach den Informationen der Bundesnotarkammer grundsätzlich mit der gesetzlichen Beurkundungsgebühr abgegolten.
Notarkosten sind von den zusätzlich anfallenden Grundbuchkosten zu unterscheiden.
Wer zahlt den Notar beim Immobilienkauf?
Im Kaufvertrag wird regelmäßig festgelegt, welche Vertragspartei die Notar- und Grundbuchkosten im Innenverhältnis trägt. Typischerweise trägt der Käufer einen wesentlichen Teil der Erwerbs- und Vollzugskosten, während bestimmte Kosten der Lastenfreistellung dem Verkäufer zugeordnet werden können.
Welche Kostenverteilung tatsächlich gilt, ergibt sich aus dem konkreten Vertrag und den gesetzlichen Kostenschuldnerregelungen.
Für eine Investitionsrechnung sollten Notar- und Grundbuchkosten von Beginn an als Kaufnebenkosten eingeplant werden.
Welche Bedeutung hat der Notar für Anlage-Immobilien?
Beim Erwerb einer Anlage-Immobilie sichert der Notar die rechtliche Durchführung einer Investition, die häufig mit langfristiger Finanzierung und erheblichen Kapitalbeträgen verbunden ist.
Besonders relevant sind dabei:
- eindeutige Definition des Kaufgegenstands
- Prüfung und Abwicklung des Grundbuchstands
- Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs
- Regelung bestehender Miet- oder Betreiberverhältnisse
- Abwicklung vorhandener Grundschulden
- Eintragung der Finanzierungsgrundschuld
- rechtssichere Kaufpreisfälligkeit
- spätere Eigentumsumschreibung
Der Notartermin ersetzt jedoch keine Wirtschaftlichkeitsprüfung. Käufer sollten zusätzlich Kaufpreis, Mieteinnahmen, Finanzierung, laufende Kosten, Zustand, Lage und langfristige Vermietbarkeit analysieren.
Weitere Grundlagen finden Sie im Ratgeber Investieren in Immobilien.
Häufige Fragen zum Notar beim Immobilienkauf
Warum ist ein Notar beim Immobilienkauf erforderlich?
Weil Verträge über den Erwerb oder die Übertragung von Grundstückseigentum nach § 311b BGB grundsätzlich notariell beurkundet werden müssen.
Ist der Notar Vertreter des Käufers?
Nein. Der Notar muss alle Beteiligten unabhängig und unparteiisch betreuen und darf nicht einseitig die Interessen einer Vertragspartei vertreten.
Was prüft der Notar beim Immobilienkauf?
Er prüft und gestaltet insbesondere die rechtliche Vertragsstruktur, berücksichtigt den Grundbuchstand, belehrt die Beteiligten und koordiniert die rechtliche Abwicklung bis zur Eigentumsumschreibung.
Prüft der Notar den Kaufpreis?
Nicht auf seine wirtschaftliche Angemessenheit. Ob der Kaufpreis marktgerecht oder die Immobilie wirtschaftlich attraktiv ist, müssen Käufer unabhängig prüfen.
Wann muss der Kaufpreis gezahlt werden?
Der Kaufpreis wird regelmäßig erst fällig, wenn die im Kaufvertrag festgelegten Sicherungsvoraussetzungen erfüllt sind und das Notariat die entsprechende Fälligkeitsmitteilung versendet hat.
Wann wird der Käufer Eigentümer?
Grundsätzlich erst mit der Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch. Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Übergabe allein führen noch nicht zum rechtlichen Eigentumswechsel.
Wird der Kaufpreis über den Notar gezahlt?
Im Regelfall erfolgt die Zahlung direkt an den Verkäufer beziehungsweise an abzulösende Gläubiger. Ein Notaranderkonto wird nur verwendet, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für eine notarielle Verwahrung erfüllt sind.
Wie lange dauert die Eigentumsumschreibung?
Es gibt keine für jeden Immobilienkauf identische Dauer. Sie hängt unter anderem von Kaufpreiszahlung, Steuerabwicklung, notwendigen Genehmigungen, Grundbuchamt und eventuellen Lastenfreistellungen ab.
Sind die Notargebühren verhandelbar?
Nein. Notarkosten sind gesetzlich im GNotKG geregelt und können grundsätzlich nicht frei ausgehandelt werden.
Quellen und weiterführende Informationen
- § 1 BNotO – Stellung und Aufgaben des Notars
- § 14 BNotO – Unabhängigkeit und Unparteilichkeit
- § 17 BeurkG – Prüfungs- und Belehrungspflichten
- § 311b BGB – Notarielle Beurkundung von Grundstücksverträgen
- § 873 BGB – Eigentumsübertragung durch Einigung und Eintragung
- § 883 BGB – Vormerkung
- § 925 BGB – Auflassung
- § 13 GBO – Grundbuchanträge
- § 18 GrEStG – Anzeigepflichten der Notare
- § 22 GrEStG – Unbedenklichkeitsbescheinigung
- § 16a GwG – Zahlungsnachweis beim Immobilienerwerb
- § 57 BeurkG – Voraussetzungen notarieller Geldverwahrung
- § 58 BeurkG – Notaranderkonto
- § 47 GNotKG – Geschäftswert beim Kauf
- Bundesnotarkammer / Notar.de – Immobilienkauf und notarielle Abwicklung
- Bundesnotarkammer / Notar.de – Kaufpreisfälligkeit
- Bundesnotarkammer / Notar.de – Notarkosten
Stand: September 2026.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Sachverständigen- oder Anlageberatung.