Notaranderkonto
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Ein Notaranderkonto ist ein vom Notar treuhänderisch geführtes Sonderkonto für fremde Gelder. Beim Immobilienkauf kann der Kaufpreis in besonderen Fällen zunächst auf dieses Konto eingezahlt und erst dann an den Verkäufer oder andere Empfangsberechtigte ausgezahlt werden, wenn die in der Verwahrungsanweisung festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind.

Ein Notaranderkonto ist jedoch nicht der Regelfall bei jedem Immobilienkauf. Nach § 57 BeurkG darf der Notar Geld nur zur Verwahrung entgegennehmen, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten besteht und weitere gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind.

Beim üblichen Grundstücks- oder Wohnungskauf erfolgt die Kaufpreiszahlung deshalb häufig direkt vom Käufer an den Verkäufer beziehungsweise teilweise an abzulösende Gläubiger. Das Notaranderkonto wird nur verwendet, wenn die konkrete Transaktion eine notarielle Verwahrung sachlich rechtfertigt.

Was ist ein Notaranderkonto?

Das Notaranderkonto ist ein Sonderkonto für Fremdgelder, auf dem ein Notar Geld treuhänderisch verwahrt.

Nach § 58 BeurkG muss der Notar ihm anvertraute Gelder unverzüglich einem solchen Sonderkonto zuführen. Für jede Verwahrungsmasse ist grundsätzlich ein gesondertes Anderkonto zu führen; Sammelanderkonten sind nicht zulässig.

Das Geld gehört wirtschaftlich nicht dem Notar. Er verwaltet es ausschließlich nach den gesetzlichen Vorgaben und der konkreten Verwahrungsanweisung.

Notaranderkonto einfach erklärt

Notaranderkonto einfach erklärt: Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht unmittelbar an den Verkäufer, sondern zunächst auf ein vom Notar verwaltetes Treuhandkonto.

Der Notar zahlt das Geld erst weiter, wenn die zuvor festgelegten Bedingungen erfüllt sind.

Vereinfacht kann der Ablauf so aussehen:

Käufer und Verkäufer schließen den notariellen Kaufvertrag.
Die Voraussetzungen für die notarielle Verwahrung werden festgelegt.
Der Käufer überweist den Kaufpreis auf das Notaranderkonto.
Der Notar prüft, ob die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind.
Der Kaufpreis wird entsprechend der Verwahrungsanweisung ausgezahlt.

Die genaue Abwicklung hängt immer vom konkreten Kaufvertrag und der Verwahrungsanweisung ab.

Wann wird ein Notaranderkonto beim Immobilienkauf genutzt?

Ein Notaranderkonto darf nicht allein deshalb eingerichtet werden, weil Käufer oder Verkäufer diese Zahlungsform bequem finden.

Nach § 57 BeurkG ist erforderlich, dass ein berechtigtes Sicherungsinteresse der an der Verwahrung beteiligten Personen besteht.

Das bedeutet: Es muss im konkreten Fall einen sachlichen Grund geben, warum die Interessen der Beteiligten durch eine notarielle Verwahrung besser abgesichert werden können als durch die übliche direkte Kaufpreiszahlung.

Die Bundesnotarkammer beschreibt Notaranderkonten deshalb als besonders gesicherte treuhänderisch geführte Konten, die bei Immobilientransaktionen nur eingerichtet werden dürfen, wenn ein solches Sicherungsinteresse besteht.

Ist ein Notaranderkonto bei jedem Immobilienkauf erforderlich?

Nein. Das Notaranderkonto ist keine zwingende Voraussetzung für einen Immobilienkauf.

Bei vielen Kaufverträgen lässt sich der Leistungsaustausch auch ohne Treuhandkonto sicher gestalten. Typischerweise wird der Kaufpreis erst dann direkt gezahlt, wenn der Käufer durch die Auflassung beziehungsweise vor allem durch die Auflassungsvormerkung ausreichend abgesichert ist und weitere im Vertrag festgelegte Voraussetzungen erfüllt sind.

Das Notariat übersendet dann regelmäßig eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Der Käufer überweist den Kaufpreis direkt an die im Vertrag bezeichneten Empfänger.

Ein Notaranderkonto kommt dagegen nur für besondere Konstellationen in Betracht.

Welche Voraussetzungen gelten für ein Notaranderkonto?

§ 57 BeurkG stellt mehrere Anforderungen an eine notarielle Geldverwahrung.

Der Notar darf Geld insbesondere nur entgegennehmen, wenn:

ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht,
ein Verwahrungsantrag vorliegt,
eine Verwahrungsanweisung erteilt wird,
Anweisender und Empfangsberechtigter bestimmt sind,
die zeitlichen und sachlichen Bedingungen der Verwahrung festgelegt sind,
die Auszahlungsvoraussetzungen eindeutig bestimmt sind und
der Notar Antrag und Verwahrungsanweisung annimmt.

Die Verwahrungsanweisung muss zudem den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Geschäftsabwicklung und dem Sicherungsinteresse aller Beteiligten entsprechen.

Was ist eine Verwahrungsanweisung?

Die Verwahrungsanweisung legt fest, unter welchen Bedingungen der Notar das Geld verwahrt und auszahlt.

Darin wird insbesondere bestimmt:

wer das Geld einzahlt,
wer das Geld erhalten soll,
welcher Betrag verwahrt wird,
welche Voraussetzungen vor einer Auszahlung erfüllt sein müssen,
wann und an wen ausgezahlt wird.

Nach § 57 BeurkG bedürfen die Verwahrungsanweisung sowie ihre Änderung, Ergänzung oder ihr Widerruf grundsätzlich der Schriftform.

Der Notar hat bei der Auszahlung nicht die Freiheit, nach eigenem Ermessen über die Verwendung des Geldes zu entscheiden. Er muss sich an die festgelegten Auszahlungsvoraussetzungen halten.

Wie funktioniert das Notaranderkonto beim Immobilienkauf?

Wird eine notarielle Verwahrung vereinbart und vom Notar angenommen, läuft die Abwicklung typischerweise in mehreren Schritten ab.

1. Abschluss des Kaufvertrags

Zunächst wird der notarielle Immobilienkaufvertrag geschlossen. Darin beziehungsweise in der ergänzenden Verwahrungsanweisung werden die Voraussetzungen für die Hinterlegung und Auszahlung des Kaufpreises festgelegt.

2. Einrichtung der Verwahrung

Der Notar nimmt den Verwahrungsauftrag nur an, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Das anvertraute Geld muss nach § 58 BeurkG unverzüglich auf ein Sonderkonto für fremde Gelder eingezahlt beziehungsweise diesem zugeführt werden.

3. Einzahlung des Kaufpreises

Der Käufer überweist den vereinbarten Betrag auf das mitgeteilte Notaranderkonto.

Wichtig ist, ausschließlich die vom tatsächlich beauftragten Notariat bestätigten Kontodaten zu verwenden. Bei Zweifeln sollten Kontodaten unmittelbar über bekannte Kontaktdaten des Notariats verifiziert werden.

4. Prüfung der Auszahlungsvoraussetzungen

Der Notar prüft, ob die in der Verwahrungsanweisung festgelegten Bedingungen erfüllt sind.

Je nach Vertragsgestaltung können beispielsweise Grundbuchsicherungen, Genehmigungen oder Unterlagen zur Lastenfreistellung eine Rolle spielen.

5. Auszahlung

Sind die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt, leitet der Notar den Betrag entsprechend der Anweisung weiter.

Das kann eine Auszahlung an den Verkäufer sein. Müssen bestehende Grundpfandrechte abgelöst werden, können Teile des Geldes entsprechend der vertraglichen und treuhänderischen Vorgaben auch an Gläubiger des Verkäufers fließen.

Wer darf über das Notaranderkonto verfügen?

Über das Notaranderkonto dürfen nach § 58 BeurkG grundsätzlich nur besonders gesetzlich bestimmte Personen verfügen.

Dazu gehören insbesondere:

der Notar persönlich,
seine amtliche Vertretung,
der Notariatsverwalter sowie
in bestimmten gesetzlichen Sonderfällen weitere hierzu befugte Notare.

Käufer und Verkäufer können daher nicht wie bei einem gewöhnlichen Gemeinschaftskonto selbst Überweisungen vom Anderkonto ausführen.

Bei welcher Bank wird ein Notaranderkonto geführt?

Nach § 58 Abs. 2 BeurkG muss das Notaranderkonto grundsätzlich bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstitut oder bei der Deutschen Bundesbank eingerichtet werden.

Für jede Verwahrungsmasse muss grundsätzlich ein eigenes Anderkonto geführt werden.

Das Geld darf nicht vorübergehend auf dem normalen Geschäfts- oder Privatkonto des Notars oder eines Dritten gehalten werden.

Was ist der Unterschied zwischen Notaranderkonto und direkter Kaufpreiszahlung?

Bei der direkten Kaufpreiszahlung überweist der Käufer nach Eintritt der vertraglichen Fälligkeit unmittelbar an den Verkäufer beziehungsweise an im Vertrag benannte Gläubiger.

Beim Notaranderkonto wird der Kaufpreis dagegen zunächst treuhänderisch vom Notar verwahrt.

Die Unterschiede lassen sich vereinfacht so zusammenfassen:

Direktzahlung: Käufer zahlt nach Fälligkeitsmitteilung unmittelbar an die Empfänger.
Notaranderkonto: Käufer zahlt zunächst an das notarielle Treuhandkonto; der Notar zahlt später gemäß Verwahrungsanweisung aus.

Die Direktzahlung ist bei gewöhnlichen Immobilienkaufverträgen häufig ausreichend und vermeidet die zusätzlichen Verwahrungskosten.

Was ist der Unterschied zwischen Notaranderkonto und Auflassungsvormerkung?

Notaranderkonto und Auflassungsvormerkung erfüllen unterschiedliche Funktionen.

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch.

Das Notaranderkonto dient dagegen der treuhänderischen Verwahrung und kontrollierten Auszahlung von Geld.

Eine Auflassungsvormerkung kann daher auch dann eingetragen werden, wenn überhaupt kein Notaranderkonto verwendet wird. Das ist bei klassischen Immobilienkaufverträgen häufig der Fall.

Wann erhält der Verkäufer das Geld vom Notaranderkonto?

Der Verkäufer erhält den Kaufpreis erst, wenn die in der Verwahrungsanweisung bestimmten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Welche Voraussetzungen dies genau sind, kann von Kaufvertrag zu Kaufvertrag unterschiedlich sein.

Der Notar darf das Geld nicht allein deshalb auszahlen, weil Käufer oder Verkäufer dies nachträglich wünschen. Maßgeblich sind die rechtlich wirksamen Anweisungen und die festgelegten Bedingungen.

Gerade diese Bindung ist ein wesentlicher Bestandteil der Sicherungsfunktion des Notaranderkontos.

Wer trägt die Kosten eines Notaranderkontos?

Für die Verwahrung von Geld entstehen zusätzliche Notargebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Nach Nr. 25300 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG fällt für die Verwahrung von Geldbeträgen grundsätzlich je Auszahlung eine 1,0-Gebühr nach der gesetzlichen Gebührentabelle an. Für besonders hohe Beträge oberhalb der gesetzlichen Grenze enthält das Kostenverzeichnis eine besondere Berechnung.

Die tatsächlichen Kosten hängen damit insbesondere von:

der Höhe des verwahrten beziehungsweise ausgezahlten Betrags,
der Zahl der Auszahlungen und
den gesetzlichen Gebührentabellen

ab.

Wer die Verwahrungskosten im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer wirtschaftlich trägt, kann im Kaufvertrag geregelt werden. Die gesetzliche Gebührenrechnung des Notars richtet sich nach dem GNotKG und den dort geregelten Kostenschuldnern.

Beispiel für die Kosten eines Notaranderkontos

Die Verwahrungsgebühr richtet sich nicht nach einem frei vereinbarten Prozentsatz.

Für einen Geschäftswert von beispielsweise 320.000 Euro weist Tabelle B des GNotKG aktuell für eine 1,0-Gebühr einen Betrag von 635 Euro aus.

Wird aus der Verwahrungsmasse eine Auszahlung vorgenommen und ist dieser Betrag für die Gebühr maßgeblich, kann damit vereinfacht eine Verwahrungsgebühr in dieser Größenordnung entstehen. Hinzu können gesetzliche Umsatzsteuer und gegebenenfalls weitere Auslagen oder Gebühren treten.

Bei mehreren Auszahlungen kann die Gebühr nach Nr. 25300 GNotKG mehrfach entstehen. Die konkrete Kostenberechnung übernimmt das Notariat.

Ist ein Notaranderkonto besonders sicher?

Das notarielle Verwahrungsverfahren ist gesetzlich streng geregelt. Das Geld muss getrennt von eigenem Vermögen des Notars auf einem Sonderkonto geführt und darf nur entsprechend der Verwahrungsanweisung verwendet werden.

Dadurch kann ein Notaranderkonto in geeigneten Fällen Vorleistungs- und Abwicklungsrisiken reduzieren.

Das bedeutet jedoch nicht, dass für jede Immobilientransaktion ein Notaranderkonto erforderlich oder wirtschaftlich sinnvoll ist. Das Gesetz verlangt gerade ein konkretes berechtigtes Sicherungsinteresse.

Was passiert mit Zinsen auf dem Notaranderkonto?

§ 58 BeurkG behandelt auch die Erträge aus anvertrauten Geldern als Fremdgelder.

Ob und wie ein verwahrter Betrag verzinst wird, hängt unter anderem von der konkreten Bankverbindung, der Verwahrungsdauer und den gegebenenfalls erteilten Anweisungen ab.

Der Notar ist zu einer bestimmten Art der Anlage nur verpflichtet, wenn eine entsprechende Anweisung der Beteiligten besteht.

Bei typischen kurzen Abwicklungszeiträumen sollte eine mögliche Verzinsung wirtschaftlich nicht als wesentlicher Bestandteil der Immobilientransaktion eingeplant werden.

Kann ein Käufer ein Notaranderkonto verlangen?

Ein bloßer Wunsch des Käufers reicht nicht aus.

Der Notar darf eine Geldverwahrung nur übernehmen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des § 57 BeurkG erfüllt sind. Insbesondere muss ein berechtigtes Sicherungsinteresse bestehen und die Verwahrungsanweisung den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Abwicklung entsprechen.

Der Notar muss den Verwahrungsantrag zudem annehmen. Er darf also kein Notaranderkonto allein zur allgemeinen Bequemlichkeit der Vertragsparteien einrichten.

Kann der Verkäufer ein Notaranderkonto verlangen?

Auch für den Verkäufer gilt: Die Einrichtung hängt nicht allein vom Wunsch einer Vertragspartei ab.

Ob ein Notaranderkonto verwendet werden darf, richtet sich nach dem konkreten Sicherungsinteresse, dem Kaufvertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen.

Die Parteien können gemeinsam mit dem Notar klären, ob eine Verwahrung im konkreten Fall erforderlich und zulässig ist.

Wie schützt man sich vor Betrug mit angeblichen Notaranderkonten?

Kriminelle nutzen gelegentlich den Begriff „Notaranderkonto“, um gefälschten Zahlungsaufforderungen Seriosität zu verleihen.

Bei einer Immobilienzahlung sollten deshalb insbesondere folgende Grundsätze beachtet werden:

Kontodaten nur aus eindeutig authentischen Mitteilungen des beauftragten Notariats verwenden.
Bei geänderten Kontodaten immer über bekannte Kontaktdaten beim Notariat nachfragen.
Keine Zahlung aufgrund einer unerwarteten E-Mail mit neuen Bankdaten ausführen.
Die Identität und Kontaktdaten des Notars gegebenenfalls über die offizielle Notarauskunft überprüfen.

Auch bei einer professionell gestalteten Nachricht sollte eine ungewöhnliche Zahlungsaufforderung vor Überweisung verifiziert werden.

Welche Bedeutung hat das Notaranderkonto für Anlage-Immobilien?

Für Käufer einer Anlage-Immobilie ist das Notaranderkonto vor allem als mögliche besondere Abwicklungsform des Kaufpreises relevant.

Es verändert jedoch nicht die grundlegende Wirtschaftlichkeit des Investments. Für die Investitionsentscheidung bleiben insbesondere entscheidend:

Kaufpreis
Kaufnebenkosten
Mieteinnahmen
Finanzierung
nicht umlagefähige Kosten
Instandhaltung
Standort
langfristige Vermietbarkeit

Kommt ein Notaranderkonto zum Einsatz, sollten die zusätzlichen Verwahrungskosten in den gesamten Erwerbsnebenkosten berücksichtigt werden.

Weitere Grundlagen zum Erwerbsprozess finden Sie unter Notaranderkonto sowie im Ratgeber Investieren in Immobilien.

Häufige Fragen zum Notaranderkonto

Was ist ein Notaranderkonto einfach erklärt?

Ein Notaranderkonto ist ein vom Notar treuhänderisch geführtes Sonderkonto, auf dem fremde Gelder bis zum Eintritt festgelegter Auszahlungsvoraussetzungen verwahrt werden.

Ist ein Notaranderkonto beim Hauskauf Pflicht?

Nein. Es ist nur zulässig, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Warum wird heute häufig ohne Notaranderkonto gezahlt?

Bei gewöhnlichen Immobilienkäufen lässt sich die Zahlung häufig durch Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung und notarielle Fälligkeitsmitteilung ausreichend absichern. Dann kann der Käufer direkt an Verkäufer und gegebenenfalls Gläubiger zahlen.

Wer verwaltet das Geld auf dem Notaranderkonto?

Das Geld wird vom Notar als Fremdgeld treuhänderisch verwahrt. Über das Konto dürfen nur die gesetzlich hierzu befugten Personen verfügen.

Wann zahlt der Notar das Geld aus?

Erst wenn die in der Verwahrungsanweisung bestimmten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Was kostet ein Notaranderkonto?

Für die Verwahrung fallen zusätzliche gesetzliche Notargebühren nach dem GNotKG an. Die Höhe hängt insbesondere vom Betrag und von der Zahl der Auszahlungen ab.

Kann jeder Käufer die Einrichtung verlangen?

Nein. Ein Notar darf die Verwahrung nur bei Vorliegen eines berechtigten Sicherungsinteresses und der weiteren gesetzlichen Voraussetzungen übernehmen.

Ist die Auflassungsvormerkung dasselbe wie ein Notaranderkonto?

Nein. Die Vormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung im Grundbuch; das Notaranderkonto dient der treuhänderischen Verwahrung des Kaufpreises.

Quellen und weiterführende Informationen

Stand: September 2026.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Immobilienberatung.

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