Kaufvertrag
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Ein Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer grundsätzlich dazu, dem Käufer die gekaufte Sache zu übergeben und das Eigentum daran zu verschaffen. Der Käufer muss im Gegenzug den vereinbarten Kaufpreis zahlen und die Sache abnehmen. Diese Grundpflichten ergeben sich aus § 433 BGB.

Beim Kauf einer Immobilie gelten zusätzliche Form- und Abwicklungsvorschriften. Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichtet, muss nach § 311b BGB grundsätzlich notariell beurkundet werden.

Der notarielle Immobilienkaufvertrag regelt dabei nicht nur den Kaufpreis. Er enthält regelmäßig auch Bestimmungen zum Kaufgegenstand, zur Fälligkeit, zu bestehenden Belastungen, zur Auflassung und Auflassungsvormerkung, zu Besitz, Nutzen und Lasten sowie zur Abwicklung über das Grundbuch.

Was ist ein Kaufvertrag?

Ein Kaufvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer.

Nach § 433 BGB bestehen insbesondere folgende Hauptpflichten:

Verkäufer: Übergabe der Kaufsache und Verschaffung des Eigentums
Verkäufer: Verschaffung der Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln nach den gesetzlichen Vorgaben
Käufer: Zahlung des vereinbarten Kaufpreises
Käufer: Abnahme der gekauften Sache

Bei Immobilien wird dieser allgemeine Kaufvertrag durch zahlreiche grundstücksrechtliche und notarielle Besonderheiten ergänzt.

Kaufvertrag bei Immobilien einfach erklärt

Ein Immobilienkaufvertrag ist der notariell beurkundete Vertrag, in dem Verkäufer und Käufer die rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen des Immobilienkaufs festlegen.

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags wird der Käufer allerdings noch nicht automatisch Eigentümer. Der schuldrechtliche Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer zunächst zur Eigentumsübertragung. Der eigentliche Eigentumswechsel erfolgt bei Grundstücken grundsätzlich erst durch die erforderliche Einigung und die Eintragung des Käufers im Grundbuch.

Muss ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden?

Ja. Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung.

Die notarielle Form dient unter anderem dazu, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu informieren und die Erklärungen eindeutig zu dokumentieren.

Ein bloß privatschriftlich unterschriebener Grundstückskaufvertrag erfüllt diese gesetzliche Form grundsätzlich nicht.

Welche Aufgabe hat der Notar beim Kaufvertrag?

Der Notar ist unabhängig und unparteiisch. Nach § 17 BeurkG soll er den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und die Erklärungen klar und unzweideutig in der Urkunde wiedergeben.

Bei einem Immobilienkauf übernimmt das Notariat typischerweise außerdem wesentliche Teile der rechtlichen Abwicklung, beispielsweise:

Entwurf beziehungsweise Prüfung der Kaufvertragsurkunde
Beurkundung des Kaufvertrags
Veranlassung der Auflassungsvormerkung
Einholung notwendiger Genehmigungen und Erklärungen
Abwicklung bestehender Grundpfandrechte
Mitteilung über die Kaufpreisfälligkeit, wenn die vertraglichen Voraussetzungen vorliegen
Beantragung der Eigentumsumschreibung

Der Notar ist dabei nicht persönlicher Interessenvertreter einer Vertragspartei. Wer eine individuelle einseitige rechtliche Prüfung benötigt, kann zusätzlich anwaltlichen Rat einholen.

Wann muss der Kaufvertragsentwurf vorliegen?

Bei bestimmten Verbraucherverträgen über Grundstücke soll der beurkundende Notar nach § 17 Abs. 2a BeurkG dafür sorgen, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Vertrag auseinanderzusetzen.

Der beabsichtigte Vertragstext soll dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.

Die Zwei-Wochen-Frist ist damit keine allgemeine starre Wartefrist für jeden Immobilienkauf. Sie betrifft insbesondere die gesetzlich beschriebenen Verbraucherverträge und ist als notarielle Soll-Vorgabe ausgestaltet.

Was steht in einem Immobilienkaufvertrag?

Der genaue Inhalt hängt von der jeweiligen Immobilie und der Transaktion ab. Ein Immobilienkaufvertrag enthält typischerweise Regelungen zu:

Vertragsparteien
genauer Bezeichnung des Kaufgegenstands
Kaufpreis
Kaufpreisfälligkeit und Zahlungsweg
bestehenden und zu löschenden Grundbuchbelastungen
Auflassung und Auflassungsvormerkung
Besitzübergang sowie Übergang von Nutzen und Lasten
Sach- und Rechtsmängeln
gegebenenfalls Miet- oder Pachtverhältnissen
gegebenenfalls Vollmachten für die weitere Abwicklung

Bei einer Eigentumswohnung kommen regelmäßig weitere wohnungseigentumsrechtliche Angaben und Unterlagen hinzu.

Was ist der Unterschied zwischen Kaufvertrag und Eigentumsübergang?

Beim Immobilienkauf müssen Kaufvertrag und Eigentumsübertragung voneinander unterschieden werden.

Der Kaufvertrag ist das schuldrechtliche Geschäft: Der Verkäufer verpflichtet sich zur Eigentumsverschaffung und der Käufer zur Kaufpreiszahlung.

Die Eigentumsübertragung an einem Grundstück erfordert nach § 873 BGB grundsätzlich:

die Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang und
die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch.

Die erforderliche Einigung wird als Auflassung bezeichnet und ist in § 925 BGB geregelt.

Die bloße Kaufpreiszahlung macht den Käufer daher noch nicht zum rechtlichen Eigentümer der Immobilie.

Was ist die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums.

Nach § 883 BGB schützt die Vormerkung den gesicherten Anspruch insbesondere gegenüber späteren Verfügungen über das Grundstück, soweit diese den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden.

Sie wird regelmäßig nach der Beurkundung des Kaufvertrags im Grundbuch eingetragen.

Die Vormerkung macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Sie sichert den Anspruch auf die spätere Eigentumsumschreibung.

Wann wird der Kaufpreis fällig?

Der Kaufpreis wird bei Immobilien üblicherweise nicht bereits im Notartermin gezahlt.

Der Vertrag legt fest, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, bevor der Kaufpreis fällig wird. Typischerweise wird die Zahlung erst verlangt, wenn der Eigentumsübertragungsanspruch des Käufers ausreichend abgesichert ist.

Dazu können je nach Vertrag beispielsweise gehören:

Eintragung der Auflassungsvormerkung
Vorliegen erforderlicher Genehmigungen
Sicherstellung der Löschung nicht zu übernehmender Belastungen
gegebenenfalls weitere vertragliche Voraussetzungen

Das Notariat teilt den Beteiligten regelmäßig mit, wenn die im Kaufvertrag vorgesehenen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen.

Darf der Immobilienkaufpreis bar gezahlt werden?

Nein. § 16a Geldwäschegesetz verbietet bei Kauf- und Tauschverträgen über inländische Immobilien die Erbringung der Gegenleistung insbesondere mit:

Bargeld
Kryptowerten
Gold
Platin
Edelsteinen

Die Beteiligten müssen dem Notar, der die Eigentumsumschreibung beantragen soll, grundsätzlich nachweisen, dass die Gegenleistung auf zulässige Weise erbracht wurde.

Weitere Informationen finden Sie unter Geldwäschegesetz (GwG).

Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über?

Der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs wird im Immobilienkaufvertrag geregelt und ist vom rechtlichen Eigentumsübergang zu unterscheiden.

Mit dem vereinbarten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wechseln typischerweise insbesondere:

tatsächliche Verfügungs- beziehungsweise Besitzposition
Anspruch auf laufende Mieten oder andere Nutzungen
bestimmte laufende objektbezogene Kosten und Lasten
wirtschaftliches Risiko des Objekts

In vielen Kaufverträgen ist dieser Übergang an die vollständige Kaufpreiszahlung gekoppelt. Maßgeblich ist jedoch stets die konkrete vertragliche Regelung.

Welche Bedeutung haben Sachmängel im Kaufvertrag?

Der Verkäufer schuldet nach § 433 BGB grundsätzlich die Verschaffung der Kaufsache frei von Sach- und Rechtsmängeln.

Bei gebrauchten Immobilien enthalten notarielle Kaufverträge allerdings häufig weitreichende Regelungen zur Beschränkung oder zum Ausschluss der Sachmängelhaftung.

Ein Haftungsausschluss gilt jedoch nicht grenzenlos. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss insbesondere dann nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.

Auch die Kenntnis des Käufers von einem Mangel kann nach § 442 BGB Einfluss auf seine Mängelrechte haben.

Was ist bei einer vermieteten Immobilie zu beachten?

Wird eine vermietete Immobilie gekauft, sollte der Kaufvertrag die bestehenden Mietverhältnisse und den wirtschaftlichen Übergang der Mieteinnahmen berücksichtigen.

Vor dem Kauf sollten insbesondere geprüft werden:

Mietverträge und Nachträge
Miethöhe und Zahlungsstand
Kautionen
Betriebskostenabrechnungen
bestehende Streitigkeiten
gegebenenfalls Mietrückstände

Für Käufer einer Anlage-Immobilie sind diese Punkte wirtschaftlich besonders wichtig, weil die bestehenden Mietverhältnisse den zukünftigen Cashflow unmittelbar beeinflussen können.

Was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung wichtig?

Bei einer Eigentumswohnung sollte der Kaufvertrag nicht isoliert betrachtet werden. Zusätzlich sind insbesondere die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft relevant.

Dazu gehören beispielsweise:

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Wirtschaftsplan
Jahresabrechnungen
Vermögensbericht
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Beschlusssammlung
Höhe der Erhaltungsrücklage
geplante oder bereits beschlossene Sonderumlagen und Sanierungen

Weitere Informationen finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Bei einer noch zu errichtenden oder umzubauenden Immobilie kann statt eines klassischen Bestandskaufvertrags ein Bauträgervertrag vorliegen.

Nach § 650u BGB verbindet der Bauträgervertrag die Errichtung oder den Umbau eines Bauwerks mit der Verpflichtung, dem Käufer Eigentum am Grundstück beziehungsweise ein Erbbaurecht zu übertragen.

Damit enthält der Vertrag sowohl kaufrechtliche als auch werkvertragliche Elemente.

Für Abschlagszahlungen gelten besondere gesetzliche Vorgaben, unter anderem § 650v BGB und die hierfür einschlägigen Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung.

Welche Rolle spielt die Grunderwerbsteuer?

Der notarielle Immobilienkauf löst regelmäßig einen grunderwerbsteuerlich relevanten Erwerbsvorgang aus.

Das Notariat meldet den Vorgang nach den gesetzlichen Vorgaben an das zuständige Finanzamt. Dieses setzt anschließend die Grunderwerbsteuer fest.

Nach § 22 GrEStG darf der Erwerber grundsätzlich erst als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, wenn die erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt.

Das Finanzamt erteilt diese insbesondere, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde oder der Erwerb steuerfrei ist.

Wann wird der Käufer Eigentümer?

Der Käufer wird grundsätzlich erst mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch rechtlicher Eigentümer.

Bis dahin können bereits mehrere andere Schritte abgeschlossen sein, beispielsweise:

Beurkundung des Kaufvertrags
Eintragung der Auflassungsvormerkung
Kaufpreiszahlung
Übergabe der Immobilie

Diese Schritte sind rechtlich voneinander zu unterscheiden.

Was sollte man vor dem Notartermin prüfen?

Vor der Beurkundung sollte der Käufer ausreichend Zeit haben, den Vertrag und die wesentlichen Objektunterlagen zu prüfen.

Bei einer Anlage-Immobilie sind insbesondere relevant:

Kaufgegenstand und Grundbuchstand
Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
bestehende Rechte und Belastungen
Miet- oder Betreiberverträge
Objektzustand und Dokumentation
Finanzierung und Eigenkapitalbedarf
Erwerbsnebenkosten
bei Eigentumswohnungen: WEG-Unterlagen
bei Neubauten: Baubeschreibung, Fertigstellung und Zahlungsplan

Der notarielle Kaufvertrag ersetzt nicht die wirtschaftliche, technische oder steuerliche Prüfung der Immobilie.

Welche Bedeutung hat der Kaufvertrag für Anlage-Immobilien?

Bei einer Anlage-Immobilie schafft der Kaufvertrag den rechtlichen Rahmen für eine wirtschaftlich langfristige Investition.

Neben den allgemeinen Vertragsbedingungen sollten Anleger insbesondere darauf achten, ob die im Vertrag beschriebenen Rechte, Mietverhältnisse, Belastungen und Zahlungsbedingungen mit der eigenen Investitionsrechnung übereinstimmen.

Der Vertrag sollte daher immer zusammen mit Kaufpreis, Mieteinnahmen, Finanzierung, laufenden Kosten, Instandhaltungsbedarf und Standortqualität betrachtet werden.

Weitere Grundlagen finden Sie unter Immobilie sowie im Ratgeber Investieren in Immobilien.

Häufige Fragen zum Immobilienkaufvertrag

Was ist ein Kaufvertrag einfach erklärt?

Ein Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer zur Übergabe und Eigentumsverschaffung und den Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises sowie zur Abnahme der Kaufsache.

Muss ein Immobilienkaufvertrag zum Notar?

Ja. Ein Vertrag, der zum Erwerb oder zur Übertragung von Grundstückseigentum verpflichtet, muss grundsätzlich notariell beurkundet werden.

Wann ist ein Immobilienkaufvertrag abgeschlossen?

Bei einem klassischen notariellen Kauf kommt der Vertrag mit den entsprechenden beurkundeten übereinstimmenden Erklärungen der Parteien zustande. Bei Angebots- und Annahmekonstruktionen kann der Zeitpunkt des Vertragsschlusses abweichen.

Ist man nach der Unterschrift beim Notar Eigentümer?

Nein. Der Käufer wird grundsätzlich erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch rechtlicher Eigentümer.

Wann muss der Kaufpreis gezahlt werden?

Das richtet sich nach den im Kaufvertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen. Das Notariat teilt regelmäßig mit, wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Sie sichert den Anspruch des Käufers auf spätere Übertragung des Eigentums und schützt diesen Anspruch gegenüber bestimmten späteren Verfügungen über das Grundstück.

Kann ein Immobilienkaufpreis bar bezahlt werden?

Nein. Bei inländischen Immobilien verbietet § 16a GwG insbesondere Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine als Gegenleistung.

Kann die Sachmängelhaftung beim Immobilienkauf ausgeschlossen werden?

Bei gebrauchten Immobilien werden Haftungsausschlüsse häufig vereinbart. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer darauf jedoch insbesondere bei arglistigem Verschweigen eines Mangels oder einer übernommenen Beschaffenheitsgarantie nicht berufen.

Quellen und weiterführende Informationen

Stand: September 2026.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Immobilienberatung.

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