Geldwäschegesetz (GwG)
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Das Geldwäschegesetz (GwG) soll verhindern, dass Vermögenswerte aus Straftaten in den legalen Wirtschafts- und Finanzkreislauf eingeschleust werden, und dient zugleich der Bekämpfung der Terrorismusfinanzierung. Dafür verpflichtet das Gesetz bestimmte Unternehmen und Berufsgruppen zu Identifizierungs-, Prüfungs-, Dokumentations- und gegebenenfalls Meldepflichten.

Der Immobilienbereich ist vom Geldwäschegesetz ausdrücklich erfasst. Zu den Verpflichteten zählen unter anderem Immobilienmakler sowie – bei bestimmten Tätigkeiten – Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater und weitere Berufsgruppen.

Für Käufer und Verkäufer einer Immobilie bedeutet das vor allem: Im Verlauf einer Immobilientransaktion müssen Identität und gegebenenfalls wirtschaftlich Berechtigte festgestellt und überprüft werden. Zusätzlich gilt beim Erwerb inländischer Immobilien ein gesetzliches Verbot bestimmter Zahlungsformen, insbesondere von Bargeld.

Was ist das Geldwäschegesetz?

Das Gesetz trägt den vollständigen Namen „Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten“ und wird als Geldwäschegesetz beziehungsweise GwG bezeichnet.

Es verfolgt einen risikobasierten Ansatz. Verpflichtete müssen Risiken von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung beurteilen und abhängig vom jeweiligen Risiko geeignete Maßnahmen treffen.

Dazu gehören insbesondere:

Identifizierung von Kunden und Vertragspartnern
Feststellung wirtschaftlich Berechtigter
Prüfung von Vertretungsberechtigungen
Ermittlung von Zweck und Art einer Geschäftsbeziehung
risikoorientierte Überwachung
Dokumentation und Aufbewahrung
gegebenenfalls Meldung verdächtiger Sachverhalte

Warum ist das Geldwäschegesetz bei Immobilien wichtig?

Immobilientransaktionen können hohe Vermögenswerte betreffen und sind deshalb ausdrücklich in das System der Geldwäscheprävention einbezogen.

§ 2 GwG zählt Immobilienmakler zu den Verpflichteten. Auch Notare und bestimmte rechts- und steuerberatende Berufe unterliegen bei Immobiliengeschäften besonderen geldwäscherechtlichen Pflichten.

Bei der Vermittlung von Immobilienkaufverträgen gelten die allgemeinen Sorgfaltspflichten des GwG grundsätzlich unabhängig von der Höhe des Kaufpreises. Für die Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen enthält § 10 Abs. 6 GwG dagegen eine Schwelle von mindestens 10.000 Euro monatlicher Nettokaltmiete beziehungsweise Nettokaltpacht.

Welche Pflichten haben Immobilienmakler nach dem GwG?

Immobilienmakler müssen bei der Vermittlung von Kaufverträgen die geldwäscherechtlichen Sorgfaltspflichten erfüllen.

Dazu gehören nach § 10 GwG insbesondere:

Identifizierung des Vertragspartners
gegebenenfalls Identifizierung der für ihn auftretenden Person
Prüfung der Vertretungsberechtigung
Abklärung, ob für einen wirtschaftlich Berechtigten gehandelt wird
Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten
bei juristischen Personen: Ermittlung der Eigentums- und Kontrollstruktur
risikoorientierte Prüfung von Zweck und Art der Geschäftsbeziehung
Prüfung auf besondere Risikofaktoren

Immobilienmakler müssen außerdem über ein angemessenes Risikomanagement verfügen und die gesetzlich erforderlichen Informationen dokumentieren.

Wann muss ein Immobilieninteressent identifiziert werden?

Für Immobilienmakler enthält § 11 Abs. 2 GwG eine besondere Regelung.

Die Vertragsparteien des vermittelten Immobiliengeschäfts sowie gegebenenfalls auftretende Personen und wirtschaftlich Berechtigte müssen identifiziert werden, sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des vermittelten Rechtsgeschäfts besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind.

Die Identifizierung muss damit nicht zwingend bereits beim ersten unverbindlichen Kontakt erfolgen. Sie darf aber auch nicht erst beliebig spät im Kaufprozess durchgeführt werden.

Wie funktioniert die Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz?

Bei natürlichen Personen sind nach § 11 GwG insbesondere Vor- und Nachname, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Wohnanschrift zu erheben.

Die Identität wird nach § 12 GwG grundsätzlich anhand geeigneter amtlicher Dokumente oder zugelassener elektronischer Identifizierungsverfahren überprüft.

Typischerweise kommt bei einer natürlichen Person beispielsweise ein gültiger Personalausweis oder Reisepass zum Einsatz.

Bei juristischen Personen und rechtsfähigen Personengesellschaften können unter anderem Registerauszüge, Gründungsdokumente oder eigene dokumentierte Registereinsichten zur Überprüfung herangezogen werden.

Was ist der wirtschaftlich Berechtigte?

Bei Unternehmen reicht es nicht immer aus, nur die Gesellschaft als Vertragspartner zu identifizieren.

Nach § 3 GwG ist wirtschaftlich Berechtigter grundsätzlich die natürliche Person, in deren Eigentum oder unter deren Kontrolle eine juristische Person, Gesellschaft oder bestimmte Rechtsgestaltung letztlich steht oder auf deren Veranlassung eine Transaktion beziehungsweise Geschäftsbeziehung letztlich durchgeführt wird.

Verpflichtete müssen deshalb bei juristischen Personen regelmäßig prüfen, welche natürlichen Personen tatsächlich hinter der Gesellschaft stehen.

Bei der Begründung einer neuen Geschäftsbeziehung mit bestimmten Vereinigungen ist zudem ein Nachweis der Registrierung beziehungsweise ein Auszug aus dem Transparenzregister einzuholen.

Müssen Käufer beim Geldwäschegesetz mitwirken?

Ja. § 11 Abs. 6 GwG verpflichtet Vertragspartner dazu, die zur Identifizierung erforderlichen Informationen und Unterlagen zur Verfügung zu stellen.

Außerdem muss offengelegt werden, ob die Geschäftsbeziehung oder Transaktion für einen wirtschaftlich Berechtigten durchgeführt werden soll. Änderungen relevanter Angaben sind unverzüglich mitzuteilen.

Kann ein Verpflichteter die gesetzlich vorgeschriebenen Sorgfaltspflichten nicht erfüllen, darf die Geschäftsbeziehung nach § 10 Abs. 9 GwG grundsätzlich nicht begründet oder fortgesetzt und die Transaktion nicht durchgeführt werden.

Für einen Immobilienkäufer ist die Aufforderung zur Vorlage eines Identitätsnachweises daher ein regulärer Bestandteil eines geldwäscherechtlich ordnungsgemäßen Kaufprozesses.

Gilt beim Immobilienkauf ein Barzahlungsverbot?

Ja. § 16a GwG enthält ein gesetzliches Verbot bestimmter Zahlungsformen beim Erwerb inländischer Immobilien.

Die geschuldete Gegenleistung für den Kauf oder Tausch einer inländischen Immobilie darf insbesondere nicht erbracht werden mit:

Bargeld
Kryptowerten
Gold
Platin
Edelsteinen

Das Verbot gilt auch für bestimmte Erwerbe von Gesellschaftsanteilen, wenn zum Gesellschaftsvermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört.

Bei einem klassischen Immobilienkauf müssen die Beteiligten gegenüber dem Notar, der die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragen soll, nachweisen, dass die Gegenleistung auf zulässige Weise erbracht wurde.

Welche Rolle hat der Notar beim Geldwäschegesetz?

Notare gehören bei bestimmten Immobiliengeschäften ebenfalls zu den Verpflichteten des GwG.

Bei einem Erwerbsvorgang, an dem eine Gesellschaft oder andere relevante Rechtsform beteiligt ist, muss der beurkundende Notar unter den Voraussetzungen des § 12 Abs. 4 GwG vor der Beurkundung die Identität des wirtschaftlich Berechtigten anhand einer Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur auf Schlüssigkeit überprüfen.

Zusätzlich spielt der Notar beim Barzahlungsverbot nach § 16a GwG eine zentrale Rolle, weil ihm die unbare Kaufpreiszahlung nachgewiesen werden muss, bevor die Eigentumsumschreibung entsprechend abgewickelt werden kann.

Der notarielle Kaufvertrag und die geldwäscherechtlichen Prüfpflichten sind dabei unterschiedliche rechtliche Anforderungen desselben Immobilienerwerbs.

Was ist eine Verdachtsmeldung nach dem GwG?

§ 43 GwG verpflichtet die vom Gesetz erfassten Verpflichteten unter bestimmten Voraussetzungen zu einer unverzüglichen Meldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen, die Financial Intelligence Unit (FIU).

Eine Meldepflicht kann insbesondere entstehen, wenn Tatsachen darauf hindeuten, dass Vermögenswerte aus einer Straftat stammen könnten oder ein Geschäft mit Terrorismusfinanzierung in Zusammenhang stehen könnte.

Für diese Verdachtsmeldung gibt es nach § 43 Abs. 1 GwG grundsätzlich keinen Mindestbetrag. Entscheidend sind die konkreten Tatsachen und Umstände.

Nach § 47 GwG darf ein Verpflichteter einen Kunden grundsätzlich nicht darüber informieren, dass eine Verdachtsmeldung beabsichtigt oder abgegeben wurde. Dieses sogenannte Informationsweitergabeverbot soll Ermittlungen schützen.

Welche Auffälligkeiten können bei Immobiliengeschäften relevant sein?

Für bestimmte Berufsgruppen enthält die Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien zusätzliche Vorgaben zu Immobiliengeschäften, die stets zu melden sind.

Erfasst werden dort unter anderem bestimmte Auffälligkeiten im Zusammenhang mit:

Beteiligten und wirtschaftlich Berechtigten
Stellvertretung und Vollmachten
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
bestimmten Staaten mit erhöhtem Risiko

Die Verordnung betrifft unmittelbar die dort genannten Verpflichteten, insbesondere bestimmte rechts- und steuerberatende Berufe. Sie zeigt zugleich, dass Immobiliengeschäfte im Geldwäscherecht einer besonderen Aufmerksamkeit unterliegen.

Wie lange werden GwG-Unterlagen aufbewahrt?

Nach § 8 GwG müssen Verpflichtete die gesetzlich erforderlichen Aufzeichnungen und Belege grundsätzlich fünf Jahre aufbewahren.

Dazu gehören insbesondere die im Rahmen der Sorgfaltspflichten erhobenen Informationen zu Vertragspartnern, auftretenden Personen und wirtschaftlich Berechtigten sowie weitere gesetzlich vorgeschriebene Dokumentationen.

Das GwG verpflichtet die betroffenen Unternehmen außerdem dazu, die erforderlichen Nachweise nachvollziehbar zu dokumentieren.

Was bedeutet das GwG für Käufer einer Anlage-Immobilie?

Für Käufer einer Anlage-Immobilie ergeben sich durch das Geldwäschegesetz vor allem Mitwirkungs- und Nachweispflichten innerhalb des Kaufprozesses.

Typischerweise kann der Käufer dazu aufgefordert werden:

einen gültigen Identitätsnachweis vorzulegen
bei Vertretung entsprechende Nachweise bereitzustellen
bei einem Unternehmenskauf beziehungsweise Kauf über eine Gesellschaft Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten zu machen
gegebenenfalls die Eigentums- und Kontrollstruktur einer Gesellschaft nachzuweisen
die gesetzeskonforme Zahlung des Kaufpreises gegenüber dem Notar zu belegen

Diese Prüfungen sind keine Besonderheit einzelner Käufer, sondern Bestandteil der gesetzlichen Geldwäscheprävention.

Für die wirtschaftliche Beurteilung einer Anlage-Immobilie bleiben davon unabhängig Kaufpreis, Finanzierung, Mieteinnahmen, laufende Kosten und Standort entscheidend. Weitere Grundlagen finden Sie im Ratgeber Investieren in Immobilien.

Was hat das Transparenzregister mit Immobilien zu tun?

Das Transparenzregister enthält Angaben zu wirtschaftlich Berechtigten bestimmter Gesellschaften und Rechtsgestaltungen.

Bei Immobiliengeschäften mit juristischen Personen können diese Informationen für die geldwäscherechtliche Prüfung relevant sein. Das GwG enthält zudem spezielle Vorschriften zur Erfassung und Zuordnung von Immobilien sowie zu Unstimmigkeitsmeldungen.

Für private Käufer, die ausschließlich im eigenen Namen handeln, steht dagegen regelmäßig die persönliche Identifizierung im Vordergrund.

Häufige Fragen zum Geldwäschegesetz bei Immobilien

Was bedeutet Geldwäschegesetz einfach erklärt?

Das Geldwäschegesetz verpflichtet bestimmte Unternehmen und Berufsgruppen dazu, ihre Kunden und Transaktionen zu prüfen, um Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung zu verhindern beziehungsweise verdächtige Vorgänge erkennen zu können.

Gilt das Geldwäschegesetz für Immobilienmakler?

Ja. Immobilienmakler sind nach § 2 GwG ausdrücklich Verpflichtete. Bei der Vermittlung von Immobilienkaufverträgen müssen sie die geldwäscherechtlichen Sorgfaltspflichten erfüllen.

Warum verlangt ein Immobilienmakler meinen Personalausweis?

Weil Immobilienmakler nach dem GwG zur Identifizierung ihrer Vertragsparteien verpflichtet sein können. Bei natürlichen Personen wird die Identität regelmäßig anhand eines gültigen amtlichen Ausweises oder eines gesetzlich zugelassenen Identifizierungsverfahrens überprüft.

Wann muss der Makler einen Immobilienkäufer identifizieren?

Nach § 11 Abs. 2 GwG grundsätzlich dann, wenn ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des vermittelten Geschäfts besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind.

Darf eine Immobilie bar bezahlt werden?

Nein. Bei inländischen Immobilien verbietet § 16a GwG unter anderem die Erfüllung der Gegenleistung mit Bargeld. Auch Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine sind als Gegenleistung gesetzlich ausgeschlossen.

Was ist ein wirtschaftlich Berechtigter?

Das ist grundsätzlich die natürliche Person, die hinter einer juristischen Person oder Rechtsgestaltung letztlich Eigentum oder Kontrolle ausübt oder auf deren Veranlassung eine Transaktion durchgeführt wird.

Was passiert, wenn ich mich nicht identifizieren lasse?

Kann ein geldwäscherechtlich Verpflichteter die vorgeschriebenen Sorgfaltspflichten nicht erfüllen, darf die Geschäftsbeziehung grundsätzlich nicht begründet oder fortgesetzt beziehungsweise die betreffende Transaktion nicht durchgeführt werden.

Muss bei einer Verdachtsmeldung ein Mindestbetrag erreicht werden?

Nein. Die Verdachtsmeldepflicht nach § 43 GwG hängt grundsätzlich von den verdächtigen Tatsachen und nicht von einer bestimmten Mindesthöhe der Transaktion ab.

Quellen und weiterführende Informationen

Stand: September 2026.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Compliance-Beratung.

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