KfW-40-Förderung beim Neubau: Programm 298 und Sonder-AfA

Wer eine Neubauwohnung als Kapitalanlage kauft, stößt schnell auf den Begriff KfW 40. Gemeint ist eine Wohnung in einem Gebäude, das den Standard Effizienzhaus 40 erreicht. Für solche Wohnungen vergibt die KfW zinsverbilligte Förderkredite, und in Verbindung mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude öffnet der Standard zusätzlich den Weg zur steuerlichen Sonderabschreibung. Die KfW-40-Förderung beim Neubau ist allerdings an klare Regeln geknüpft: Der Antrag muss vor dem Kaufvertrag gestellt werden, eine Energieeffizienz-Expertin oder ein Energieeffizienz-Experte muss die Anforderungen bestätigen, und nicht jedes Programm steht Anlegerinnen und Anlegern offen.

Dieser Ratgeber erklärt, welche KfW-Programme im Oktober 2026 für den Kauf einer Neubauwohnung infrage kommen, worin sich ein Effizienzhaus 40 mit und ohne QNG-Siegel unterscheidet, wie die Förderung mit der degressiven AfA und der Sonder-AfA zusammenspielt und worauf Sie im Kaufvertrag achten sollten.

Was bedeutet KfW 40?

„KfW 40“ ist die umgangssprachliche Bezeichnung für ein Effizienzhaus 40. Die Zahl beschreibt, wie viel Energie das Gebäude im Vergleich zu einem gesetzlich definierten Referenzgebäude benötigt. Laut den technischen Mindestanforderungen der KfW gelten für ein Effizienzhaus 40 zwei Grenzwerte:

Berechnet wird nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Verbindung mit DIN V 18599. Zur Einordnung: Seit 01.01.2023 darf ein neues Wohngebäude nach § 15 Abs. 1 GEG ohnehin höchstens das 0,55fache des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes aufweisen. Der gesetzliche Mindeststandard liegt beim Primärenergiebedarf also auf dem Niveau eines Effizienzhauses 55. Ein KfW-40-Effizienzhaus geht beim Primärenergiebedarf und bei der Dämmung der Gebäudehülle deutlich darüber hinaus.

Für Anlegerinnen und Anleger hat das zwei praktische Folgen. Ein gut gedämmtes Gebäude mit erneuerbarer Wärmeversorgung hat in der Regel niedrigere Heizkosten, was die Wohnung für Mieterinnen und Mieter attraktiver machen kann. Und der Standard ist die Eintrittskarte für die Neubauförderung der KfW sowie, mit QNG-Siegel, für die Sonder-AfA nach § 7b EStG. Welche Energiekennwerte ein Gebäude tatsächlich erreicht, dokumentiert nach Fertigstellung der Energieausweis.

Welche KfW-Programme gibt es für Neubauwohnungen?

Die Neubauförderung des Bundes läuft seit 01.03.2023 unter dem Namen „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN). Daneben gibt es Programme für das Niedrigpreissegment und für Familien. Für Kapitalanleger ist entscheidend, welches Programm vermietete Wohnungen überhaupt fördert.

Stand: Oktober 2026. Quellen: Merkblätter 297/298 (Stand 07/2026) und 296 (Stand 06/2026) der KfW.

Programm 298: der Förderkredit für Kapitalanleger

Wer eine Neubauwohnung kauft, um sie zu vermieten, beantragt die KfW-40-Förderung im Programm 298. Gefördert werden der Neubau und der Ersterwerb neuer Wohnungen. Als Ersterwerb gilt laut Merkblatt der Kauf innerhalb von zwölf Monaten nach der Bauabnahme gemäß § 640 BGB. Die Eckdaten im Überblick:

Die tilgungsfreien Anlaufjahre senken die Belastung in der Anfangsphase. Sie verlängern aber die Zeit, in der die volle Kreditsumme verzinst wird. Ob sie sinnvoll sind, hängt davon ab, wie Sie die Tilgung des gesamten Finanzierungspakets planen.

Was kostet der KfW-Kredit?

Die KfW passt ihre Zinssätze laufend an den Kapitalmarkt an, teilweise mehrmals im Monat. Zur Orientierung: Laut einer Konditionenübersicht mit Stand 27.08.2026 lag der effektive Jahreszins im Programm 298 für ein Effizienzhaus 40 mit und ohne QNG bei 1,58 % (10 Jahre Laufzeit, 2 tilgungsfreie Jahre), 2,46 % (25 Jahre, 3 tilgungsfreie Jahre) und 2,59 % (35 Jahre, 5 tilgungsfreie Jahre). Für die befristete Förderstufe Effizienzhaus 55 lagen die Sätze zum selben Stichtag niedriger. Diese Werte sind ausdrücklich nur ein Beispiel. Die aktuellen Konditionen veröffentlicht die KfW auf kfw.de, und Ihre Bank nennt Ihnen den Zinssatz, der am Tag der Zusage gilt.

Den Kredit beantragen Sie nicht direkt bei der KfW, sondern über einen Finanzierungspartner: Bank, Sparkasse, Bausparkasse, Versicherung oder Finanzierungsvermittler. In der Praxis kombinieren die meisten Käuferinnen und Käufer den KfW-Kredit mit einem klassischen Annuitätendarlehen der Bank, denn der Förderkredit deckt bei üblichen Kaufpreisen nur einen Teil der Finanzierung.

Befristete Förderstufe Effizienzhaus 55

Seit 16.12.2025 fördert die KfW in den Programmen 297 und 298 vorübergehend auch Neubauten im Standard Effizienzhaus 55, sofern keine Wärmeerzeuger auf Basis fossiler Energie eingesetzt werden. Das Bundesbauministerium hat diese Förderstufe am 19.06.2026 verlängert: Anträge sind möglich, bis die Bundesmittel aufgebraucht sind, längstens bis 31.12.2026. Für den Kauf einer Wohnung gelten dabei dieselben Regeln wie bei KfW 40: Der Antrag muss vor dem Kaufvertrag gestellt sein, und zum Antragszeitpunkt muss eine gültige Baugenehmigung vorliegen. Die Ausnahme, nach einem dokumentierten Beratungsgespräch Verträge schon vor dem Antrag abzuschließen, gilt laut Merkblatt nicht für Kauf- und Bauträgerverträge.

Programm 296 und Programm 300

Das Programm 296 „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ fördert Neubau und Ersterwerb von Wohnungen im Standard Effizienzhaus 55, wenn zusätzlich Grenzwerte für Treibhausgasemissionen und Lebenszykluskosten eingehalten werden und die Wohnfläche im Verhältnis zur Zahl der Wohnräume begrenzt ist. Antragsberechtigt sind auch Privatpersonen, das Gebäude muss mindestens zehn Jahre zum Wohnen genutzt werden. Das Programm lässt sich für dieselbe Wohneinheit nicht mit dem Programm 298 kombinieren.

Das Programm 300 „Wohneigentum für Familien“ richtet sich ausschließlich an Familien, die die geförderte Immobilie selbst bewohnen. Für eine vermietete Kapitalanlage scheidet es aus.

Effizienzhaus 40 mit und ohne QNG-Siegel

Innerhalb der Programme 297 und 298 unterscheidet die KfW zwei Förderstufen für das Effizienzhaus 40. Der Unterschied ist für Kapitalanleger wichtiger, als es auf den ersten Blick scheint.

Lebenszyklusanforderung: Beide Stufen verlangen eine Ökobilanz des Gebäudes. Nach den technischen Mindestanforderungen der KfW dürfen die Treibhausgasemissionen über einen Betrachtungszeitraum von 50 Jahren höchstens 24 kg CO2-Äquivalent je Quadratmeter Nettoraumfläche und Jahr betragen. Berechnet wird nach den Regeln des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude. In die Bilanz fließen Herstellung, Nutzung und Entsorgung der Baustoffe sowie der Energiebedarf im Betrieb ein.

QNG-Siegel: Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude ist ein staatliches Siegel des Bundesbauministeriums. Es wird in den Stufen QNG-PLUS und QNG-PREMIUM vergeben und setzt neben der Ökobilanz weitere Anforderungen voraus, etwa an die nachhaltige Herkunft von Baustoffen, die Vermeidung von Schadstoffen und die Barrierefreiheit. Das Zertifikat stellt eine akkreditierte Zertifizierungsstelle auf Basis des fertiggestellten Gebäudes aus.

Für Kapitalanleger bietet die QNG-Stufe damit zwei Vorteile: einen um 50.000 € höheren Förderkredit je Wohnung und die Möglichkeit der Sonder-AfA nach § 7b EStG. Fragen Sie beim Bauträger deshalb nicht nur nach „KfW 40“, sondern ausdrücklich nach der angestrebten QNG-Zertifizierung.

Voraussetzungen für die KfW-40-Förderung beim Wohnungskauf

Energieeffizienz-Experte

Für alle Förderstufen muss eine Fachperson aus der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes eingebunden sein. Sie erstellt vor dem Antrag die „Bestätigung zum Antrag“ (BzA) und nach Fertigstellung die „Bestätigung nach Durchführung“ (BnD). Beim Kauf vom Bauträger beauftragt in der Regel der Verkäufer die Expertin oder den Experten. Die Unabhängigkeitsregel gilt für Beschäftigte des Bauträgers ausdrücklich nicht. Für die QNG-Stufe kommen ein Nachhaltigkeitsberater und die Zertifizierungsstelle hinzu.

Antrag vor dem Kaufvertrag

Der wichtigste Punkt für Käufer: Der Antrag muss bei der KfW eingegangen sein, bevor das Vorhaben beginnt. Beim Ersterwerb gilt als Vorhabenbeginn der Abschluss des Kauf- oder Bauträgervertrags beim Notar. Ein Vertrag, der vor dem Antragseingang beurkundet wird, macht die Förderung unmöglich. Zulässig ist laut Merkblatt ein Vertrag unter aufschiebender Bedingung. In diesem Fall muss der Antrag spätestens vor der ersten Kaufpreiszahlung gestellt sein. Planungs- und Beratungsleistungen gelten dagegen noch nicht als Vorhabenbeginn.

Ersterwerb und Fristen

Kombination mit anderen Förderungen

Die KfW-40-Förderung lässt sich mit anderen Fördermitteln kombinieren, solange die Summe aller Kredite und Zuschüsse die förderfähigen Kosten nicht übersteigt. Ausgeschlossen ist eine Förderung derselben Wohneinheit zusätzlich über die Programme 296 oder 300. Für eine Photovoltaikanlage gilt: Ihre Kosten sind nur förderfähig, wenn für die Anlage keine Einspeisevergütung oder Marktprämie nach dem EEG in Anspruch genommen wird.

Ablauf in sechs Schritten

KfW-Förderung und Steuern: degressive AfA und Sonder-AfA

Die Zinsverbilligung der KfW ist nur ein Teil der Rechnung. Für vermietete Neubauwohnungen können zwei steuerliche Regelungen hinzukommen, die Sie im Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien im Zusammenhang finden.

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: Für Wohngebäude, mit deren Bau nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde, können Sie statt der linearen Absetzung für Abnutzung von 3,00 % jährlich 5,00 % vom jeweiligen Restbuchwert abschreiben. Beim Kauf muss die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden. Die degressive AfA hängt nicht vom Effizienzhaus-Standard ab. Details erklärt der Ratgeber zur degressiven AfA.

Sonder-AfA nach § 7b EStG: Zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA erlaubt § 7b EStG im Jahr der Anschaffung und in den drei Folgejahren eine Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5,00 %. Die Voraussetzungen:

Wird die Wohnung innerhalb dieser zehn Jahre nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet oder steuerfrei verkauft, wird die Sonder-AfA nach § 7b Abs. 4 EStG rückgängig gemacht. Für private Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt die Beschränkung durch die De-minimis-Verordnung der EU bei Bauanträgen ab 2023 nicht.

Der entscheidende Punkt für die Objektauswahl: Ein Effizienzhaus 40 ohne QNG-Siegel erhält zwar den KfW-Kredit, erfüllt aber nicht die Voraussetzungen des § 7b EStG. Wer beide Vorteile nutzen möchte, braucht ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Zertifikat und einen Kaufpreis unterhalb der Baukostenobergrenze.

Rechtlicher Hinweis zur Beispielrechnung
Die Beispielrechnung dient ausschließlich der unverbindlichen Veranschaulichung einer Immobilieninvestition und stellt keine Wirtschaftlichkeits-, Finanzierungs- oder Renditeprognose dar. Tatsächliche Einnahmen, Kosten, steuerliche Auswirkungen und Wertentwicklungen können aufgrund individueller Gegebenheiten sowie wirtschaftlicher und rechtlicher Veränderungen abweichen. Eine bestimmte wirtschaftliche Entwicklung wird nicht zugesichert. Die Darstellung ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Die Rechnung zeigt: Den größten Effekt haben in den ersten Jahren die Abschreibungen. Wie hoch die Steuerersparnis tatsächlich ausfällt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz und Ihrem übrigen Einkommen ab. Lassen Sie die Zahlen für Ihre Situation von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen. Abschreibungen mindern außerdem den Buchwert. Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren, erhöhen die Abschreibungen den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

KfW 40 oder KfW 55: Was ist der Unterschied?

Die Begriffe KfW 40 und KfW 55 stehen für zwei Energiestandards. Für die Kaufentscheidung zählen vor allem Technik, Förderung und Steuer.

Ein KfW-55-Effizienzhaus ist damit nah am gesetzlichen Mindeststandard. Die befristete Förderung kann den Kauf trotzdem attraktiv machen, zumal die Zinssätze dieser Förderstufe zuletzt unter denen für KfW 40 lagen. Der KfW-40-Standard bietet dagegen den höheren Kredithöchstbetrag mit QNG, die Sonder-AfA und eine Förderung, die nicht an das Jahresende 2026 gebunden ist. Prüfen Sie für jedes Objekt, welche Kombination aus Kaufpreis, Förderkredit und Abschreibung für Sie wirtschaftlich die bessere ist.

Worauf Sie im Kaufvertrag und in der Baubeschreibung achten sollten

Beim Kauf vom Bauträger hängt die Förderung davon ab, dass der Verkäufer den versprochenen Standard tatsächlich baut und nachweist. Wird der Standard verfehlt, kann die KfW die Zinsverbilligung zurückfordern, und das Finanzamt erkennt die Sonder-AfA nicht an. Klären Sie deshalb vor der Beurkundung:

Ein weiterer Punkt betrifft die Anschlussfinanzierung. Nach zehn Jahren endet bei den langen Laufzeitvarianten die Zinsbindungsfrist, und die KfW bietet einen neuen Zinssatz an. Planen Sie ein, dass dieser höher oder niedriger als heute ausfallen kann.

Typische Fehler bei der KfW-40-Förderung

Fazit: KfW 40 lohnt sich vor allem mit QNG-Siegel

Für Kapitalanleger, die eine Neubauwohnung kaufen, ist das KfW-Programm 298 der richtige Weg zur KfW-40-Förderung. Es bietet einen zinsverbilligten Kredit von bis zu 100.000 € je Wohneinheit, mit QNG-Siegel bis zu 150.000 €. Ihre volle Wirkung entfaltet die Förderung, wenn das Gebäude zusätzlich das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude erhält: Dann können Sie neben der degressiven AfA auch die Sonder-AfA nach § 7b EStG nutzen. Entscheidend sind die richtige Reihenfolge mit dem Antrag vor dem Kaufvertrag, klare Zusagen des Bauträgers zum Standard und eine Finanzierung, die auch ohne Förderung trägt. Weil sich Konditionen und Förderstufen ändern, prüfen Sie den aktuellen Stand vor jeder Entscheidung auf kfw.de.

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