Annuitätendarlehen

‍

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit einer regelmäßig gleichbleibenden Rate – der sogenannten Annuität. Die Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Während der vereinbarten Zinsbindung bleibt die Rate bei unveränderten Vertragsbedingungen grundsätzlich konstant. Ihre Zusammensetzung verändert sich jedoch: Mit sinkender Restschuld nimmt der Zinsanteil ab, während der Tilgungsanteil steigt.

Annuitätendarlehen werden häufig zur Finanzierung von Immobilien eingesetzt. Für Käuferinnen und Käufer einer Anlage-Immobilie bietet die gleichbleibende Rate eine gut planbare Grundlage für die laufende Finanzierung.

Für die Beurteilung eines Finanzierungsangebots sind neben der monatlichen Rate insbesondere der Zins, der Effektivzins, die anfängliche Tilgung und die Dauer der Zinsbindung relevant.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Beim Annuitätendarlehen zahlt die Darlehensnehmerin beziehungsweise der Darlehensnehmer in regelmäßigen Abständen eine gleichbleibende Rate an die Bank. Diese Rate wird als Annuität bezeichnet.

Die Annuität besteht aus zwei Bestandteilen:

Zinsanteil: Entgelt für das zur Verfügung gestellte Fremdkapital
Tilgungsanteil: Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens

Mit jeder Tilgungszahlung sinkt die Restschuld. Dadurch werden im Zeitverlauf weniger Zinsen auf den noch offenen Darlehensbetrag berechnet. Bei gleichbleibender Rate steigt deshalb der Tilgungsanteil entsprechend an.

Was bedeutet Annuität?

Die Annuität ist die regelmäßig zu zahlende Darlehensrate aus Zins und Tilgung.

Wird beispielsweise ein Immobilienkredit mit einer monatlichen Rate von 1.200 Euro vereinbart, bleibt diese Rate während der Zinsbindung grundsätzlich gleich, sofern keine vertraglichen Änderungen wie Tilgungssatzwechsel oder Sondervereinbarungen vorgenommen werden.

Zu Beginn entfällt ein größerer Teil der Rate auf die Zinsen. Mit fortschreitender Tilgung verschiebt sich das Verhältnis zugunsten des Tilgungsanteils.

Annuitätendarlehen berechnen: Formel und Beispiel

Für eine überschlägige Berechnung der anfänglichen Jahresrate eines klassischen Annuitätendarlehens können Sollzins und anfänglicher Tilgungssatz addiert werden.

Jährliche Annuität = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfänglicher Tilgungssatz)

Die monatliche Rate ergibt sich vereinfacht aus:

Monatliche Rate = jährliche Annuität ÷ 12

Beispiel:

Darlehensbetrag: 250.000 Euro

Sollzins: 3,5 % pro Jahr

Anfängliche Tilgung: 2 % pro Jahr

Damit ergibt sich zunächst:

3,5 % + 2 % = 5,5 % Annuität pro Jahr

250.000 Euro × 5,5 % = 13.750 Euro pro Jahr

Die monatliche Rate beträgt damit überschlägig:

13.750 Euro ÷ 12 = rund 1.145,83 Euro pro Monat

Das Beispiel dient der Veranschaulichung. Die konkrete Rate hängt von den Vertragsbedingungen, der Zahlungsweise und der jeweiligen Finanzierung ab.

Wie berechnet man die Annuität?

Die Annuität bezeichnet die Summe aus Zins- und Tilgungsleistung innerhalb eines bestimmten Zeitraums.

Bei einem klassischen Immobilien-Annuitätendarlehen lässt sich die anfängliche Jahresannuität vereinfacht aus Darlehensbetrag, Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz berechnen.

Annuität = Darlehensbetrag × (Sollzinssatz + anfänglicher Tilgungssatz)

Bei einem Darlehen von 250.000 Euro, 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt sich damit eine anfängliche Jahresannuität von 13.750 Euro beziehungsweise rund 1.145,83 Euro monatlich.

Für vollständig über eine festgelegte Gesamtlaufzeit amortisierte Darlehen kann die Annuität auch mathematisch aus Kreditbetrag, Periodenzins und Anzahl der Zahlungsperioden berechnet werden. In der Praxis deutscher Immobilienfinanzierungen wird jedoch häufig mit Sollzins, anfänglicher Tilgung und einer Zinsbindungsfrist gearbeitet.

Wie verändern sich Zins und Tilgung beim Annuitätendarlehen?

Die Besonderheit des Annuitätendarlehens liegt darin, dass die Rate während der vereinbarten Zinsbindung grundsätzlich gleich bleibt, sich die Aufteilung zwischen Zins und Tilgung jedoch verändert.

Beim Beispiel mit 250.000 Euro Darlehensbetrag und 3,5 % Sollzins beträgt der Zinsanteil im ersten Monat vereinfacht:

250.000 Euro × 3,5 % ÷ 12 = rund 729,17 Euro Zinsen

Bei einer Monatsrate von rund 1.145,83 Euro verbleiben damit:

1.145,83 Euro − 729,17 Euro = rund 416,66 Euro Tilgung

Nach der ersten Rate sinkt die Restschuld auf rund 249.583,34 Euro. Da die Zinsen künftig auf eine geringere Restschuld berechnet werden, nimmt der Zinsanteil schrittweise ab. Der Tilgungsanteil steigt entsprechend.

Grundlagen zur Rückzahlung eines Darlehens finden Sie im Glossareintrag Tilgung.

Tilgungsplan beim Annuitätendarlehen

Ein Tilgungsplan zeigt, wie sich eine Darlehensrate im Zeitverlauf auf Zinsen und Tilgung verteilt und wie sich die Restschuld entwickelt.

Für jede Zahlungsperiode werden typischerweise folgende Werte ausgewiesen:

vereinbarte Rate
Zinsanteil
Tilgungsanteil
verbleibende Restschuld

Beim Annuitätendarlehen wird dadurch besonders gut sichtbar, dass der Zinsanteil im Zeitverlauf sinkt und der Tilgungsanteil steigt.

Ein Tilgungsplan ist insbesondere wichtig, um abzuschätzen, welche Restschuld am Ende der vereinbarten Zinsbindung verbleibt.

Beispiel für einen Tilgungsplan

Ausgangsdaten des vereinfachten Beispiels:

Darlehen: 250.000 Euro

Sollzins: 3,5 %

Anfängliche Tilgung: 2 %

Monatliche Rate: rund 1.145,83 Euro

Im ersten Monat entfallen rund 729,17 Euro auf Zinsen und rund 416,66 Euro auf Tilgung.

Im darauffolgenden Monat werden die Zinsen bereits auf die geringere Restschuld berechnet. Dadurch sinkt der Zinsanteil geringfügig, während der Tilgungsanteil steigt.

Dieser Effekt setzt sich über die gesamte Laufzeit fort, solange Zinssatz und Rate unverändert bleiben.

Annuitätenrechner: Welche Angaben werden benötigt?

Ein Annuitätenrechner kann dabei helfen, Rate, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld eines Annuitätendarlehens zu überschlagen.

Typischerweise werden dafür folgende Angaben benötigt:

Darlehensbetrag
Sollzinssatz
anfänglicher Tilgungssatz
Zinsbindungsdauer
gegebenenfalls Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel

Für den Vergleich verschiedener Kreditangebote sollte nicht ausschließlich die Monatsrate betrachtet werden. Auch der effektive Jahreszins kann wichtige Kostenbestandteile berücksichtigen und den Vergleich erleichtern.

Welche Rolle spielt die Zinsbindung?

Bei Immobilienfinanzierungen wird der Sollzins häufig nur für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart. Dieser Zeitraum wird als Zinsbindungsfrist bezeichnet.

Während dieser Phase bleibt der vereinbarte Sollzins grundsätzlich konstant. Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, verbleibt eine Restschuld.

Für diese Restschuld kann anschließend eine Anschlussfinanzierung erforderlich werden. Die zukünftigen Finanzierungskonditionen sind bei Abschluss des ursprünglichen Darlehens in der Regel noch nicht bekannt.

Deshalb sollte bei der Finanzierungsplanung nicht nur die aktuelle Monatsrate, sondern auch die voraussichtliche Restschuld zum Ende der Zinsbindung berücksichtigt werden.

Wie beeinflusst die anfängliche Tilgung das Annuitätendarlehen?

Die Höhe der anfänglichen Tilgung beeinflusst wesentlich, wie schnell die Restschuld sinkt.

Bei ansonsten gleichen Bedingungen gilt grundsätzlich: Je höher die anfängliche Tilgung, desto höher die anfängliche Rate – aber desto schneller wird das Darlehen zurückgeführt.

Eine höhere Tilgung kann dadurch die insgesamt anfallenden Zinskosten reduzieren. Gleichzeitig muss die monatliche Rate zur finanziellen Situation der Darlehensnehmerin beziehungsweise des Darlehensnehmers passen.

Bei einer Anlage-Immobilie sollte die Finanzierungsrate deshalb gemeinsam mit den erwarteten Mieteinnahmen, laufenden Kosten und ausreichenden Liquiditätsreserven betrachtet werden.

Was ist eine Sondertilgung beim Annuitätendarlehen?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung außerhalb der regulären Darlehensraten.

Ist eine Sondertilgung im Darlehensvertrag vorgesehen, kann sie die Restschuld zusätzlich reduzieren. Dadurch können sich die verbleibende Laufzeit und die zukünftige Zinsbelastung verringern.

Ob, in welcher Höhe und zu welchen Bedingungen Sondertilgungen möglich sind, richtet sich nach dem jeweiligen Darlehensvertrag.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins beschreibt vereinfacht den Zinssatz, mit dem die Darlehenssumme verzinst wird.

Der Effektivzins berücksichtigt darüber hinaus bestimmte weitere preisbestimmende Faktoren des Kredits und eignet sich deshalb besser für den Vergleich verschiedener Darlehensangebote.

Bei der Auswahl einer Finanzierung sollte deshalb nicht nur die Höhe der monatlichen Annuität betrachtet werden.

Welche Vorteile hat ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen bietet insbesondere während der Zinsbindung eine hohe Planbarkeit der laufenden Rate.

Zu den wesentlichen Eigenschaften gehören:

gleichbleibende Rate während der vereinbarten Zinsbindung
kontinuierliche Tilgung der Restschuld
steigender Tilgungsanteil im Zeitverlauf
übersichtliche Finanzierungsplanung
je nach Vertrag Möglichkeiten für Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel

Ob ein Annuitätendarlehen zur persönlichen Finanzierung passt, hängt jedoch von den individuellen finanziellen Rahmenbedingungen und den Vertragskonditionen ab.

Welche Risiken und Punkte sollten berücksichtigt werden?

Auch bei einer konstanten Darlehensrate sollten verschiedene Punkte in die Finanzierungsplanung einbezogen werden:

Restschuld: Am Ende der Zinsbindung kann noch ein erheblicher Darlehensbetrag offen sein.
Anschlussfinanzierung: Künftige Zinsen können höher oder niedriger liegen als bei Abschluss des ursprünglichen Darlehens.
Liquidität: Die Monatsrate muss auch bei unerwarteten Ausgaben dauerhaft tragbar bleiben.
Vertragsflexibilität: Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel sind nicht bei jedem Darlehen gleich geregelt.
Vorzeitige Ablösung: Bei einer vorzeitigen Rückzahlung können abhängig von den Voraussetzungen zusätzliche Kosten entstehen. Weitere Informationen finden Sie unter Vorfälligkeitsentschädigung.

Annuitätendarlehen bei der Finanzierung einer Anlage-Immobilie

Auch bei einer Anlage-Immobilie kann ein Annuitätendarlehen zur Finanzierung des Kaufpreises eingesetzt werden.

Wie viel Eigenkapital eingesetzt und wie hoch das Darlehen gewählt wird, beeinflusst die Finanzierungsstruktur und die laufende Belastung.

Für Anleger sollte deshalb nicht allein eine möglichst niedrige Monatsrate im Vordergrund stehen. Entscheidend ist, dass Mieteinnahmen, laufende Kosten, Finanzierung und Liquiditätsreserven langfristig zusammenpassen.

Weitere Grundlagen zum Kauf und zur Finanzierung finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Welchen Einfluss der Einsatz von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite haben kann, erklärt außerdem der Leverage-Effekt.

Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen

Was ist ein Annuitätendarlehen einfach erklärt?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit mit einer regelmäßig gleichbleibenden Rate. Diese Rate besteht aus Zins und Tilgung. Mit sinkender Restschuld nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil steigt.

Wie berechnet man ein Annuitätendarlehen?

Für eine überschlägige Berechnung wird der Darlehensbetrag mit der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung multipliziert. Das Ergebnis entspricht der anfänglichen jährlichen Annuität. Für die Monatsrate wird der Betrag anschließend durch zwölf geteilt.

Wie berechnet man die Annuität?

Bei einem klassischen Immobilien-Annuitätendarlehen kann die anfängliche Annuität vereinfacht aus Darlehensbetrag, Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz ermittelt werden:

Darlehensbetrag × (Sollzins + Tilgung) = anfängliche Jahresannuität

Was zeigt ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan zeigt für einzelne Zahlungsperioden die Rate, den Zinsanteil, den Tilgungsanteil und die verbleibende Restschuld des Darlehens.

Warum steigt der Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen?

Mit jeder Rate sinkt die Restschuld. Dadurch werden bei gleichbleibendem Zinssatz weniger Zinsen fällig. Da die gesamte Rate konstant bleibt, erhöht sich der Anteil, der zur Tilgung verwendet wird.

Was passiert nach der Zinsbindung?

Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, verbleibt eine Restschuld. Für diese kann eine Anschlussfinanzierung erforderlich werden.

Was ist ein Annuitätenrechner?

Ein Annuitätenrechner berechnet auf Basis von Darlehensbetrag, Zinssatz und Tilgung beispielsweise die monatliche Rate, den Tilgungsverlauf und die verbleibende Restschuld.

Quellen und weiterführende Informationen

Stand: September 2026. Konditionen und Vertragsbedingungen unterscheiden sich je nach Kreditinstitut und Finanzierung. Die Angaben dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Finanzierungsberatung.

‍

Zurück zur Übersicht