Eigenkapital
‍

Eigenkapital bezeichnet bei einer Immobilienfinanzierung die finanziellen Mittel, die ein Käufer aus eigenem Vermögen in den Erwerb einbringt. Dazu können beispielsweise Bankguthaben, Tages- oder Festgeld, Wertpapiervermögen, Bausparguthaben oder andere verfügbare Vermögenswerte gehören.

Je mehr Eigenkapital in eine Finanzierung eingebracht wird, desto geringer ist grundsätzlich der benötigte Kreditbetrag. Das kann Finanzierungskosten und Verschuldungsrisiko reduzieren. Gleichzeitig steht das eingesetzte Kapital anschließend nicht mehr als frei verfügbare Liquiditätsreserve zur Verfügung.

Für Käufer einer Anlage-Immobilie ist deshalb nicht nur die Frage wichtig, wie viel Eigenkapital vorhanden ist, sondern auch wie viel davon tatsächlich eingesetzt werden soll. Eigenkapitalquote, Fremdkapital, Liquiditätsreserve, Finanzierungskosten und erwartete Erträge sollten gemeinsam betrachtet werden.

Was ist Eigenkapital?

Im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf ist Eigenkapital der Teil der Finanzierung, der nicht durch ein Darlehen oder anderes Fremdkapital finanziert wird.

Vereinfacht gilt:

Gesamtkosten des Immobilienkaufs = Eigenkapital + Fremdkapital

Zu den Gesamtkosten gehören dabei nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten.

Wie viel Eigenkapital eine Bank verlangt oder welche Finanzierungsquote sie akzeptiert, hängt unter anderem von Bonität, Einkommen, Objekt, Beleihungswert, Finanzierungskonzept und den jeweiligen Kreditvergaberichtlinien ab.

Eigenkapital einfach erklärt

Eigenkapital einfach erklärt: Eigenkapital ist das eigene Geld beziehungsweise Vermögen, das ein Käufer in den Immobilienkauf einbringt.

Beispiel:

Kaufpreis: 300.000 Euro
Kaufnebenkosten: 30.000 Euro
Gesamtkosten: 330.000 Euro
eingesetztes Eigenkapital: 80.000 Euro
benötigtes Fremdkapital: 250.000 Euro

Der Käufer finanziert in diesem Beispiel einen Teil der Gesamtkosten aus eigenem Vermögen und den übrigen Teil mit einem Darlehen.

Was zählt als Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung?

Als Eigenkapital kommen grundsätzlich Vermögenswerte in Betracht, die für den Immobilienerwerb tatsächlich verfügbar gemacht werden können.

Dazu können beispielsweise gehören:

Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten
Sparguthaben
Bausparguthaben
Wertpapiere wie Aktien, Fonds oder ETFs
Rückkaufswerte bestimmter Versicherungsverträge
bereits vorhandenes unbelastetes oder teilweise entschuldetes Immobilienvermögen
private Schenkungen oder andere tatsächlich verfügbare eigene Mittel

Ob und mit welchem Wert eine Bank bestimmte Vermögenspositionen berücksichtigt, hängt von ihrer Verfügbarkeit und von der jeweiligen Finanzierungsprüfung ab. Nicht jeder Vermögenswert ist kurzfristig oder ohne wirtschaftliche Nachteile liquidierbar.

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass grundsätzlich auch Sparverträge zur Altersvorsorge und sonstige Geldanlagen zum vorhandenen Vermögen gehören können. Ob deren Auflösung wirtschaftlich sinnvoll ist, muss jedoch separat beurteilt werden.

Was zählt nicht ohne Weiteres als frei verfügbares Eigenkapital?

Nicht jeder Vermögenswert kann automatisch wie Bargeld für den Kauf eingesetzt werden.

Zu unterscheiden sind insbesondere:

gebundene Altersvorsorgeprodukte, die nicht oder nur eingeschränkt verfügbar sind
Wertpapiere, deren Verkauf Kursrisiken oder steuerliche Folgen auslösen kann
bestehende Immobilien, deren Wert zwar als Sicherheit relevant sein kann, aber nicht ohne Verkauf oder Beleihung liquide ist
private Darlehen, die wirtschaftlich kein Eigenkapital, sondern Fremdkapital darstellen

Für eine solide Finanzierung ist deshalb nicht nur das Gesamtvermögen wichtig, sondern vor allem, welcher Betrag tatsächlich für Kaufpreis und Nebenkosten eingesetzt werden kann.

Wie viel Eigenkapital sollte man beim Immobilienkauf haben?

Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene allgemeine Eigenkapitalquote für private Immobilienkäufer.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt für klassische Immobilienfinanzierungen grundsätzlich, etwa 20 bis 30 % des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten aus Eigenkapital einzubringen.

Diese Empfehlung ist keine verbindliche Vorgabe. Banken können je nach Einkommen, Bonität, Objekt, Beleihungsauslauf und Finanzierungskonzept auch höhere oder niedrigere Eigenkapitalanteile akzeptieren.

Bei Anlage-Immobilien kann zudem bewusst eine andere Finanzierungsstruktur gewählt werden, um einen Teil des vorhandenen Kapitals als Liquiditätsreserve oder für weitere Investitionen verfügbar zu halten. Dadurch steigt jedoch der Fremdkapitalanteil und damit grundsätzlich auch das Finanzierungsrisiko.

Warum verbessert Eigenkapital häufig die Finanzierung?

Ein höherer Eigenkapitaleinsatz reduziert den Darlehensbetrag im Verhältnis zu den Gesamtkosten beziehungsweise zum von der Bank angesetzten Immobilienwert.

Dadurch kann sich aus Sicht des Kreditgebers das Risiko reduzieren. Das kann sich – abhängig vom konkreten Angebot – auf die Kreditkonditionen auswirken.

Mehr Eigenkapital kann beispielsweise:

den benötigten Darlehensbetrag reduzieren
die monatliche Zins- und Tilgungsbelastung verringern
die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung reduzieren
das Risiko einer Überschuldung bei einem frühen Verkauf senken
zu günstigeren Zinskonditionen beitragen

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Finanzierungen mit keinem oder nur geringem Eigenkapital tendenziell mit höheren Zinsen, längerer Entschuldung und einem höheren Risiko verbunden sein können, dass bei einem vorzeitigen Verkauf Schulden verbleiben.

Wie berechnet man die Eigenkapitalquote?

Die Eigenkapitalquote bei einer Immobilienfinanzierung kann vereinfacht als Verhältnis des eingesetzten Eigenkapitals zu den gesamten Investitionskosten dargestellt werden.

Eigenkapitalquote = Eigenkapital ÷ Gesamtkosten × 100

Beispiel zur Eigenkapitalquote

Eine Anlage-Immobilie kostet einschließlich Erwerbsnebenkosten 350.000 Euro. Der Käufer bringt 70.000 Euro Eigenkapital ein.

70.000 Euro ÷ 350.000 Euro × 100 = 20 % Eigenkapitalquote

Die restlichen 80 % der Gesamtkosten müssten in diesem vereinfachten Beispiel durch Fremdkapital oder andere Finanzierungsquellen gedeckt werden.

In Bankberechnungen können andere Bezugsgrößen verwendet werden, etwa Kaufpreis, Marktwert oder Beleihungswert. Eine privat berechnete Eigenkapitalquote ist deshalb nicht automatisch mit bankinternen Finanzierungskennzahlen identisch.

Was ist der Unterschied zwischen Eigenkapital und Fremdkapital?

Eigenkapital stammt aus dem eigenen Vermögen des Käufers. Fremdkapital wird von einem Dritten zur Verfügung gestellt und muss grundsätzlich zurückgezahlt werden.

Typisches Fremdkapital beim Immobilienkauf ist ein Bankdarlehen.

Eigenkapital: eigenes verfügbares Vermögen
Fremdkapital: geliehenes Kapital mit Rückzahlungsverpflichtung

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen wird das Fremdkapital über regelmäßige Raten aus Zins und Tilgung zurückgeführt.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten

Beim Immobilienkauf entstehen neben dem Kaufpreis zusätzliche Erwerbsnebenkosten.

Typischerweise gehören dazu:

Grunderwerbsteuer
Notar- und Grundbuchkosten
gegebenenfalls Maklerprovision

Viele Finanzierungskonzepte sehen vor, zumindest einen wesentlichen Teil dieser Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen. Der Grund: Kaufnebenkosten schaffen regelmäßig keinen entsprechenden zusätzlichen Sachwert, der der Bank als Sicherheit zur Verfügung steht.

Wie eine Bank diese Kosten konkret finanziert, ist jedoch eine individuelle Kreditentscheidung.

Was bedeutet 100-Prozent-Finanzierung?

Mit 100-Prozent-Finanzierung wird im Markt häufig eine Finanzierung bezeichnet, bei der der Kaufpreis der Immobilie vollständig durch Fremdkapital finanziert wird und die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt werden.

Die Bezeichnung ist nicht gesetzlich einheitlich definiert. Entscheidend ist deshalb immer, welche Kosten im konkreten Angebot tatsächlich finanziert werden.

Je höher der Fremdkapitalanteil, desto höher können das Finanzierungsrisiko und – abhängig von Bank und Bonität – die Zinskonditionen sein.

Was bedeutet 110-Prozent-Finanzierung?

Als 110-Prozent-Finanzierung wird häufig eine Finanzierung bezeichnet, bei der neben dem Kaufpreis auch wesentliche Erwerbsnebenkosten über Fremdkapital finanziert werden.

Die Zahl 110 % ist dabei nur eine vereinfachende Marktbezeichnung. Die tatsächlichen Kaufnebenkosten können je nach Bundesland und Transaktion höher oder niedriger ausfallen.

Eine solche Finanzierung erfordert nur wenig eigenes Kapital, erhöht aber den Kreditbetrag und das Risiko, dass die Darlehensschuld den kurzfristig realisierbaren Immobilienwert übersteigt.

Prüft die Bank nur das Eigenkapital?

Nein. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers umfassend prüfen.

Nach §§ 505a und 505b BGB sind insbesondere Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie weiteren finanziellen und wirtschaftlichen Umständen zu berücksichtigen. Die Prüfung darf sich grundsätzlich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Immobilienwert den Darlehensbetrag übersteigt oder künftig steigen könnte.

Eigenkapital ist deshalb nur ein Bestandteil der Kreditentscheidung. Ebenso relevant sind beispielsweise Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Haushaltsrechnung, Bonität und Objektbewertung.

Welche Bedeutung hat Eigenkapital bei einer Anlage-Immobilie?

Bei einer Anlage-Immobilie beeinflusst die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals sowohl Finanzierung als auch Rendite- und Risikostruktur.

Ein höherer Eigenkapitaleinsatz kann:

den Finanzierungsbedarf reduzieren
die laufende Darlehensrate senken
das Zinsänderungs- und Refinanzierungsrisiko reduzieren
die monatliche Liquidität entlasten

Ein niedrigerer Eigenkapitaleinsatz kann dagegen dazu führen, dass mehr Kapital für andere Investments oder als Reserve verfügbar bleibt. Gleichzeitig steigen Verschuldungsgrad und Abhängigkeit von Finanzierungskonditionen.

Für Kapitalanleger ist deshalb nicht automatisch die höchstmögliche oder niedrigstmögliche Eigenkapitalquote wirtschaftlich optimal. Entscheidend ist eine Finanzierung, die zur persönlichen Liquidität, Risikotragfähigkeit und Investitionsstrategie passt.

Weitere Grundlagen finden Sie unter Kapitalanlagen und im Ratgeber Investieren in Immobilien.

Eigenkapital und Leverage-Effekt

Bei Anlage-Immobilien wird häufig bewusst Fremdkapital eingesetzt, um den sogenannten Leverage-Effekt zu nutzen.

Vereinfacht kann Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöhen, wenn die Rendite des eingesetzten Gesamtkapitals über den Finanzierungskosten liegt.

Der Effekt funktioniert jedoch auch in die andere Richtung: Liegen Ertrag oder Wertentwicklung unter den Finanzierungskosten oder fallen Einnahmen aus, kann ein hoher Fremdkapitalanteil Verluste auf das eingesetzte Eigenkapital verstärken.

Ein geringerer Eigenkapitaleinsatz ist deshalb nicht automatisch vorteilhafter. Leverage erhöht sowohl Chancen als auch finanzielle Risiken.

Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?

Die Eigenkapitalrendite setzt den auf das Eigenkapital entfallenden wirtschaftlichen Ertrag ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital.

Vereinfacht:

Eigenkapitalrendite = Jahresergebnis ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100

Welches Jahresergebnis verwendet wird, muss eindeutig definiert werden. Für eine sinnvolle Immobilienrechnung sollten beispielsweise Mieteinnahmen, nicht umlagefähige Kosten und Finanzierungskosten konsistent berücksichtigt werden.

Tilgungszahlungen sind dabei von Zinsaufwendungen zu unterscheiden: Zinsen sind Finanzierungskosten, während Tilgung grundsätzlich die Darlehensschuld reduziert und zugleich die laufende Liquidität belastet.

Eine hohe rechnerische Eigenkapitalrendite bei sehr geringem Eigenkapitaleinsatz ist daher nicht automatisch ein Zeichen für ein besseres oder risikoärmeres Investment.

Eigenkapital und Liquiditätsreserve

Nicht das gesamte verfügbare Vermögen sollte gedanklich automatisch mit dem Betrag gleichgesetzt werden, der für den Kauf eingesetzt werden kann.

Bei einer vermieteten Immobilie können während der Haltedauer ungeplante Ausgaben entstehen, beispielsweise durch:

Instandhaltung und Reparaturen
Sonderumlagen bei Wohnungseigentum
Leerstand oder Mietausfall
nicht umlagefähige Betriebskosten
unerwartete Finanzierungskosten

Eine separate Liquiditätsreserve kann deshalb die Fähigkeit verbessern, solche Belastungen zu tragen, ohne kurzfristig zusätzliches Fremdkapital aufnehmen oder andere Vermögenswerte verkaufen zu müssen.

Eigenkapital und Zinskonditionen

Die Höhe des Eigenkapitals kann Einfluss auf die angebotenen Kreditzinsen haben.

Banken bewerten unter anderem das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Immobilienwert. Je höher der Finanzierungsanteil, desto höher kann aus Sicht des Kreditgebers das Verlustrisiko bei einem Zahlungsausfall sein.

Ein höherer Eigenkapitaleinsatz kann deshalb zu günstigeren Konditionen beitragen. Ein bestimmter Zinsvorteil lässt sich daraus jedoch nicht pauschal ableiten, da Banken Bonität, Objekt und Marktbedingungen unterschiedlich bewerten.

Für den Kreditvergleich sollte insbesondere der Effektivzins herangezogen werden.

Ist viel Eigenkapital immer besser?

Nicht zwingend.

Mehr Eigenkapital reduziert grundsätzlich Fremdkapitalbedarf und Finanzierungsrisiken. Gleichzeitig wird dadurch mehr eigenes Vermögen langfristig in der Immobilie gebunden.

Bei einer Anlage-Immobilie kann es deshalb wirtschaftlich sinnvoll sein, verschiedene Finanzierungsvarianten miteinander zu vergleichen:

höherer Eigenkapitaleinsatz und kleineres Darlehen
moderater Eigenkapitaleinsatz und größere Liquiditätsreserve
höherer Fremdkapitalanteil mit entsprechend höherem Risiko

Die geeignete Struktur hängt von Einkommen, Vermögen, Risikobereitschaft, Zinssatz, Mietüberschuss, Anlagehorizont und weiteren Investitionszielen ab.

Eigenkapital und Steuern bei vermieteten Immobilien

Der Einsatz von Eigenkapital selbst führt bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich nicht zu einem Werbungskostenabzug.

Bei Fremdfinanzierung können dagegen Schuldzinsen nach § 9 EStG als Werbungskosten abzugsfähig sein, soweit sie wirtschaftlich mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen.

Die Tilgung eines Darlehens ist davon zu unterscheiden. Sie stellt grundsätzlich keinen Werbungskostenabzug dar, sondern reduziert die bestehende Darlehensschuld.

Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Finanzierungskosten ist ein Faktor der Investitionsrechnung, sollte aber nicht dazu führen, allein aus steuerlichen Gründen einen höheren Fremdkapitalanteil zu wählen.

Beispiel: Mehr oder weniger Eigenkapital bei einer Anlage-Immobilie

Angenommen, die Gesamtkosten einer Anlage-Immobilie betragen 350.000 Euro.

Variante A:

Eigenkapital: 100.000 Euro
Fremdkapital: 250.000 Euro

Variante B:

Eigenkapital: 50.000 Euro
Fremdkapital: 300.000 Euro

Variante A erfordert mehr eigenes Kapital, reduziert aber Kreditbetrag und Finanzierungslast.

Variante B bindet weniger Eigenkapital, führt jedoch zu einer höheren Verschuldung. Ob dies wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt insbesondere vom Zinssatz, den Mieteinnahmen, laufenden Kosten, der verfügbaren Liquiditätsreserve und der persönlichen Risikotragfähigkeit ab.

Eine pauschale Aussage, welche Variante „besser“ ist, wäre deshalb nicht sachgerecht.

Häufige Fragen zum Eigenkapital

Was ist Eigenkapital einfach erklärt?

Eigenkapital ist das eigene Vermögen, das ein Käufer in den Immobilienkauf einbringt und nicht über einen Kredit finanzieren muss.

Was zählt bei einer Immobilienfinanzierung als Eigenkapital?

Dazu können unter anderem Bankguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere und weitere tatsächlich verfügbare Vermögenswerte gehören. Ob eine Bank einzelne Positionen vollständig anerkennt, hängt von deren Verfügbarkeit und der konkreten Finanzierungsprüfung ab.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Immobilie?

Es gibt keine allgemeine gesetzliche Mindestquote. Die Verbraucherzentrale empfiehlt grundsätzlich etwa 20 bis 30 % des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten. Die tatsächliche Finanzierung kann je nach Bank, Bonität und Objekt davon abweichen.

Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?

Finanzierungen mit sehr geringem oder ohne eingebrachtes Eigenkapital sind grundsätzlich möglich, hängen aber von Bank, Bonität, Einkommen und Objekt ab. Sie gehen typischerweise mit einem höheren Darlehensbetrag und größeren finanziellen Risiken einher.

Was ist eine 100-Prozent-Finanzierung?

Im Markt wird damit häufig eine Finanzierung bezeichnet, bei der der Kaufpreis vollständig durch Fremdkapital finanziert wird, während die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Die genaue Begriffsverwendung kann je nach Anbieter variieren.

Was ist eine 110-Prozent-Finanzierung?

Damit wird häufig eine Finanzierung bezeichnet, bei der zusätzlich zum Kaufpreis auch wesentliche Kaufnebenkosten über Fremdkapital finanziert werden. Die Bezeichnung ist keine gesetzlich festgelegte Quote.

Wie beeinflusst Eigenkapital den Kreditzins?

Mehr Eigenkapital kann das Kreditrisiko für die Bank reduzieren und dadurch zu günstigeren Finanzierungskonditionen beitragen. Wie groß der Effekt ist, hängt von Bank, Objekt, Bonität und Marktbedingungen ab.

Ist möglichst wenig Eigenkapital bei einer Anlage-Immobilie besser?

Nicht automatisch. Ein geringer Eigenkapitaleinsatz kann die rechnerische Eigenkapitalrendite durch den Leverage-Effekt erhöhen, vergrößert aber zugleich Verschuldung, Zinsrisiko und laufende Belastung.

Sind Kreditzinsen bei einer vermieteten Immobilie steuerlich absetzbar?

Schuldzinsen können nach § 9 EStG als Werbungskosten berücksichtigt werden, soweit sie wirtschaftlich mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen. Die konkrete steuerliche Zuordnung sollte im Einzelfall geprüft werden.

Quellen und weiterführende Informationen

Stand: September 2026.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Finanzierungs-, Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung.

‍

Zurück zur Übersicht

Eigenkapital‍