Tilgung
Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung eines Darlehens. Bei einer Immobilienfinanzierung reduziert jede Tilgungszahlung die noch offene Restschuld. Sie ist damit vom Zins zu unterscheiden: Zinsen sind der Preis für die Nutzung des geliehenen Kapitals, während die Tilgung das ursprünglich aufgenommene Fremdkapital zurückführt.
Bei Immobilienkrediten ist das Annuitätendarlehen besonders verbreitet. Dabei besteht die regelmäßige Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Weil die Restschuld durch die laufende Tilgung sinkt, verringert sich innerhalb einer vereinbarten Sollzinsbindung typischerweise der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil steigt.
Für Käufer einer Anlage-Immobilie beeinflusst die Tilgung insbesondere Restschuld, Liquiditätsbelastung, Eigenkapitalaufbau und Anschlussfinanzierungsrisiko. Sie sollte deshalb gemeinsam mit Zinssatz, Zinsbindung, Mieteinnahmen, laufenden Kosten und Liquiditätsreserve geplant werden.
Was bedeutet Tilgung?
Bei einem Darlehen stellt der Kreditgeber dem Darlehensnehmer Kapital zur Verfügung. § 488 BGB verpflichtet den Darlehensnehmer grundsätzlich dazu, den geschuldeten Zins zu zahlen und das Darlehen bei Fälligkeit zurückzuzahlen.
Diese Rückzahlung des Darlehensbetrags wird als Tilgung bezeichnet.
Vereinfacht gilt:
Neue Restschuld = bisherige Restschuld − Tilgungsbetrag
Je mehr getilgt wird, desto schneller sinkt die offene Darlehensschuld.
Tilgung einfach erklärt
Tilgung einfach erklärt: Wer 300.000 Euro von einer Bank leiht und davon 10.000 Euro zurückzahlt, hat anschließend – ohne weitere Besonderheiten – noch 290.000 Euro Darlehensschuld.
Die Zahlung an die Bank kann jedoch zusätzlich Zinsen enthalten. Bei einer Kreditrate von beispielsweise 1.500 Euro ist daher nicht automatisch der gesamte Betrag Tilgung.
Besteht die Monatsrate aus:
- 900 Euro Zinsen und
- 600 Euro Tilgung,
dann sinkt die Restschuld in diesem Monat nur um 600 Euro.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Zins?
Tilgung und Zins erfüllen unterschiedliche Funktionen.
- Zins: Entgelt für die Überlassung des Fremdkapitals
- Tilgung: Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens
Der Zins wird regelmäßig auf die noch offene Darlehensschuld berechnet. Sinkt die Restschuld, sinkt bei unverändertem Sollzinssatz auch der absolute Zinsbetrag.
Weitere Grundlagen finden Sie unter Zins und Effektivzins.
Was ist der Tilgungssatz?
Der Tilgungssatz gibt bei einer Finanzierung an, welcher Anteil des Darlehens innerhalb eines bestimmten Zeitraums als Tilgung angesetzt wird. Bei Annuitätendarlehen wird häufig eine anfängliche Tilgung in Prozent pro Jahr vereinbart.
Beispiel:
- Darlehen: 300.000 Euro
- anfänglicher Tilgungssatz: 2 % p. a.
Vereinfacht entspricht die anfängliche Tilgung:
300.000 Euro × 2 % = 6.000 Euro pro Jahr
Bei einem Annuitätendarlehen steigt der tatsächliche Tilgungsanteil der laufenden Rate im Zeitverlauf, weil mit sinkender Restschuld weniger Zinsen anfallen.
Wie berechnet man die Rate aus Zins und Tilgung?
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen kann die anfängliche Jahresrate vereinfacht aus Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz berechnet werden:
Anfängliche Jahresannuität = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung)
Beispiel: 300.000 Euro Darlehen
Angenommen:
- Darlehensbetrag: 300.000 Euro
- Sollzins: 3,5 % p. a.
- anfängliche Tilgung: 2,0 % p. a.
Dann ergibt sich vereinfacht:
300.000 Euro × 5,5 % = 16.500 Euro pro Jahr
Das entspricht einer anfänglichen monatlichen Rate von:
16.500 Euro ÷ 12 = 1.375 Euro
Zu Beginn entfallen rechnerisch etwa 10.500 Euro pro Jahr auf Zinsen und etwa 6.000 Euro auf Tilgung. Mit sinkender Restschuld nimmt innerhalb der Zinsbindung der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu.
Die genaue Verteilung erfolgt nach dem konkreten Darlehensvertrag und Zahlungsrhythmus.
Wie funktioniert die Tilgung beim Annuitätendarlehen?
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die regelmäßige Rate während einer vereinbarten Sollzinsbindung grundsätzlich konstant, sofern vertraglich keine Änderungen vorgenommen werden.
Die Deutsche Bundesbank beschreibt das Prinzip so:
- Die Rate besteht aus Zins und Tilgung.
- Durch die Tilgung sinkt die Restschuld.
- Dadurch sinkt der absolute Zinsanteil.
- Der frei werdende Teil der konstanten Rate erhöht die Tilgung.
Dieser Mechanismus führt dazu, dass die Darlehensschuld mit zunehmender Laufzeit immer schneller zurückgeführt wird.
Was ist die Restschuld?
Die Restschuld ist der Darlehensbetrag, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt wurde.
Sie ist besonders zum Ende einer Sollzinsbindung wichtig. Ist das Darlehen zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig getilgt, muss die verbleibende Restschuld beispielsweise:
- mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert,
- aus vorhandenem Kapital zurückgezahlt oder
- im Rahmen einer anderen zulässigen Finanzierungslösung abgelöst
werden.
Ein höherer Tilgungssatz führt bei ansonsten gleichen Bedingungen regelmäßig zu einer niedrigeren Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Was ist ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan zeigt, wie sich eine Darlehensschuld im Zeitverlauf entwickelt.
Typischerweise enthält er für jede Rate beziehungsweise Periode:
- Ausgangsrestschuld,
- Rate,
- Zinsanteil,
- Tilgungsanteil und
- verbleibende Restschuld.
Bei Verbraucherdarlehensverträgen kann der Darlehensnehmer nach § 492 Abs. 3 BGB unter den dort genannten Voraussetzungen einen Tilgungsplan verlangen, wenn ein Zeitpunkt für die Rückzahlung bestimmt ist.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung, die über die regulär vereinbarten Raten hinausgeht.
Sie kann:
- die Restschuld schneller senken,
- die künftige Zinsbelastung reduzieren und
- je nach Vertragsgestaltung die Gesamtlaufzeit verkürzen.
Bei klassischen Bankdarlehen besteht ein zusätzliches Sondertilgungsrecht während der Sollzinsbindung nicht automatisch in beliebiger Höhe. Entscheidend ist insbesondere, was im Darlehensvertrag vereinbart wurde beziehungsweise welche gesetzlichen Rechte im konkreten Fall bestehen.
Die Verbraucherzentrale empfiehlt, Sondertilgungsrechte und gegebenenfalls Möglichkeiten zur Anpassung des Tilgungssatzes bereits bei Vertragsabschluss zu prüfen.
Was ist ein Tilgungssatzwechsel?
Bei einem Tilgungssatzwechsel wird der vereinbarte Tilgungssatz während der Darlehenslaufzeit verändert.
Dadurch kann sich auch die laufende Rate verändern.
Ein höherer Tilgungssatz:
- erhöht grundsätzlich die laufende Liquiditätsbelastung,
- senkt die Restschuld schneller und
- reduziert regelmäßig die zukünftige Zinsbelastung.
Ein niedrigerer Tilgungssatz entlastet dagegen kurzfristig die Liquidität, verlängert aber typischerweise die Rückzahlungsdauer beziehungsweise erhöht die verbleibende Restschuld.
Ob ein Tilgungssatzwechsel möglich ist, richtet sich nach dem Darlehensvertrag.
Welche Tilgungsarten gibt es?
Darlehen können auf unterschiedliche Weise zurückgezahlt werden. Die Deutsche Bundesbank unterscheidet unter anderem folgende Grundmodelle:
Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Summe aus Zins und Tilgung während der Zinsbindung regelmäßig konstant. Mit sinkender Restschuld nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu.
Tilgungsdarlehen
Beim Tilgungsdarlehen wird regelmäßig ein gleichbleibender Tilgungsbetrag zurückgezahlt. Weil sich die Zinsen auf eine sinkende Restschuld beziehen, nimmt die Gesamtbelastung aus Zins und Tilgung im Zeitverlauf ab.
Endfälliges Darlehen
Bei einem endfälligen Darlehen wird während der Laufzeit regelmäßig keine laufende Tilgung des Darlehensbetrags vorgenommen. Die Kreditsumme wird am Ende vollständig zurückgezahlt.
Dadurch bleibt die Restschuld während der Laufzeit grundsätzlich hoch. Entsprechend werden Zinsen regelmäßig auf einen höheren Darlehensbetrag berechnet als bei einer laufend tilgenden Finanzierung.
Was bedeutet Tilgungsaussetzung?
Bei einer Tilgungsaussetzung wird die laufende Rückzahlung des Darlehens vorübergehend oder für die vorgesehene Laufzeit ausgesetzt. Stattdessen kann beispielsweise parallel Kapital in einem separaten Produkt angespart werden, aus dem das Darlehen später ganz oder teilweise zurückgezahlt werden soll.
Solche Konstruktionen sind komplexer als ein direkt tilgendes Annuitätendarlehen und können zusätzliche Kosten sowie Anlage- und Ablaufleistungsrisiken mit sich bringen.
Für eine Anlage-Immobilie sollte daher genau geprüft werden, welche wirtschaftlichen Vorteile eine Tilgungsaussetzung tatsächlich gegenüber einer direkten Tilgung bietet.
Wie beeinflusst eine höhere Tilgung die Laufzeit?
Bei ansonsten gleichen Konditionen gilt grundsätzlich: Je höher die laufende Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld.
Damit verkürzt sich regelmäßig die rechnerische Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung.
Eine höhere Tilgung kann außerdem das Risiko reduzieren, dass am Ende der Zinsbindung eine sehr hohe Restschuld zu möglicherweise ungünstigeren Konditionen refinanziert werden muss.
Dem steht eine höhere monatliche Liquiditätsbelastung gegenüber.
Die passende Tilgung ist daher keine isolierte Prozententscheidung, sondern Teil der gesamten Finanzierungsplanung.
Wie beeinflusst Tilgung die Zinskosten?
Zinsen werden bei einem klassischen Immobilienkredit auf die verbleibende Darlehensschuld berechnet.
Durch Tilgung sinkt diese Restschuld. Dadurch fällt bei unverändertem Zinssatz in den folgenden Perioden ein geringerer absoluter Zinsbetrag an.
Eine schnellere Tilgung kann deshalb die gesamten Zinszahlungen über die Darlehenslaufzeit reduzieren.
Allerdings muss berücksichtigt werden, dass zusätzlich eingesetztes Kapital dann nicht mehr anderweitig zur Verfügung steht. Bei Anlage-Immobilien ist deshalb auch der Liquiditätsbedarf des Investors relevant.
Ist Tilgung ein Aufwand?
Wirtschaftlich ist die Tilgung anders zu behandeln als ein Zinsaufwand.
Durch die Tilgung wird eine Verbindlichkeit reduziert. Das Geld verlässt zwar die Liquidität des Darlehensnehmers, gleichzeitig sinkt aber seine Darlehensschuld.
Vereinfacht:
- Zins: Finanzierungskosten
- Tilgung: Rückführung der Verbindlichkeit
Diese Unterscheidung ist bei der Cashflow- und Renditeberechnung einer finanzierten Anlage-Immobilie besonders wichtig.
Kann man die Tilgung bei vermieteten Immobilien steuerlich absetzen?
Die Tilgung des Darlehens selbst ist grundsätzlich nicht als Werbungskosten abziehbar, weil sie die Rückzahlung des aufgenommenen Kapitals darstellt.
Davon zu unterscheiden sind Schuldzinsen. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG nennt Schuldzinsen ausdrücklich als mögliche Werbungskosten, soweit sie mit einer Einkunftsart wirtschaftlich zusammenhängen.
Bei einer vermieteten Anlage-Immobilie können Finanzierungszinsen daher unter den steuerlichen Voraussetzungen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sein. Entscheidend ist der konkrete wirtschaftliche Zusammenhang des Darlehens mit der Einkunftserzielung.
Tilgung und steuerlich berücksichtigungsfähiger Zinsaufwand sollten deshalb in der Investitionsrechnung getrennt behandelt werden.
Wie beeinflusst Tilgung den Cashflow einer Anlage-Immobilie?
Die Tilgung belastet die laufende Liquidität, auch wenn sie wirtschaftlich keine Kostenposition wie der Zins ist.
Ein vereinfachter Immobilien-Cashflow kann beispielsweise folgende Komponenten enthalten:
- Mieteinnahmen,
- nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten,
- Zinsen und
- Tilgung.
Eine hohe Tilgung kann dazu führen, dass trotz wirtschaftlich positiver Objektrendite nur ein geringer oder negativer laufender Zahlungsüberschuss verbleibt.
Gleichzeitig sinkt durch die Tilgung die Restschuld und damit – bei unverändertem Immobilienwert – rechnerisch der fremdfinanzierte Anteil des Investments.
Tilgung und Eigenkapitalaufbau
Bei einer finanzierten Immobilie kann Tilgung als Teil des langfristigen Eigenkapitalaufbaus betrachtet werden.
Beispiel:
- Immobilienwert: 300.000 Euro
- anfängliches Darlehen: 240.000 Euro
- Restschuld nach einigen Jahren: 210.000 Euro
Unter der vereinfachenden Annahme eines unveränderten Immobilienwerts ist die Fremdverschuldung um 30.000 Euro gesunken. Dieser Effekt darf jedoch nicht mit einer sicheren Wertsteigerung der Immobilie verwechselt werden.
Der tatsächliche Vermögenswert hängt zusätzlich vom Marktwert, von möglichen Verkaufs- und Transaktionskosten sowie weiteren Verpflichtungen ab.
Tilgung und Leverage-Effekt
Bei einer fremdfinanzierten Anlage-Immobilie beeinflusst die Tilgung die Höhe des noch eingesetzten Fremdkapitals.
Der Leverage-Effekt beschreibt dagegen den Zusammenhang zwischen Gesamtkapitalrendite, Fremdkapitalzins und Eigenkapitalrendite.
Wichtig ist die Abgrenzung:
- Zinsen sind Kosten des Fremdkapitals.
- Tilgung reduziert das Fremdkapital selbst.
- Eine hohe Tilgung senkt den Verschuldungsgrad im Zeitverlauf.
- Sie reduziert aber zugleich die aktuell verfügbare Liquidität.
Für die Beurteilung einer Finanzierung sollten daher Rendite und Cashflow getrennt betrachtet werden.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Endet die vereinbarte Sollzinsbindung, ist das Darlehen häufig noch nicht vollständig getilgt.
Die verbleibende Restschuld muss dann weiterfinanziert oder zurückgezahlt werden.
Die Höhe der Restschuld hängt insbesondere ab von:
- Darlehensbetrag,
- Sollzins,
- anfänglicher Tilgung,
- Länge der Zinsbindung,
- Sondertilgungen und
- eventuellen Tilgungssatzänderungen.
Je höher die Restschuld, desto stärker kann sich eine Veränderung des Marktzinsniveaus auf die spätere Anschlussfinanzierung auswirken.
Kann ein Immobiliendarlehen vorzeitig getilgt werden?
Eine vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung ist rechtlich und vertraglich nicht in jeder Situation frei möglich.
§ 500 BGB enthält für Verbraucherdarlehen Regeln zur vorzeitigen Rückzahlung. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann die vorzeitige Erfüllung während der Sollzinsbindung insbesondere davon abhängen, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt.
Bei einer vorzeitigen Ablösung kann unter gesetzlichen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant werden.
Daneben enthält § 489 BGB gesetzliche Kündigungsrechte des Darlehensnehmers. Unter anderem kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz unter den dort genannten Voraussetzungen nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang mit sechsmonatiger Kündigungsfrist gekündigt werden.
Vertragliche Sondertilgungsrechte bleiben davon zu unterscheiden.
Welche Tilgung ist bei einer Anlage-Immobilie sinnvoll?
Es gibt keinen Tilgungssatz, der für jede Anlage-Immobilie und jeden Anleger gleichermaßen passend ist.
Die Tilgungsplanung sollte insbesondere berücksichtigen:
- Höhe des Eigenkapitals,
- monatliche Mieteinnahmen,
- nicht umlagefähige Kosten,
- Zinssatz und Zinsbindung,
- persönliche Liquiditätsreserve,
- Restschuld am Ende der Zinsbindung,
- geplanten Anlagehorizont und
- weitere finanzielle Verpflichtungen.
Eine möglichst hohe Tilgung ist nicht automatisch die optimale Lösung: Sie senkt die Restschuld schneller, bindet aber gleichzeitig mehr laufende Liquidität. Umgekehrt kann eine sehr niedrige Tilgung die Restschuld und das Refinanzierungsrisiko erhöhen.
Weitere Grundlagen zur Finanzierung von Anlage-Immobilien finden Sie im Bereich Immobilien Know-how.
Häufige Fragen zur Tilgung
Was ist Tilgung einfach erklärt?
Tilgung ist die Rückzahlung eines Darlehens. Jede Tilgungszahlung reduziert grundsätzlich die noch offene Restschuld.
Was ist der Unterschied zwischen Zins und Tilgung?
Der Zins ist das Entgelt für das geliehene Geld. Die Tilgung ist die Rückzahlung des geliehenen Geldbetrags selbst.
Was bedeutet 2 % Tilgung?
Bei einem Annuitätendarlehen bedeutet eine anfängliche Tilgung von 2 % vereinfacht, dass zu Beginn rechnerisch 2 % des ursprünglichen Darlehensbetrags pro Jahr als Tilgungsanteil angesetzt werden. Im Zeitverlauf steigt der Tilgungsanteil der gleichbleibenden Rate typischerweise an.
Ist eine höhere Tilgung besser?
Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller und kann die gesamten Zinskosten sowie das Anschlussfinanzierungsrisiko senken. Sie erhöht jedoch die laufende Liquiditätsbelastung. Die passende Höhe hängt vom konkreten Finanzierungskonzept ab.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung außerhalb der regulären Raten. Ob und in welcher Höhe sie ohne weitere Kosten möglich ist, hängt insbesondere vom Darlehensvertrag und den gesetzlichen Rahmenbedingungen ab.
Ist Tilgung steuerlich absetzbar?
Die Rückzahlung des Darlehens selbst ist grundsätzlich nicht als Werbungskosten abziehbar. Bei einer vermieteten Immobilie können dagegen Schuldzinsen unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerlich berücksichtigt werden.
Was ist die Restschuld?
Die Restschuld ist der Teil des Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt wurde.
Was passiert mit der Tilgung beim Annuitätendarlehen?
Während der Zinsanteil einer konstanten Rate mit sinkender Restschuld abnimmt, steigt der Tilgungsanteil entsprechend an.
Kann man die Tilgung während der Laufzeit ändern?
Das ist möglich, wenn der Darlehensvertrag entsprechende Tilgungssatzwechsel vorsieht oder Kreditgeber und Darlehensnehmer eine zulässige Änderung vereinbaren.
Quellen und weiterführende Informationen
- § 488 BGB – Pflichten aus dem Darlehensvertrag und Rückzahlung
- § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- § 490 BGB – Außerordentliches Kündigungsrecht und Vorfälligkeitsentschädigung
- § 492 BGB – Verbraucherdarlehensvertrag und Tilgungsplan
- § 500 BGB – Vorzeitige Rückzahlung von Verbraucherdarlehen
- § 9 EStG – Schuldzinsen als Werbungskosten bei wirtschaftlichem Zusammenhang
- Deutsche Bundesbank – Glossar: Annuitätendarlehen
- Deutsche Bundesbank – Geld verstehen: Zins, Tilgung und Kreditarten
- Verbraucherzentrale – Immobilienfinanzierung und Annuitätendarlehen
- Verbraucherzentrale – Tilgungssatzwechsel und Sondertilgung
- Deutschland.Immobilien – Annuitätendarlehen
- Deutschland.Immobilien – Zins
- Deutschland.Immobilien – Leverage-Effekt
Stand: September 2026.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Finanzierungs-, Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.