Das Wichtigste in Kürze
Eine vermietete Immobilie ist für viele Menschen der erste Schritt zum Vermögensaufbau. Die Mieteinnahmen tragen einen großen Teil der Finanzierung, und je nach persönlicher Steuersituation kommen steuerliche Vorteile hinzu. So ergänzt die Immobilie die Altersvorsorge um einen Sachwert. Mit einem klaren Ziel, einer soliden Finanzierung und einem passenden Objekt gelingt auch Anlegerinnen und Anlegern ohne Vorerfahrung der Einstieg. Dieser Ratgeber führt Sie in sieben Schritten zur ersten Immobilie als Kapitalanlage und zeigt an einem Beispiel, wie sich eine Wohnung rechnet.
Warum sich Immobilien als Kapitalanlage für Einsteiger eignen
Regelmäßige Einnahmen. Mieten fließen monatlich und tragen während der Finanzierung einen großen Teil von Zins und Tilgung. Ist das Darlehen abbezahlt, steht die Miete nach Kosten vollständig als zusätzliches Einkommen zur Verfügung, zum Beispiel im Ruhestand.
Vermögensaufbau mit fremdem Geld. Die Bank finanziert den größten Teil des Kaufpreises, die Mieteinnahmen tragen einen großen Teil der Rate. Mit jeder Tilgungsrate kommen Sie dem vollständigen Eigentum an Ihrer Immobilie ein Stück näher. Liegt die Rendite der Immobilie über dem Zinssatz des Darlehens, steigert das Fremdkapital zusätzlich die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Diesen Effekt nennt man Leverage-Effekt. Liegt der Zinssatz darüber, kehrt er sich um. Deshalb gehört der Zinssatz in jede Rechnung.
Sachwert. Eine Immobilie ist ein greifbarer Wert. Ihr Preis richtet sich nach Lage, Zustand und den Marktgegebenheiten vor Ort, nicht allein nach der Inflation. Mit einem Indexmietvertrag steigt die Miete mit dem Verbraucherpreisindex, ohne Index lässt sie sich im Rahmen der gesetzlichen Regeln anpassen. Ersparnisse auf dem Konto verlieren dagegen real an Wert, wenn die Zinsen unter der Inflationsrate liegen.
Steuerliche Vorteile. Vermieter können die Abschreibung auf das Gebäude, die Darlehenszinsen und viele laufende Kosten steuerlich geltend machen. Wie stark das die Steuerlast senkt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz und Ihrer individuellen Situation ab.
Planbarkeit. Wer eine passende Immobilie in guter Lage kauft und langfristig hält, kann Einnahmen und Ausgaben über viele Jahre verlässlich planen.
Welche Anlageklassen passen zu Einsteigern?
Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Je nach Ziel, Budget und gewünschtem Aufwand kommen unterschiedliche Anlageklassen infrage:
| Anlageklasse | Typischer Einstieg | Ihr Aufwand | Besonders geeignet für |
|---|---|---|---|
| Neubauwohnung | Eigentumswohnung in neuem Mehrfamilienhaus | gering in den ersten Jahren | Anleger, die moderne Standards und Steuervorteile durch Abschreibung nutzen möchten |
| Bestandswohnung | vermietete Wohnung mit laufendem Mietvertrag | mittel | Anleger, die ab dem ersten Monat Mieteinnahmen wünschen |
| Mikro- und Studentenapartment | kleine Einheit in Hochschul- oder Großstadt | gering bis mittel | Einsteiger mit kleinerem Budget |
| Pflegeimmobilie | Pflegeappartement in einer verpachteten Pflegeimmobilie | sehr gering | Anleger, die langfristige Pacht ohne Verwaltungsaufwand suchen |
| Betreutes Wohnen | seniorengerechte Wohnung mit Betreiber und optionalen Serviceleistungen | gering | Anleger, die Kapitalanlage und Vorsorge verbinden möchten |
| Denkmalimmobilie | denkmalgeschützte Altbau-Immobilie, historisches Gebäude | gering bis mittel | Anleger mit höherem Steuersatz: Die Sanierungskosten lassen sich nach § 7i EStG innerhalb von zwölf Jahren vollständig abschreiben |
Für den Einstieg wählen viele Anleger eine Neubauwohnung oder ein Pflegeappartement, weil beide in den ersten Jahren wenig Instandhaltung und Verwaltung erfordern. Mehr zur klassischen Variante lesen Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
In sieben Schritten zur ersten Immobilie als Kapitalanlage
Schritt 1: Ziel und Budget festlegen
Am Anfang steht die Frage, welches Ziel Sie mit der Immobilie verfolgen. Möchten Sie im Ruhestand ein zusätzliches monatliches Einkommen aus Mieteinnahmen beziehen? Vermögen für die Familie aufbauen? Oder Steuern sparen, solange Ihr Einkommen hoch ist? Das Ziel bestimmt, welche Anlageklasse, welche Laufzeit und welche Finanzierung zu Ihnen passen.
Danach folgt ein ehrlicher Blick auf Ihre Finanzen: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung, ohne Ihre Notreserve anzutasten? Welchen Betrag können Sie monatlich zusätzlich tragen, falls Miete und Steuervorteil die Rate nicht vollständig decken? Mit diesen beiden Zahlen wissen Sie, in welcher Preisklasse Sie suchen.
Schritt 2: Finanzierung klären
Kaum ein Anleger kauft eine Immobilie vollständig aus eigenen Mitteln, und das ist auch nicht nötig. Bei einer Kapitalanlage arbeiten viele bewusst mit einem hohen Finanzierungsanteil, weil die Mieteinnahmen einen großen Teil der Rate tragen und die Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzbar sind.
Als Faustregel gilt: Die Kaufnebenkosten sollten Sie aus Eigenkapital bezahlen, den Kaufpreis selbst kann die Bank zu einem großen Teil finanzieren. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto kleiner ist das Darlehen und desto weniger Zinsen zahlen Sie. Zusätzlich bieten Banken bei einem geringeren Finanzierungsanteil meist einen günstigeren Zinssatz an. Achten Sie auf eine ausreichend lange Zinsbindung, etwa 10 bis 15 Jahre, und eine Tilgung, die zu Ihrer geplanten Haltedauer passt. Ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate ist dafür die übliche Form.
Lassen Sie sich vor der Objektsuche eine Finanzierungsbestätigung geben. Dann wissen Sie, welcher Kaufpreis realistisch ist, und können bei einem passenden Angebot schnell entscheiden. Bei Deutschland.Immobilien ist eine Finanzierung je nach Objekt bereits ab einem monatlichen Nettoeinkommen von 2.500 € möglich.
Schritt 3: Lage und Objekt auswählen
Die Lage ist maßgeblich dafür, wie gut sich eine Immobilie vermieten lässt und wie sich ihr Wert entwickelt, aber nicht der einzige Faktor. Auf der Ebene der Region zählen eine wachsende Bevölkerung, eine stabile Wirtschaft und eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Im direkten Umfeld kommt es auf die Infrastruktur an: Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen oder Hochschulen, je nachdem, wen Sie als Mieter ansprechen möchten.
Beim Objekt selbst kommt es auf Bausubstanz, Energieeffizienz, Grundriss und Größe an. Kleine bis mittlere Wohnungen mit ein bis drei Zimmern sind besonders gefragt und leichter zu vermieten. Prüfen Sie bei Eigentumswohnungen außerdem die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage.
Schritt 4: Rendite durchrechnen
Ob sich eine Immobilie lohnt, zeigt erst die Rechnung. Zwei Kennzahlen helfen beim schnellen Vergleich:
Für Ihre Entscheidung zählen die Mietrendite nach Abzug aller Kosten und das monatliche Ergebnis nach Finanzierung und Steuern. Die folgende Beispielrechnung zeigt, wie das zusammenspielt.
Beispielrechnung: Neubauwohnung als Kapitalanlage (alle Werte angenommen)
Eine 60 Quadratmeter große Neubauwohnung kostet 250.000 €. Sie wird für 12 € pro Quadratmeter vermietet, also 720 € Kaltmiete im Monat. Die Bruttomietrendite liegt bei rund 3,46 % p. a., der Kaufpreisfaktor bei rund 29. Hinzu kommen 17.500 € Kaufnebenkosten: angenommen 5,00 % Grunderwerbsteuer und 2,00 % für Notar und Grundbuch. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest, sie liegt derzeit zwischen 3,50 % und 6,50 % des Kaufpreises.
Der Anleger bringt 37.500 € Eigenkapital ein und finanziert 230.000 € zu 4,00 % Zins und 1,50 % anfänglicher Tilgung. Sein persönlicher Grenzsteuersatz liegt bei 42,00 %. Der Gebäudeanteil von 200.000 € wird degressiv mit 5,00 % abgeschrieben, das sind 10.000 € im ersten Jahr.
| Monatliche Position | Betrag |
|---|---|
| Kaltmiete | + 720 € |
| Nicht umlegbare Kosten, etwa Verwaltung | − 30 € |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | − 30 € |
| Reserve für Mietausfall (2,00 % der Miete) | − 14 € |
| Darlehensrate aus Zins und Tilgung | − 1.054 € |
| Steuerersparnis im ersten Jahr, umgerechnet auf den Monat | + 380 € |
| Monatliches Ergebnis | rund − 28 € |
| Davon Tilgung im ersten Jahr, also Vermögensaufbau | rund 290 € |
So entsteht die Steuerersparnis: Im ersten Jahr stehen 8.640 € Mieteinnahmen rund 9.140 € Zinsen, 360 € nicht umlegbaren Kosten und 10.000 € Abschreibung gegenüber. Der steuerliche Verlust von rund 10.860 € mindert bei 42,00 % Grenzsteuersatz die Einkommensteuer um rund 4.560 €, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und die Reserve für Mietausfall sind nicht sofort absetzbar und deshalb nicht eingerechnet.
Im Beispiel trägt der Anleger in den ersten Jahren rund 28 € im Monat selbst und baut gleichzeitig rund 290 € Vermögen im Monat über die Tilgung auf. Mit den Jahren steigt der Tilgungsanteil, die Miete kann angepasst werden, und die Steuerersparnis sinkt, weil die degressive Abschreibung und die Zinsen zurückgehen. Ihre persönliche Rechnung hängt von Objekt, Zinssatz und Steuersatz ab. Mit dem Renditerechner können Sie verschiedene Szenarien durchspielen.
Schritt 5: Steuern verstehen
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, zugleich können Sie die Kosten der Vermietung als Werbungskosten abziehen. Dazu gehören vor allem:
Bei der Abschreibung gilt für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, grundsätzlich ein linearer Satz von 3,00 % pro Jahr, für ältere Gebäude 2,00 % oder 2,50 %. Für neue Mietwohngebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt, ist alternativ eine degressive Abschreibung von 5,00 % pro Jahr nach § 7 Abs. 5a EStG möglich. Sie erhöht die Steuerersparnis in den ersten Jahren deutlich. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grundstücksanteil.
Ein weiterer Vorteil: Verkaufen Sie eine Immobilie aus dem Privatvermögen nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren, ist der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei. Wie sich das für Sie auswirkt, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Lassen Sie diese vor dem Kauf von Ihrer Steuerberatung durchrechnen.
Schritt 6: Kauf sicher abwickeln
Haben Sie das passende Objekt gefunden, läuft der Kauf in klaren Schritten ab:
Bei einem Neubau zahlen Sie den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt. Das schützt Sie, weil Sie nur für bereits erbrachte Leistungen bezahlen.
Schritt 7: Vermietung und Verwaltung organisieren
Nach dem Kauf geht es um die laufende Betreuung. Bei einer Eigentumswohnung kümmert sich der Verwalter der Eigentümergemeinschaft um das Gemeinschaftseigentum. Für die Vermietung Ihrer Wohnung können Sie zusätzlich eine Mietverwaltung beauftragen, die Mietersuche, Abrechnung und Kommunikation übernimmt. Bei Pflegeappartements und Betreutem Wohnen mit Pachtvertrag übernimmt der Betreiber diese Aufgaben weitgehend.
Planen Sie einmal im Jahr einen kurzen Check ein: Stimmen Miete und Kosten noch, ist eine Mietanpassung möglich, und wann endet die Zinsbindung? So bleibt Ihre Kapitalanlage über viele Jahre auf Kurs.
Tipps für einen erfolgreichen Einstieg
Fazit: Mit Plan zur ersten Immobilie als Kapitalanlage
Immobilien als Kapitalanlage sind auch für Anfänger gut geeignet, wenn der Einstieg gut vorbereitet ist. Wer Ziel und Budget kennt, die Finanzierung früh klärt, auf Lage, Bausubstanz und Vermietbarkeit achtet und die Rendite nach Kosten und Steuern rechnet, legt die Grundlage für einen langfristigen Vermögensaufbau mit regelmäßigen Einnahmen.
Aktuelle Anlage-Immobilien in ganz Deutschland, von der Neubauwohnung bis zum Pflegeappartement, finden Sie in unserer Immobilienübersicht. Wenn Sie Ihre erste Kapitalanlage planen, beraten wir Sie gern persönlich und kostenfrei: zu passenden Objekten, zur Finanzierung und zu den nächsten Schritten. Schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder hinterlegen Sie Ihre Wunschimmobilie.
