Maklergebühren
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Maklergebühren sind die Vergütung für den erfolgreichen Nachweis oder die Vermittlung eines Vertrags durch einen Immobilienmakler. Sie werden auch als Maklerprovision oder Courtage bezeichnet.

Beim Immobilienkauf ist die Höhe der Maklerprovision in Deutschland grundsätzlich nicht bundesweit gesetzlich auf einen festen Prozentsatz festgelegt. Entscheidend sind die vertragliche Vereinbarung und – bei Wohnungen und Einfamilienhäusern – besondere gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten.

Für Käufer einer Anlage-Immobilie gehören Maklergebühren, sofern sie anfallen, zu den Erwerbsnebenkosten. Sie erhöhen damit den gesamten Kapitalbedarf und sollten bei Finanzierung und Renditeberechnung von Anfang an berücksichtigt werden.

Was sind Maklergebühren?

Maklergebühren entstehen aufgrund eines Maklervertrags. Nach § 652 BGB ist ein versprochener Maklerlohn grundsätzlich dann zu zahlen, wenn der angestrebte Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt.

Der Makler wird damit typischerweise erfolgsabhängig vergütet. Kommt der vermittelte Kauf- oder Mietvertrag nicht zustande, entsteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch nach § 652 Abs. 1 BGB.

Aufwendungen des Maklers müssen nach § 652 Abs. 2 BGB nur ersetzt werden, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde.

Maklergebühren einfach erklärt

Maklergebühren einfach erklärt: Wird eine Immobilie erfolgreich über einen Makler vermittelt, kann die im Maklervertrag vereinbarte Provision fällig werden.

Bei Immobilienkäufen wird sie häufig als Prozentsatz des notariell vereinbarten Kaufpreises angegeben.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer vereinbarten Käuferprovision von 3,57 % inklusive Umsatzsteuer ergeben sich:

300.000 Euro × 3,57 % = 10.710 Euro Maklergebühr

Die verwendeten 3,57 % sind lediglich ein Rechenbeispiel und kein gesetzlich vorgeschriebener Provisionssatz.

Wie hoch sind Maklergebühren beim Immobilienkauf?

Für den Kauf einer Immobilie gibt es keinen deutschlandweit gesetzlich festgelegten einheitlichen Prozentsatz für die Maklerprovision.

Die konkrete Höhe ergibt sich aus der Vereinbarung mit dem Makler. Ist die Höhe nicht ausdrücklich bestimmt, enthält § 653 BGB Regeln für den Fall, dass eine übliche Vergütung als vereinbart gilt.

Für Käufer ist deshalb entscheidend, die konkrete Provisionsangabe im Exposé, Maklervertrag oder in anderen Vertragsunterlagen zu prüfen.

Maklergebühren sollten außerdem zusammen mit weiteren Kaufnebenkosten betrachtet werden, insbesondere:

Grunderwerbsteuer
Notarkosten
Grundbuchkosten
gegebenenfalls Finanzierungskosten

Wie berechnet man Maklergebühren?

Wird die Maklerprovision als Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart, lässt sie sich vereinfacht mit folgender Formel berechnen:

Maklergebühr = Kaufpreis × Provisionssatz

Beispiel: Maklergebühren berechnen

Eine Eigentumswohnung kostet 400.000 Euro. Vereinbart ist beispielhaft eine Käuferprovision von 3,57 % inklusive Umsatzsteuer.

400.000 Euro × 3,57 % = 14.280 Euro

Bei einem anderen vertraglich vereinbarten Prozentsatz verändert sich die Provision entsprechend.

Wer zahlt die Maklergebühren beim Immobilienkauf?

Wer die Maklergebühren trägt, hängt von der Immobilienart, den beteiligten Parteien und der konkreten Maklervereinbarung ab.

Für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gelten besondere Regeln nach §§ 656b bis 656d BGB.

Dabei sind insbesondere zwei Modelle zu unterscheiden:

Der Makler hat mit beiden Kaufvertragsparteien einen Maklervertrag abgeschlossen.
Nur eine Partei hat den Makler beauftragt und ein Teil der Maklerkosten soll auf die andere Partei übertragen werden.

Was bedeutet die 50/50-Regel bei Maklergebühren?

Wird der Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses für beide Parteien tätig und ist der Käufer Verbraucher, gilt § 656c BGB.

Der Makler kann sich dann von beiden Parteien nur eine Provision in gleicher Höhe versprechen lassen.

Das bedeutet beispielsweise:

Verkäuferprovision: 3,0 %
Käuferprovision: ebenfalls 3,0 %

Wird der Makler für eine der beiden Parteien unentgeltlich tätig, kann er nach § 656c BGB auch von der anderen Partei keine Provision verlangen.

Die häufig als „50/50-Regel“ bezeichnete Aufteilung ist damit keine allgemeine Aussage, dass jede Immobilienprovision zwingend zur Hälfte geteilt werden muss. Sie gilt nur innerhalb des gesetzlichen Anwendungsbereichs.

Was gilt, wenn nur Verkäufer oder Käufer den Makler beauftragt?

Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, kann nach § 656d BGB beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher eine Beteiligung der anderen Partei an den Maklerkosten vereinbart werden.

Die Partei, die den Makler ursprünglich beauftragt hat, muss dabei aber mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben.

Vereinfacht bedeutet dies: Auf die andere Vertragspartei dürfen höchstens 50 % der Maklerkosten abgewälzt werden.

Außerdem wird der Zahlungsanspruch gegen die andere Partei erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren eigenen Anteil gezahlt hat und dies nachgewiesen wird.

Für welche Immobilien gilt die gesetzliche Provisionsteilung?

Die besonderen Vorschriften der §§ 656c und 656d BGB gelten für Kaufverträge über:

Wohnungen
Einfamilienhäuser

Zusätzlich bestimmt § 656b BGB, dass die Regeln der §§ 656c und 656d nur gelten, wenn der Käufer Verbraucher ist.

Damit gelten diese speziellen Aufteilungsregeln beispielsweise nicht automatisch in gleicher Weise für:

Mehrfamilienhäuser
reine Grundstücke
Gewerbeimmobilien
Käufe durch Unternehmen

In solchen Fällen richtet sich die Provisionsverteilung stärker nach der konkreten vertraglichen Vereinbarung und den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften.

Muss ein Maklervertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Ein Maklervertrag über die Vermittlung oder den Nachweis eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform.

Textform bedeutet nicht zwingend eine handschriftlich unterschriebene Papierurkunde. Auch eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger – beispielsweise per E-Mail – kann die gesetzlichen Anforderungen an die Textform erfüllen.

Für Käufer ist es sinnvoll, die vereinbarte Provision und die Voraussetzungen des Provisionsanspruchs eindeutig zu dokumentieren.

Wann werden Maklergebühren fällig?

Nach § 652 BGB entsteht der Provisionsanspruch grundsätzlich nur, wenn der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt.

Bei einem Immobilienkauf ist der Hauptvertrag regelmäßig der notarielle Kaufvertrag.

Die konkrete Fälligkeit kann zusätzlich von der vertraglichen Vereinbarung abhängen.

Bei einer Kostenübertragung nach § 656d BGB gilt eine Besonderheit: Der Anspruch gegen die nicht ursprünglich beauftragende Partei wird erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren Maklerlohn gezahlt hat und dies nachgewiesen wurde.

Maklergebühren beim Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung gelten die besonderen Regelungen der §§ 656a bis 656d BGB, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Für private Käufer einer Eigentumswohnung als Anlage-Immobilie bedeutet dies insbesondere:

Maklervertrag über die Wohnung in Textform
keine gesetzlich festgelegte einheitliche Provisionshöhe
bei Tätigkeit für beide Parteien grundsätzlich gleiche Provisionshöhe, sofern § 656c BGB anwendbar ist
bei Kostenabwälzung nach § 656d BGB höchstens hälftige Beteiligung der anderen Partei

Weitere Informationen zum Erwerb finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Wer zahlt den Makler bei einer Mietwohnung?

Bei der Vermittlung von Wohnraummietverträgen gilt das sogenannte Bestellerprinzip nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz.

Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG darf ein Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden grundsätzlich keine Provision verlangen, es sei denn, der Makler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten.

Vereinfacht gilt damit: Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermietung einer bereits angebotenen Wohnung, kann die Provision nicht einfach auf den Mieter übertragen werden.

Wie hoch darf die Maklerprovision bei Mietwohnungen sein?

Wenn ein Wohnungssuchender nach den gesetzlichen Voraussetzungen überhaupt provisionspflichtig ist, begrenzt § 3 Abs. 2 WoVermRG die Provision.

Sie darf höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer betragen.

Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt.

Diese Begrenzung betrifft die Vermittlung von Wohnraum. Für Gewerbemietverträge gelten andere Regeln.

Was gilt bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern?

Die besonderen Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB beziehen sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser bei Verbraucherkäufen.

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses, einer Gewerbeimmobilie oder eines Grundstücks greifen diese speziellen Vorschriften daher nicht automatisch.

Auch bei der Vermittlung von Gewerbemietverträgen gilt das wohnraummietrechtliche Bestellerprinzip des WoVermRG nicht in derselben Weise.

Hier kommt es besonders auf den konkreten Maklervertrag und die vereinbarte Provision an.

Sind Maklergebühren steuerlich absetzbar?

Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie zählen Maklergebühren nach den Einkommensteuer-Hinweisen des Bundesfinanzministeriums grundsätzlich zu den typischen Anschaffungsnebenkosten.

Sie sind daher bei einem erfolgreichen Immobilienerwerb grundsätzlich nicht sofort vollständig als Werbungskosten abzugsfähig.

Soweit die Maklerkosten dem abschreibungsfähigen Gebäudeanteil zugeordnet werden, erhöhen sie grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA). Der auf Grund und Boden entfallende Anteil ist nicht abschreibungsfähig.

Die konkrete steuerliche Zuordnung sollte insbesondere bei gemischten oder ungewöhnlichen Sachverhalten individuell geprüft werden.

Warum sind Maklergebühren für Anlage-Immobilien wichtig?

Maklergebühren erhöhen die gesamten Anschaffungskosten einer Anlage-Immobilie und beeinflussen dadurch den tatsächlich eingesetzten Kapitalbetrag.

Für Anleger sind insbesondere folgende Punkte relevant:

Höhe der vereinbarten Provision
Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer
Umsatzsteuer in der angegebenen Provision
Einfluss auf benötigtes Eigenkapital
steuerliche Einordnung als Anschaffungsnebenkosten
Einfluss auf die gesamte Investitionsrechnung

Eine Mietrendite, die ausschließlich den Kaufpreis berücksichtigt, kann die tatsächliche Kapitalbindung unterschätzen, wenn Maklerprovision und weitere Erwerbsnebenkosten unberücksichtigt bleiben.

Weitere Grundlagen finden Sie im Ratgeber Investieren in Immobilien.

Häufige Fragen zu Maklergebühren

Wie hoch sind Maklergebühren beim Hauskauf?

Es gibt keinen bundesweit gesetzlich vorgeschriebenen festen Provisionssatz. Die Höhe wird grundsätzlich vertraglich vereinbart und kann sich je nach Objekt, Auftrag und Markt unterscheiden.

Wer zahlt den Makler beim Immobilienkauf?

Das hängt vom Maklervertrag und vom Anwendungsbereich der gesetzlichen Regeln ab. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten für Verbraucherkäufer besondere Vorgaben zur gleichmäßigen Provision beziehungsweise zur maximal hälftigen Kostenübertragung.

Müssen Käufer und Verkäufer immer jeweils 50 % zahlen?

Nein. Eine zwingende hälftige Aufteilung gilt nicht für jeden Immobilienverkauf. Die §§ 656c und 656d BGB enthalten spezielle Regeln für Wohnungen und Einfamilienhäuser bei Verbraucherkäufen.

Wie berechnet man die Maklerprovision?

Bei einer prozentual vereinbarten Provision wird der Kaufpreis mit dem Provisionssatz multipliziert. Bei 300.000 Euro Kaufpreis und beispielhaften 3,57 % ergibt sich eine Provision von 10.710 Euro.

Wann muss die Maklerprovision bezahlt werden?

Der Anspruch setzt grundsätzlich voraus, dass der vermittelte oder nachgewiesene Hauptvertrag zustande gekommen ist. Die konkrete Fälligkeit richtet sich zusätzlich nach dem Vertrag und gegebenenfalls nach § 656d BGB.

Gilt das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf?

Das klassische Bestellerprinzip des Wohnungsvermittlungsgesetzes betrifft Mietwohnungen. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten stattdessen die besonderen Regeln der §§ 656a bis 656d BGB.

Wie hoch darf die Maklergebühr bei einer Mietwohnung sein?

Wenn der Wohnungssuchende nach dem Bestellerprinzip überhaupt provisionspflichtig ist, beträgt die gesetzliche Obergrenze zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer.

Sind Maklergebühren beim Kauf einer vermieteten Immobilie sofort steuerlich absetzbar?

Grundsätzlich nein. Beim Erwerb zählen sie regelmäßig zu den Anschaffungsnebenkosten. Der auf das Gebäude entfallende Anteil kann grundsätzlich über die Gebäude-AfA berücksichtigt werden.

Quellen und weiterführende Informationen

Stand: September 2026.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Immobilienberatung.

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