In Immobilien investieren mit wenig Eigenkapital

In Immobilien investieren mit wenig Geld: Für viele Anlegerinnen und Anleger klingt das zunächst widersprüchlich, denn eine Eigentumswohnung kostet schnell sechsstellige Beträge. Tatsächlich kaufen aber nur wenige eine Anlage-Immobilie vollständig aus eigenen Mitteln. Den größten Teil des Kaufpreises finanziert die Bank, und die Mieteinnahmen tragen einen Teil der Rate. Wie viel Eigenkapital Sie mitbringen müssen, hängt deshalb weniger vom Kaufpreis ab als von Ihrer Bonität, Ihrem Haushaltsbudget und dem Objekt.

Dieser Ratgeber zeigt, was Banken bei der Finanzierung einer Kapitalanlage prüfen, was eine 100 %- oder 110 %-Finanzierung bedeutet, wie der Beleihungsauslauf den Zinssatz beeinflusst und womit Sie fehlendes Eigenkapital ersetzen können. Eine Beispielrechnung vergleicht eine Finanzierung inklusive Nebenkosten mit einer 80 %-Finanzierung. Und weil weniger Eigenkapital immer mehr Fremdkapital bedeutet, ordnen wir die Risiken offen ein und zeigen, wie Sie sie begrenzen.

Immobilien als Kapitalanlage ohne Eigenkapital: Was heißt das konkret?

Wer von einer Kapitalanlage „ohne Eigenkapital“ spricht, meint in der Regel eine Finanzierung, bei der die Bank den Kaufpreis vollständig übernimmt, manchmal sogar zusätzlich die Kaufnebenkosten. Ganz ohne eigenes Geld kommt dabei kaum jemand aus, und das ist auch nicht ratsam. Was Banken für eine solche Finanzierung verlangen und welche Finanzierungsformen es gibt, erklären die folgenden Abschnitte.

Der Gedanke hinter einer hohen Finanzierungsquote ist der Leverage-Effekt: Mit wenig eigenem Eigenkapital kontrollieren Sie einen großen Sachwert. Dieser Hebel wirkt aber in beide Richtungen. Er steigert die Rendite auf Ihr eingesetztes Kapital nur, wenn die Rendite der Immobilie über dem Darlehenszins liegt. Liegt der Zinssatz darüber, kehrt sich der Effekt um. Entscheidend ist deshalb das Zinsniveau: Bei hohen Darlehenszinsen und einer niedrigen Mietrendite bleibt vom Hebel kaum etwas übrig. Gerade bei einer Vollfinanzierung mit Zinsaufschlag gehört dieser Vergleich deshalb in jede Rechnung.

Was Banken für die Finanzierung einer Kapitalanlage verlangen

Ein Darlehen, das durch eine Grundschuld abgesichert ist oder dem Erwerb einer Immobilie dient, ist rechtlich ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen (§ 491 Abs. 3 BGB). Für solche Darlehen schreibt das Gesetz eine eingehende Kreditwürdigkeitsprüfung vor. Die Bank darf das Darlehen nur vergeben, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Verpflichtungen erfüllen können (§ 505a Abs. 1 BGB). Grundlage sind Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und Ihre weiteren finanziellen Verhältnisse. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie das Darlehen übersteigt oder künftig steigen wird (§ 505b Abs. 2 BGB). Wenig Eigenkapital fließt dabei selbst in die Bonitätsbewertung ein. Umso stärker schaut die Bank auf Ihr Einkommen und Ihren Haushalt.

Bonität: Einkommen, Beschäftigung und Schufa

Banken bewerten die Bonität nach festen Kriterien. Je weniger Eigenkapital Sie einbringen, desto genauer schauen sie hin:

Bei Deutschland.Immobilien ist eine Finanzierung je nach Objekt bereits ab einem monatlichen Nettoeinkommen von 2.500 € möglich. Ob und zu welchen Konditionen eine Finanzierung zustande kommt, entscheidet die finanzierende Bank im Einzelfall.

Haushaltsrechnung: Wie Banken die Mieteinnahmen ansetzen

In der Haushaltsrechnung stellt die Bank Ihre monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenüber. Für die Lebenshaltung setzen viele Banken Pauschalen an, für einen Einpersonenhaushalt häufig 600 € bis 800 € im Monat, für jede weitere Person einen Zuschlag. Hinzu kommen Ihre Wohnkosten, Versicherungen, Sparraten und bestehende Kreditraten.

Die künftigen Mieteinnahmen der Anlage-Immobilie zählen als Einnahme, allerdings nicht in voller Höhe. Banken rechnen mit einem Sicherheitsabschlag für Leerstand, Mieterwechsel und nicht umlegbare Kosten. Häufig fließen nur 60,00 % bis 80,00 % der Nettokaltmiete in die Rechnung ein. Den genauen Satz legt jede Bank in ihren internen Richtlinien fest. Am Ende muss ein freier Betrag übrig bleiben, der als Puffer für unvorhergesehene Ausgaben dient.

Rechtlicher Hinweis zur Beispielrechnung
Die Beispielrechnung dient ausschließlich der unverbindlichen Veranschaulichung einer Immobilieninvestition und stellt keine Wirtschaftlichkeits-, Finanzierungs- oder Renditeprognose dar. Tatsächliche Einnahmen, Kosten, steuerliche Auswirkungen und Wertentwicklungen können aufgrund individueller Gegebenheiten sowie wirtschaftlicher und rechtlicher Veränderungen abweichen. Eine bestimmte wirtschaftliche Entwicklung wird nicht zugesichert. Die Darstellung ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Beleihungswert und Beleihungsauslauf

Banken richten ihre Konditionen nicht allein nach dem Kaufpreis. Maßgeblich ist der Beleihungswert: der Wert, den die Bank der Immobilie auf lange Sicht und unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen beimisst. Er liegt in der Regel unter dem Kaufpreis, häufig bei rund 80,00 % bis 90,00 % davon. Das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert heißt Beleihungsauslauf.

Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 200.000 € und einem Beleihungswert von 180.000 € entspricht ein Darlehen von 160.000 € einem Beleihungsauslauf von rund 88,89 %, obwohl es nur 80,00 % des Kaufpreises sind. Finanzieren Sie 214.000 € inklusive Nebenkosten, liegt der Beleihungsauslauf bei rund 118,89 %.

Der Beleihungsauslauf hat einen direkten Einfluss auf den Zinssatz. Pfandbriefbanken dürfen Hypotheken nur bis zur Höhe von 60,00 % des Beleihungswerts zur Deckung ihrer Pfandbriefe heranziehen (§ 14 Pfandbriefgesetz). Bis zu dieser Grenze refinanziert sich die Bank besonders günstig. Jeder Teil darüber ist für sie teurer und mit mehr Risiko verbunden, deshalb staffeln Banken ihre Zinsen in Stufen, etwa bis 60,00 %, 80,00 %, 90,00 %, 100,00 % und darüber.

Zur Orientierung: Ein Zinsvergleich für zehn Jahre Zinsbindung bei sehr guter Bonität nannte im September 2026 folgende Effektivzinsen (Stand: 25.09.2026, Werte ändern sich laufend):

Daraus folgt eine wichtige Unterscheidung: Mehr Eigenkapital senkt zunächst die Darlehenssumme, Sie zahlen also auf einen kleineren Betrag Zinsen. Zusätzlich sinkt mit dem Beleihungsauslauf in der Regel auch der Zinssatz selbst. Beide Effekte zusammen machen den Unterschied in der monatlichen Rate aus.

100 %- und 110 %-Finanzierung: Begriffe, Voraussetzungen, Kosten, Risiken

Was die Begriffe bedeuten

Bei einer Kapitalanlage lassen sich drei Stufen der Finanzierung unterscheiden:

Die Bezeichnung 110 %-Finanzierung ist ein Marktbegriff. Gemeint ist, dass die Bank nicht nur den Kaufpreis vollständig finanziert, sondern zusätzlich die Kaufnebenkosten. Wie hoch die Nebenkosten ausfallen, hängt vom Kaufpreis und vom Bundesland ab. Sie bestehen im Wesentlichen aus der Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland selbst festlegt und die derzeit zwischen 3,50 % und 6,50 % des Kaufpreises liegt (Stand: Oktober 2026), sowie aus Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,50 % bis 2,00 %. Kommt eine Maklerprovision hinzu, steigen die Kaufnebenkosten entsprechend.

Voraussetzungen

Eine Finanzierung ohne Eigenkapitalanteil am Kauf bieten nicht alle Banken an, und sie ist an strengere Bedingungen geknüpft. Typisch sind:

Kosten: Der Zinsaufschlag

Für den höheren Beleihungsauslauf verlangt die Bank einen Zinsaufschlag. Im obigen Zinsvergleich lag eine Finanzierung inklusive Nebenkosten bei 5,28 % effektiv, eine Finanzierung mit 80,00 % Beleihungsauslauf bei 4,33 %. Achtung: Eine Finanzierung von 80,00 % des Kaufpreises kann je nach Beleihungswert der Bank bereits in eine höhere Zinsstufe fallen. Der Aufschlag gilt für das gesamte Darlehen, nicht nur für den Teil oberhalb der 80,00 %. Über eine Zinsbindungsfrist von zehn Jahren summiert sich das zu einem spürbaren Betrag, wie die Beispielrechnung weiter unten zeigt.

Risiken und wie Sie sie begrenzen

Risiko: Höhere monatliche Belastung. Ein größeres Darlehen zu einem höheren Zinssatz führt zu einer höheren Rate. Die Mieteinnahmen decken sie bei einer Vollfinanzierung in der Regel nicht vollständig, den Rest tragen Sie aus Ihrem Einkommen.
Einordnung: Das ist bei Kapitalanlagen in den ersten Jahren auch mit Eigenkapital üblich und kein Ausschlusskriterium.
Absicherung: Rechnen Sie die monatliche Belastung vor dem Kauf ehrlich durch und prüfen Sie, ob Sie sie auch bei einer Einkommenspause tragen könnten.

Risiko: Restschuld über dem Immobilienwert. Zu Beginn einer 110 %-Finanzierung ist die Darlehenssumme höher als der Kaufpreis. Müssten Sie die Wohnung in den ersten Jahren verkaufen, deckt der Erlös das Darlehen möglicherweise nicht. Hinzu kann eine Vorfälligkeitsentschädigung kommen, wenn Sie das Darlehen vor Ende der Zinsbindung ablösen.
Einordnung: Das Risiko betrifft vor allem einen ungeplanten Verkauf. Wer die Immobilie langfristig hält, baut die Restschuld mit jeder Rate ab.
Absicherung: Planen Sie mit einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren und wählen Sie eine Tilgung, die die Restschuld zügig senkt.

Risiko: Anschlusszins nach Ende der Zinsbindung. Nach zehn oder fünfzehn Jahren wird die Restschuld zu dem dann gültigen Zinssatz weiterfinanziert. Ist die Restschuld noch hoch, wirkt sich ein Zinsanstieg stark aus.
Einordnung: Mit jeder Tilgung sinkt der Betrag, der neu finanziert werden muss. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Festzinsdarlehen zudem zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Absicherung: Längere Zinsbindung, höhere Tilgung und vereinbarte Sondertilgungsrechte reduzieren die Restschuld zum Ende der Zinsbindung.

Risiko: Mietausfall oder ungeplante Reparaturen. Ohne Eigenkapitalpolster trifft jeder Ausfall direkt Ihr Haushaltsbudget.
Einordnung: Leerstand und Reparaturen gehören zu jeder Vermietung, sie lassen sich aber einplanen.
Absicherung: Eine Liquiditätsreserve, eine sorgfältige Objektprüfung und eine ausreichende Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft.

Beispielrechnung: 110 %-Finanzierung und 80 %-Finanzierung im Vergleich

Rechtlicher Hinweis zur Beispielrechnung
Die Beispielrechnung dient ausschließlich der unverbindlichen Veranschaulichung einer Immobilieninvestition und stellt keine Wirtschaftlichkeits-, Finanzierungs- oder Renditeprognose dar. Tatsächliche Einnahmen, Kosten, steuerliche Auswirkungen und Wertentwicklungen können aufgrund individueller Gegebenheiten sowie wirtschaftlicher und rechtlicher Veränderungen abweichen. Eine bestimmte wirtschaftliche Entwicklung wird nicht zugesichert. Die Darstellung ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Die Rechnung zeigt den Kern der Entscheidung: Die Finanzierung inklusive Nebenkosten macht den Einstieg ohne eigenes Kapital möglich, verlangt aber eine deutlich höhere monatliche Belastung und kostet über die Jahre mehr Zinsen. Weil die Darlehenszinsen in beiden Varianten als Werbungskosten absetzbar sind, fällt der Unterschied nach Steuern geringer aus als vor Steuern. Wie Sie die steuerlichen Effekte nutzen, lesen Sie im Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien. Eigene Szenarien mit Ihren Werten können Sie mit dem Renditerechner durchspielen.

Eigenkapital ersetzen oder schonen: Diese Möglichkeiten gibt es

Wer nicht genug freies Eigenkapital hat, kann der Bank auf anderen Wegen zusätzliche Sicherheit geben. Das verbessert den Beleihungsauslauf und damit häufig auch den Zinssatz.

Bausparvertrag

Ein angespartes Bausparguthaben zählt als Eigenkapital und kann zum Kauf eingesetzt werden. Ist der Vertrag zuteilungsreif, kommt zusätzlich das Bauspardarlehen hinzu. Bausparkassen sichern ihre Darlehen häufig im Rang hinter der Hauptbank im Grundbuch ab. Das Bauspardarlehen kann damit einen Teil des Kaufpreises abdecken, den die Hauptbank sonst nur mit Zinsaufschlag finanzieren würde. Ob sich das lohnt, hängt vom Darlehenszins des Bausparvertrags und den Abschlussgebühren ab.

Vorhandenes Eigentum als zusätzliche Sicherheit

Besitzen Sie bereits eine ganz oder weitgehend abbezahlte Immobilie, etwa die selbstgenutzte Wohnung, kann die Bank dort eine Grundschuld als zusätzliche Sicherheit eintragen. Rechnerisch steigt dadurch der gesamte Beleihungswert, der Beleihungsauslauf sinkt, und die Konditionen verbessern sich. Beachten Sie dabei: Im Ernstfall haftet dann auch die zusätzlich belastete Immobilie.

Weitere Vermögenswerte

Manche Banken berücksichtigen Wertpapierdepots oder Lebensversicherungen mit Rückkaufswert als Sicherheit. Das bringt in der Regel weniger als eine Grundschuld, kann aber den Ausschlag für eine Zusage geben.

Förderdarlehen

Für den Neubau oder Erwerb besonders energieeffizienter Wohngebäude kommen je nach Programm und Effizienzstandard auch für vermietete Wohnungen Förderkredite der KfW infrage. Sie ersetzen kein Eigenkapital, können aber einen Teil der Finanzierung zu günstigeren Konditionen abdecken. Mehr dazu im Ratgeber zur KfW-40-Förderung.

Objekte für den Einstieg mit wenig Geld

Je geringer der Kaufpreis, desto geringer das Darlehen und die monatliche Belastung. Für den Einstieg mit wenig Eigenkapital lohnt deshalb der Blick auf Anlageklassen mit günstigen Einheiten.

Mikro- und Studentenapartments

Mikro- und Studentenapartments sind kleine, oft möblierte Einheiten in Hochschul- und Großstädten. Wegen der geringen Wohnfläche liegt der Kaufpreis deutlich unter dem einer klassischen Zwei- oder Dreizimmerwohnung, bezogen auf den Quadratmeter erzielen sie häufig eine höhere Miete. Zu prüfen sind der Bedarf am Standort, die Anbindung an Hochschulen und Arbeitgeber sowie die Regeln für möblierte Vermietung. Bei kurzen Mietdauern ist mit häufigeren Mieterwechseln zu rechnen, die in einer Reserve berücksichtigt werden sollten.

Pflegeappartements

Ein Pflegeappartement ist eine Einheit in einer Pflegeimmobilie, die ein Betreiber langfristig pachtet. Die Pacht zahlt der Betreiber, nicht der einzelne Bewohner. Für Anlegerinnen und Anleger bedeutet das wenig Verwaltungsaufwand und regelmäßige Einnahmen über die Laufzeit des Pachtvertrags. Da die Einheiten vergleichsweise klein sind, liegt auch der Kaufpreis meist unter dem einer Eigentumswohnung. Entscheidend sind die Bonität und Erfahrung des Betreibers, die Laufzeit des Pachtvertrags und der Bedarf an Pflegeplätzen in der Region.

Kleine Eigentumswohnungen

Auch Ein- und Zweizimmerwohnungen in gefragten Lagen eignen sich für den Einstieg. Sie sind breit nachgefragt, und der Kaufpreis bleibt überschaubar. Weitere Hinweise zur Auswahl finden Sie im Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage für Einsteiger.

Die richtige Tilgung wählen

Die Tilgung bestimmt, wie schnell Ihre Restschuld sinkt und wie hoch die Rate ist. Bei wenig Eigenkapital ist die Wahl besonders wichtig, weil die Restschuld zu Beginn hoch ist. Am Beispiel der Variante A mit 214.000 € Darlehen und 4,90 % Zinssatz:

Eine niedrige Tilgung entlastet das monatliche Budget, lässt aber eine hohe Restschuld für die Anschlussfinanzierung zurück. Eine hohe Tilgung baut schneller Vermögen auf, erhöht aber die monatliche Belastung. Ein bewährter Mittelweg ist eine moderate Anfangstilgung mit dem Recht, die Tilgung während der Laufzeit zu ändern und jährlich Sondertilgungen zu leisten. So können Sie zusätzlich tilgen, wenn Ihr Einkommen steigt.

Die Tilgung selbst ist steuerlich nicht absetzbar, abziehbar sind nur die Zinsen. Weil der Zinsanteil der Rate mit jeder Tilgung sinkt, geht auch die Steuerersparnis über die Jahre zurück. Das sollten Sie in Ihrer langfristigen Planung berücksichtigen.

Liquiditätsreserve: Der wichtigste Baustein bei wenig Eigenkapital

Gerade wer wenig Eigenkapital in den Kauf steckt, sollte das vorhandene Geld nicht vollständig ausgeben. Eine Liquiditätsreserve fängt Ausgaben auf, die sich nicht genau planen lassen:

Als Orientierung empfiehlt sich eine Reserve von mindestens drei bis sechs Monatsraten, unabhängig von Ihrer privaten Notreserve. Wer etwa 20.000 € angespart hat, kann überlegen, nur einen Teil in den Kauf einzubringen und den Rest als Reserve zu halten. Das kostet zwar einen etwas höheren Zinssatz, schützt aber vor Engpässen.

Checkliste: Investieren mit wenig Eigenkapital

Alternativen zum Kauf einer Einzelimmobilie

Neben dem Kauf einer einzelnen Wohnung gibt es weitere Wege, in Immobilien zu investieren. Offene Immobilienfonds sind reguliertes Sondervermögen, das eine Kapitalverwaltungsgesellschaft für die Anlegerinnen und Anleger verwaltet. Anteile daran sind ebenso wie Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften schon mit kleinen Beträgen erhältlich. Bei geschlossenen Immobilienfonds beteiligen Sie sich dagegen als Kommanditistin oder Kommanditist unternehmerisch an einer Personengesellschaft. Verwaltung und Vermietung übernimmt die Fondsgesellschaft, auch Emissionshaus genannt. Als unternehmerische Beteiligung trägt sie auch das Risiko, dass die Einlage ganz oder teilweise verloren geht. Daneben gibt es digitale Beteiligungen an Projektfinanzierungen, häufig in Form von Nachrangdarlehen, die im Fall einer Insolvenz erst nach anderen Gläubigern bedient werden.

Diese Anlageformen erfordern kein Darlehen, bieten aber kein direktes Eigentum im Grundbuch und keinen Einfluss auf das einzelne Objekt. Der Hebel durch Fremdkapital und die steuerlichen Effekte einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen, etwa die Abschreibung und die Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren, entfallen bei diesen Anlageformen.

Fazit: Wenig Eigenkapital ist kein Hindernis, wenn die Rechnung stimmt

In Immobilien investieren mit wenig Geld ist möglich. Banken finanzieren bei guter Bonität und tragfähiger Haushaltsrechnung auch den vollen Kaufpreis oder zusätzlich die Kaufnebenkosten. Der Preis dafür ist ein höherer Zinssatz und eine höhere monatliche Belastung. Wer diesen Weg geht, sollte die Rate vor dem Kauf ehrlich durchrechnen, eine Tilgung wählen, die zur Haltedauer passt, und eine Liquiditätsreserve vorhalten. Kleine Einheiten wie Mikro- und Studentenapartments oder Pflegeappartements halten die Darlehenssumme überschaubar.

Aktuelle Anlage-Immobilien in ganz Deutschland, vom Mikroapartment bis zum Pflegeappartement, finden Sie in unserer Immobilienübersicht. Wenn Sie prüfen möchten, welche Finanzierung zu Ihrem Einkommen und Ihren Zielen passt, beraten wir Sie gern persönlich und kostenfrei. Schreiben Sie uns über das Kontaktformular.