Degressive AfA für vermietete Wohngebäude: Voraussetzungen, Berechnung und Kombination mit § 7b

Wer eine neu gebaute Wohnung als Kapitalanlage kauft, kann das Gebäude seit 2024 deutlich schneller abschreiben als bisher. Die degressive AfA für Wohngebäude nach § 7 Abs. 5a Einkommensteuergesetz (EStG) erlaubt in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge und senkt damit die Steuerlast genau in der Phase, in der Zinsen und Anlaufkosten am höchsten sind. Für Anlegerinnen und Anleger im Neubau ist sie damit einer der wichtigsten steuerlichen Hebel. Dieser Ratgeber erklärt die Voraussetzungen im Detail, zeigt mit gerechneten Beispielen, was die degressive AfA im Vergleich zur linearen AfA bringt, wann sich der Wechsel zur linearen Abschreibung lohnt und wie Sie die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zusätzlich nutzen.

Was die degressive AfA für Wohngebäude ist

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer und macht sie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich wirksam. Abschreibungsfähig ist nur der Gebäudeanteil einschließlich der anteiligen Kaufnebenkosten, nicht der Grund und Boden. Wie die AfA bei Wohnimmobilien grundsätzlich funktioniert und wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, lesen Sie im Ratgeber AfA für Wohnimmobilien.

Bei der linearen AfA schreiben Sie jedes Jahr den gleichen Betrag ab. Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, beträgt der Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG 3,00 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 33 Jahren und vier Monaten.

Bei der degressiven AfA schreiben Sie dagegen jedes Jahr einen festen Prozentsatz vom jeweiligen Restwert ab. Der Satz beträgt nach § 7 Abs. 5a Satz 4 EStG unveränderlich 5,00 %. Weil der Restwert jedes Jahr sinkt, sinkt auch der Abschreibungsbetrag. In den ersten Jahren liegt er deutlich über der linearen AfA, ab dem elften Jahr darunter.

Eingeführt wurde die Regelung mit dem Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024. Sie gilt rückwirkend für Bauvorhaben und Käufe ab dem 01.10.2023.

Voraussetzungen nach § 7 Abs. 5a EStG

Die degressive AfA ist an klare gesetzliche Bedingungen geknüpft. Alle müssen erfüllt sein:

Nach § 7 Abs. 5b EStG gilt die Regelung entsprechend für Eigentumswohnungen und für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter darstellen, also eigenständig genutzt und bewertet werden können. Für die typische Kapitalanlage, die vermietete Eigentumswohnung in einem neuen Mehrfamilienhaus, ist die degressive AfA damit anwendbar.

Wohnzwecke

Ein Gebäude dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Unterkunft zu bieten. Die klassische Mietwohnung erfüllt das. Bei gemischt genutzten Gebäuden, etwa mit einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss, gilt die degressive AfA nur für den Teil, der Wohnzwecken dient. Bei besonderen Wohnformen wie Apartments mit Serviceleistungen, Pflegeappartements oder Einheiten im Betreuten Wohnen sollten Sie vor dem Kauf steuerlich prüfen lassen, ob die Voraussetzung im konkreten Objekt erfüllt ist.

Neubau und Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres

Begünstigt sind nur neue Gebäude. Wer selbst baut, ist Hersteller. Wer kauft, muss das Gebäude oder die Wohnung bis zum Ende des Kalenderjahres anschaffen, in dem es fertiggestellt wurde. Angeschafft ist die Immobilie mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, also dem Zeitpunkt, ab dem Ihnen die Wohnung wirtschaftlich zugerechnet wird. Die Eintragung im Grundbuch kann später erfolgen. Fertiggestellt ist ein Gebäude, sobald es bewohnbar ist, auch wenn noch kleinere Restarbeiten ausstehen.

Bestandsimmobilien und Wohnungen, die erst im Jahr nach ihrer Fertigstellung übergeben werden, fallen nicht unter § 7 Abs. 5a. Für sie bleibt es bei der linearen AfA.

Was als Baubeginn gilt

Beim Zeitpunkt kommt es auf die genaue Begrifflichkeit an, denn die degressive AfA und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG knüpfen an unterschiedliche Daten an.

Für die degressive AfA gilt nach § 7 Abs. 5a Satz 2 EStG als Beginn der Herstellung das Datum in der Baubeginnsanzeige, die nach dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen ist. Maßgeblich ist also nicht der Tag des Bauantrags und nicht der Tag der Baugenehmigung, sondern der angezeigte Baubeginn. Ein Bauvorhaben, dessen Bauantrag schon 2022 gestellt wurde, kann deshalb begünstigt sein, wenn der Baubeginn nach dem 30.09.2023 angezeigt wurde. Schreibt das Landesrecht im Einzelfall keine Baubeginnsanzeige vor, muss die Bauherrin oder der Bauherr nach Satz 3 eine Erklärung abgeben, dass der Baubeginn der Bauaufsichtsbehörde freiwillig mitgeteilt wurde.

Für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zählt dagegen der Bauantrag oder die Bauanzeige. Die Bauanzeige ersetzt in manchen Bundesländern bei genehmigungsfreien oder vereinfachten Verfahren den Bauantrag; sie ist nicht dasselbe wie die Baubeginnsanzeige.

Kauf vom Bauträger: worauf Sie achten sollten

Die meisten Anleger bauen nicht selbst, sondern kaufen eine Neubauwohnung vom Bauträger. Für die degressive AfA kommt es dann auf zwei Punkte an.

Der zweite Punkt verdient Aufmerksamkeit. Wird eine Wohnanlage im November 2027 fertiggestellt und die Übergabe verzögert sich auf Februar 2028, entfällt die degressive AfA, es bleibt bei 3,00 % linear. Prüfen Sie deshalb im Kaufvertrag, wie Fertigstellung und Übergabe geregelt sind, und lassen Sie sich Abnahme und Übergabe schriftlich bestätigen. Bei einem Kauf im Bau ist der Übergang von Nutzen und Lasten regelmäßig an die Fertigstellung und Übergabe gekoppelt, sodass beide Termine im gleichen Jahr liegen. Kritisch sind vor allem Fertigstellungen kurz vor dem Jahreswechsel.

Kaufen Sie eine bereits fertiggestellte Neubauwohnung, ist der Zeitpunkt noch wichtiger: Nur innerhalb des Fertigstellungsjahres ist die Wohnung im steuerlichen Sinne neu. Verkauft der Bauträger eine 2026 fertiggestellte Wohnung erst im Jahr 2027, kann die Käuferin oder der Käufer keine degressive AfA mehr nutzen.

Die AfA beginnt mit dem Monat der Anschaffung. Im ersten Jahr wird sie nach § 7 Abs. 5a Satz 5 in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG zeitanteilig gekürzt. Bei einer Übergabe im Oktober setzen Sie also drei Zwölftel des Jahresbetrags an.

So wird die degressive AfA berechnet

Die Rechnung ist einfach: Im ersten Jahr setzen Sie 5,00 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes an. In jedem Folgejahr setzen Sie 5,00 % vom verbleibenden Restwert an. Der Prozentsatz ist unveränderlich, Sie können ihn weder erhöhen noch senken. Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung sind während der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a Satz 6 EStG ausgeschlossen.

Die Bemessungsgrundlage ergibt sich aus der Kaufpreisaufteilung: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, abzüglich des Anteils für Grund und Boden. Bei Neubauwohnungen weist der Bauträger die Aufteilung häufig im Kaufvertrag aus. Das Finanzamt prüft, ob sie angemessen ist.

Rechtlicher Hinweis zur Beispielrechnung
Die Beispielrechnung dient ausschließlich der unverbindlichen Veranschaulichung einer Immobilieninvestition und stellt keine Wirtschaftlichkeits-, Finanzierungs- oder Renditeprognose dar. Tatsächliche Einnahmen, Kosten, steuerliche Auswirkungen und Wertentwicklungen können aufgrund individueller Gegebenheiten sowie wirtschaftlicher und rechtlicher Veränderungen abweichen. Eine bestimmte wirtschaftliche Entwicklung wird nicht zugesichert. Die Darstellung ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Die Tabelle zeigt den Kern der degressiven AfA: Sie erhöht die Abschreibung nicht insgesamt, sondern zieht sie zeitlich nach vorne. Das hat drei wirtschaftliche Folgen.

Wechsel zur linearen AfA: wann er sich lohnt

Nach § 7 Abs. 5a Satz 7 EStG dürfen Sie von der degressiven zur linearen AfA wechseln. Der umgekehrte Weg ist nicht vorgesehen: Wer zunächst linear abschreibt, kann später nicht in die degressive AfA wechseln. Das Wahlrecht für die degressive AfA üben Sie deshalb in der Steuererklärung für das erste Jahr aus.

Wichtig ist, wie die AfA nach dem Wechsel berechnet wird. Es gilt nicht wieder der Satz von 3,00 % der ursprünglichen Kosten. Nach § 7 Abs. 5a Satz 8 EStG bemisst sich die weitere AfA nach dem Restwert und dem Prozentsatz, der sich unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer ergibt. Der verbleibende Restwert wird also gleichmäßig auf die Jahre verteilt, die von der Nutzungsdauer von 33 Jahren und vier Monaten noch übrig sind.

Daraus ergibt sich eine klare Regel: Der Wechsel lohnt sich ab dem Jahr, in dem der lineare Betrag aus Restwert geteilt durch Restnutzungsdauer höher ist als 5,00 % vom Restwert. Das ist der Fall, sobald die Restnutzungsdauer unter 20 Jahre fällt, denn 100 geteilt durch 20 ergibt genau 5,00.

Bei einer vollen Nutzung ab Januar des ersten Jahres ist das 15. Jahr der rechnerisch optimale Zeitpunkt für den Wechsel. Im Beispiel oben beträgt der Restwert zu Beginn des 15. Jahres 146.302 €. Verteilt auf 19,33 Jahre ergibt das eine lineare AfA von 7.567 € jährlich. Degressiv wären es nur noch 7.315 € gewesen. Wer später wechselt, verschenkt zwar keine Abschreibung insgesamt, verschiebt sie aber unnötig in die Zukunft. Wechseln Sie früher, sinkt die AfA sofort unter den degressiven Betrag.

Beginnt die AfA im ersten Jahr nur zeitanteilig, verschiebt sich der optimale Zeitpunkt entsprechend. Rechnen Sie den Wechsel deshalb mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater auf Basis Ihres tatsächlichen Anschaffungsmonats nach. Ein Hinweis zur Praxis: Für die ersten zehn Jahre stellt sich die Frage des Wechsels nicht, die degressive AfA liegt in diesem Zeitraum immer vorn.

Kombination mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG

Neben der degressiven AfA können Sie für neue Mietwohnungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nutzen. Das Gesetz erlaubt sie ausdrücklich „neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a“. Die Sonder-AfA beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren jeweils bis zu 5,00 % der Bemessungsgrundlage, zusammen also bis zu 20,00 %. Anders als die reguläre AfA wird sie im ersten Jahr nicht zeitanteilig gekürzt.

Voraussetzungen der Sonder-AfA

Wird die Wohnung innerhalb dieser zehn Jahre nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet, steuerfrei veräußert oder überschreiten nachträgliche Kosten in den ersten drei Jahren die Baukostenobergrenze, wird die Sonder-AfA nach § 7b Abs. 4 EStG rückgängig gemacht. Die Einschränkung durch die EU-De-minimis-Regeln greift für Bauanträge ab 2023 nur bei Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb oder selbständiger Arbeit, nicht bei der privaten Vermietung. Der Standard Effizienzhaus 40 ist auch Voraussetzung für die Förderkredite der KfW im Programm 298, und zwar mit und ohne QNG-Siegel. Mit Siegel steigt dort der Kredithöchstbetrag. Die Einzelheiten erläutern wir im Ratgeber KfW-40-Förderung.

Wie beide Abschreibungen zusammenwirken

Während der vier Jahre der Sonder-AfA läuft die degressive AfA in gesetzlicher Höhe weiter, ohne die Begrenzung auf 4.000 € je Quadratmeter. Ob die Sonder-AfA den Restwert für die degressive AfA bereits während der vier Jahre mindert, ist nicht abschließend geklärt; die Beispiele in diesem Ratgeber unterstellen, dass sie ihn nicht mindert. Lassen Sie diesen Punkt von Ihrer Steuerberatung prüfen. Nach Ablauf der vier Jahre bemisst sich die AfA nach § 7a Abs. 9 EStG nach dem verbleibenden Restwert. Nach der aktuellen Fassung der Vorschrift können Sie dabei den degressiven Satz nach § 7 Abs. 5a weiterführen oder den Restwert linear auf die Restnutzungsdauer verteilen.

Rechtlicher Hinweis zur Beispielrechnung
Die Beispielrechnung dient ausschließlich der unverbindlichen Veranschaulichung einer Immobilieninvestition und stellt keine Wirtschaftlichkeits-, Finanzierungs- oder Renditeprognose dar. Tatsächliche Einnahmen, Kosten, steuerliche Auswirkungen und Wertentwicklungen können aufgrund individueller Gegebenheiten sowie wirtschaftlicher und rechtlicher Veränderungen abweichen. Eine bestimmte wirtschaftliche Entwicklung wird nicht zugesichert. Die Darstellung ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Die Kombination zeigt, wie vorteilhaft sich gerade in den ersten Jahren die passend gewählte Abschreibung auswirken kann. Sie zeigt aber auch, dass der Restwert danach deutlich niedriger ist und die laufende AfA in späteren Jahren entsprechend geringer ausfällt. Wie Abschreibung, Zinsen und weitere Werbungskosten zusammen Ihre Steuerlast beeinflussen, zeigt unser Überblick Steuern sparen mit Immobilien.

Degressive AfA 2026: Stand der Gesetzgebung

Stand: Oktober 2026. Die Regelungen zur degressiven AfA für Wohngebäude gelten in der Fassung des Wachstumschancengesetzes vom 27.03.2024 unverändert. Das Zeitfenster endet am 30.09.2029: Bis dahin muss bei Bauherren der Baubeginn angezeigt oder bei Käufern der Kaufvertrag abgeschlossen sein. Die Anschaffung selbst und die Fertigstellung dürfen später liegen, solange die Anschaffung im Fertigstellungsjahr erfolgt.

Das Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm vom Juli 2025, oft als „Investitionsbooster“ bezeichnet, hat § 7 Abs. 5a nicht verändert. Es betrifft die degressive AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens nach § 7 Abs. 2 EStG: Für Anschaffungen oder Herstellungen nach dem 30.06.2025 und vor dem 01.01.2028 können Unternehmen das Dreifache des linearen Satzes, höchstens 30,00 %, vom jeweiligen Buchwert abschreiben. Auch dort ist der Wechsel zur linearen AfA zulässig, aber nicht umgekehrt. Mit Wohngebäuden hat diese Regelung nichts zu tun. Wer nach „degressive AfA 2026“ sucht, trifft deshalb auf zwei verschiedene Vorschriften: 5,00 % vom Restwert für neue Wohngebäude und bis zu 30,00 % für Maschinen, Fahrzeuge und andere bewegliche Wirtschaftsgüter von Unternehmen.

Ob das Zeitfenster der degressiven AfA für Wohngebäude über den 30.09.2029 hinaus verlängert wird, ist offen (Stand: Oktober 2026). Planen Sie deshalb mit dem geltenden Zeitfenster.

Was die degressive AfA für Ihre Entscheidung bedeutet

Die degressive AfA ist ein starkes Argument für den Neubau, sie ersetzt aber keine solide Investitionsrechnung. Für Ihre Entscheidung sind vier Punkte wichtig.

Checkliste vor dem Kauf einer Neubauwohnung

Fazit: Höhere Abschreibung in den ersten Jahren für neue Mietwohnungen

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ist für Neubau-Kapitalanlagen ein wirksames Instrument zur Steueroptimierung. Mit 5,00 % vom Restwert schreiben Sie in den ersten zehn Jahren rund ein Drittel mehr ab als mit der linearen AfA von 3,00 %, und mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG lässt sich die Abschreibung in den ersten vier Jahren noch einmal deutlich erhöhen. Entscheidend sind die Termine: Kaufvertrag oder Baubeginn vor dem 01.10.2029, Anschaffung im Fertigstellungsjahr und für die Sonder-AfA ein Bauantrag nach 2022 mit Effizienzhaus 40 und QNG-Siegel. Der rechnerisch beste Zeitpunkt für den Wechsel zur linearen AfA liegt im 15. Jahr.

Ob und wie stark sich die degressive AfA für Sie auswirkt, hängt von Ihrem Einkommen, Ihrer Finanzierung und Ihrer geplanten Haltedauer ab. Lassen Sie die steuerlichen Effekte vor dem Kauf durch Ihre Steuerberatung berechnen. Passende Objekte finden Sie in unserer Übersicht zu Neubauwohnungen als Kapitalanlage und in der gesamten Immobilienübersicht. Gerne beraten wir Sie persönlich und kostenfrei zu Neubauprojekten, bei denen die degressive AfA in Betracht kommt. Nutzen Sie dafür unser Kontaktformular.