Tilgungsaussetzung
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Eine Tilgungsaussetzung liegt vor, wenn ein Darlehen für einen bestimmten Zeitraum nicht durch laufende Tilgungszahlungen zurückgeführt wird. Während dieser Zeit bleibt die Restschuld grundsätzlich bestehen; die vereinbarten Zinsen sind regelmäßig weiterhin zu zahlen. Dadurch sinkt die laufende Kreditrate, die Darlehensschuld wird aber nicht oder nicht im üblichen Umfang reduziert.

Bei Immobilienfinanzierungen kann eine Tilgungsaussetzung unterschiedliche Formen haben. Sie kann beispielsweise vorübergehend mit der Bank vereinbart werden, wenn die laufende Liquiditätsbelastung reduziert werden soll. Daneben gibt es Finanzierungsmodelle, bei denen die Tilgung von Beginn an bis zu einem späteren Zeitpunkt ausgesetzt und parallel Kapital in einem Tilgungsersatzprodukt angespart wird.

Für Käufer einer Anlage-Immobilie kann eine Tilgungsaussetzung den kurzfristigen Cashflow entlasten. Gleichzeitig bleiben Restschuld und Zinsbasis länger hoch. Deshalb sollte nicht allein die niedrigere Monatsrate betrachtet werden, sondern die gesamte Finanzierung einschließlich Zinskosten, Rückzahlungsstrategie, Laufzeit und Refinanzierungsrisiko.

Was bedeutet Tilgungsaussetzung?

Die Tilgung ist die Rückzahlung des aufgenommenen Darlehensbetrags. Wird diese Rückzahlung ausgesetzt, spricht man von einer Tilgungsaussetzung.

Während der Tilgungsaussetzung gilt vereinfacht:

• die Restschuld wird nicht oder nur eingeschränkt reduziert,
• Zinsen fallen grundsätzlich weiterhin auf die offene Restschuld an,
• die laufende Zahlung kann gegenüber einer regulär tilgenden Finanzierung sinken und
• die Rückzahlung des ausgesetzten Betrags wird in die Zukunft verschoben.

§ 488 BGB verpflichtet den Darlehensnehmer grundsätzlich zur Zahlung der geschuldeten Zinsen und zur Rückzahlung des Darlehens bei Fälligkeit. Wann und in welcher Form laufend getilgt wird, ergibt sich aus dem konkreten Darlehensvertrag und gegebenenfalls späteren Vereinbarungen mit dem Kreditgeber.

Tilgungsaussetzung einfach erklärt

Tilgungsaussetzung einfach erklärt: Bei einer normalen Immobilienfinanzierung besteht die monatliche Kreditrate häufig aus Zins und Tilgung. Wird die Tilgung vorübergehend ausgesetzt, zahlt der Kreditnehmer in dieser Phase im Wesentlichen nur noch die vereinbarten Zinsen.

Beispiel:

• Darlehen: 300.000 Euro
• Sollzins: 3,5 % p. a.
• anfängliche Tilgung: 2 % p. a.

Die vereinfachte anfängliche Jahresrate beträgt:

300.000 Euro × 5,5 % = 16.500 Euro

Das entspricht rund 1.375 Euro pro Monat.

Wird die Tilgung vollständig ausgesetzt und nur der Zins gezahlt, beträgt die vereinfachte monatliche Zinszahlung:

300.000 Euro × 3,5 % ÷ 12 = 875 Euro

Die monatliche Liquiditätsbelastung sinkt in diesem vereinfachten Beispiel zunächst um rund 500 Euro. Gleichzeitig wird die Darlehensschuld in dieser Zeit nicht durch die reguläre Tilgung reduziert.

Wie unterscheidet sich Tilgungsaussetzung von einer normalen Tilgung?

Bei einer laufenden Tilgung sinkt die Restschuld mit jeder Tilgungszahlung. Dadurch sinkt bei unverändertem Zinssatz im Zeitverlauf auch der absolute Zinsbetrag.

Bei einer Tilgungsaussetzung bleibt die Restschuld dagegen zunächst höher. Daraus ergeben sich zwei zentrale Folgen:

• Die laufende Rate kann kurzfristig niedriger sein.
• Über die Zeit können höhere Zinskosten entstehen, weil länger Zinsen auf eine höhere Restschuld gezahlt werden.

Die Deutsche Bundesbank zeigt diesen Zusammenhang bei verschiedenen Darlehensformen: Bei einem endfälligen Darlehen werden während der Laufzeit regelmäßig nur Zinsen gezahlt; die Tilgung erfolgt erst am Ende. Weil die Restschuld währenddessen nicht sinkt, bleibt auch die Zinsbasis hoch.

Tilgungsaussetzung beim Annuitätendarlehen

Beim klassischen Annuitätendarlehen besteht die Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Innerhalb der Zinsbindung bleibt die Rate typischerweise konstant, während der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.

Wird die Tilgung bei einem solchen Darlehen vorübergehend ausgesetzt, wird dieser normale Tilgungsverlauf unterbrochen. Die Restschuld sinkt in dieser Phase nicht wie ursprünglich geplant.

Eine solche Änderung kann insbesondere Auswirkungen auf:

• Restschuld am Ende der Zinsbindung,
• Gesamtlaufzeit,
• gesamte Zinskosten und
• Anschlussfinanzierung

haben.

Besteht kein vertragliches Recht auf eine Tilgungsreduzierung oder -aussetzung, ist grundsätzlich die Zustimmung des Darlehensgebers erforderlich.

Wann kann eine Tilgungsaussetzung sinnvoll sein?

Eine vorübergehende Tilgungsaussetzung kann insbesondere dann diskutiert werden, wenn ein Darlehensnehmer kurzfristig Liquidität benötigt und die Finanzierung grundsätzlich fortführen kann.

Mögliche Situationen können sein:

• vorübergehender Einkommensrückgang,
• unerwartete größere Ausgaben,
• kurzfristiger Mietausfall bei einer Anlage-Immobilie oder
• eine zeitlich begrenzte Liquiditätsbelastung aus anderen Verpflichtungen.

Die Verbraucherzentrale nennt eine befristete Tilgungsaussetzung als mögliche Verhandlungslösung, wenn Kreditraten vorübergehend nicht mehr vollständig getragen werden können. Dabei weist sie ausdrücklich darauf hin, dass die Zinsen auf die bestehende Restschuld weitergezahlt werden müssen.

Eine Tilgungsaussetzung löst das zugrunde liegende Finanzierungsproblem deshalb nicht automatisch. Sie verschiebt einen Teil der Rückzahlung in die Zukunft.

Ist eine Tilgungsaussetzung ein Rechtsanspruch?

Ein allgemeiner Anspruch auf eine frei wählbare Tilgungsaussetzung besteht bei einem gewöhnlichen Immobilienkredit grundsätzlich nicht.

Maßgeblich sind:

• die Regelungen im Darlehensvertrag,
• gegebenenfalls vertraglich vereinbarte Tilgungssatzwechsel und
• eine individuelle Vereinbarung mit dem Kreditgeber.

Wer die vereinbarten Raten nicht mehr leisten kann, sollte eine Änderung daher möglichst frühzeitig mit dem Kreditgeber abstimmen. Eine eigenmächtige Einstellung der Tilgungs- oder Ratenzahlung ist keine vereinbarte Tilgungsaussetzung und kann zu Zahlungsverzug führen.

Was ist der Unterschied zwischen Tilgungsaussetzung und Tilgungsreduzierung?

Bei einer Tilgungsreduzierung wird weiterhin getilgt, allerdings mit einem niedrigeren Tilgungssatz.

Bei einer Tilgungsaussetzung wird die Tilgung für den vereinbarten Zeitraum vollständig oder weitgehend ausgesetzt.

Beispiel:

• ursprüngliche Tilgung: 3 % p. a.
• reduzierte Tilgung: 1 % p. a.
• Tilgungsaussetzung: 0 % laufende Tilgung in der vereinbarten Phase

Eine Reduzierung kann ein Mittelweg sein, wenn die Rate gesenkt werden soll, die Restschuld aber weiterhin abgebaut werden soll.

Was ist der Unterschied zwischen Tilgungsaussetzung und Stundung?

Die Begriffe sollten nicht gleichgesetzt werden.

Bei einer Tilgungsaussetzung wird insbesondere die Rückzahlung des Darlehenskapitals verschoben. Zinsen laufen grundsätzlich weiter.

Eine Stundung bezeichnet dagegen allgemein das Hinausschieben der Fälligkeit einer Forderung. Abhängig von der Vereinbarung können dabei andere Zahlungsbestandteile betroffen sein.

Wer mit der Bank eine vorübergehende Entlastung vereinbart, sollte deshalb genau prüfen, ob:

• nur die Tilgung,
• Tilgung und Zinsen oder
• die gesamte Rate

betroffen sind und wie die ausgesetzten Beträge später behandelt werden.

Was ist ein endfälliges Darlehen?

Ein endfälliges Darlehen ist eine Finanzierungsform, bei der während der Laufzeit grundsätzlich keine laufende Tilgung des Darlehensbetrags erfolgt. Stattdessen werden regelmäßig Zinsen gezahlt und die gesamte Kreditsumme wird am Ende zurückgezahlt.

Die Bundesbank grenzt dieses Modell klar vom Tilgungs- und Annuitätendarlehen ab.

Ein endfälliges Darlehen ist damit eine langfristige Form der Tilgungsaussetzung. Es unterscheidet sich von einer nur vorübergehenden Tilgungspause bei einem ursprünglich laufend tilgenden Kredit.

Was ist ein Tilgungsersatz?

Bei bestimmten Finanzierungsmodellen wird das Darlehen nicht laufend getilgt. Stattdessen wird parallel Kapital in einem separaten Vertrag angespart, das später zur Rückzahlung des Darlehens eingesetzt werden soll.

Als Tilgungsersatz können je nach Finanzierungskonzept beispielsweise vorkommen:

• Bausparverträge,
• bestimmte Lebens- oder Rentenversicherungen oder
• andere vertraglich vorgesehene Ansparmodelle.

Deutschland.Immobilien beschreibt in seinem bisherigen Glossareintrag zur Tilgungsaussetzung ebenfalls Modelle, bei denen anstelle der laufenden Tilgung regelmäßig in einen Sparvertrag eingezahlt wird.

Wichtig ist: Das angesparte Kapital ist nicht automatisch identisch mit der Darlehensrestschuld. Kosten, Ablaufleistung, Verzinsung und Zuteilungsbedingungen müssen zur Rückzahlung passen.

Tilgungsaussetzung bei Bauspar-Sofortfinanzierungen

Ein Beispiel für eine Finanzierung mit ausgesetzter direkter Darlehenstilgung ist die sogenannte Bauspar-Sofortfinanzierung beziehungsweise Vorfinanzierung.

Nach Darstellung der Verbraucherzentrale läuft sie vereinfacht so:

• Der Käufer erhält zunächst ein Vorausdarlehen.
• Parallel wird ein Bausparvertrag bespart.
• Das Vorausdarlehen wird während dieser Phase nicht laufend getilgt.
• Nach Zuteilung soll die Bausparsumme das Vorausdarlehen ablösen.
• Anschließend wird das Bauspardarlehen zurückgezahlt.

Solche Modelle sind komplexer als ein klassisches Annuitätendarlehen. Die Verbraucherzentrale weist insbesondere auf zusätzliche Kosten und das Risiko hin, dass Darlehen, Sparleistung und Zuteilung zeitlich nicht wie geplant zusammenpassen.

Welche Auswirkungen hat die Tilgungsaussetzung auf die Restschuld?

Die Restschuld wird während einer vollständigen Tilgungsaussetzung grundsätzlich nicht reduziert.

Das lässt sich an einem vereinfachten Beispiel zeigen:

• Restschuld zu Beginn: 300.000 Euro
• reguläre anfängliche Tilgung: 2 % p. a.
• vereinbarte Tilgungsaussetzung: 12 Monate

Ohne Tilgungsaussetzung würde im ersten Jahr bei einer stark vereinfachten Betrachtung zunächst ein Tilgungsbetrag von rund 6.000 Euro angesetzt.

Bei vollständiger Aussetzung bleibt dieser Schuldenabbau aus. Die Restschuld ist am Ende der zwölf Monate daher grundsätzlich höher als im ursprünglich vorgesehenen Tilgungsplan.

Die genaue Differenz hängt vom Zahlungsrhythmus und dem Darlehensvertrag ab.

Wie beeinflusst die Tilgungsaussetzung die Zinskosten?

Zinsen werden grundsätzlich auf die jeweils offene Darlehensschuld berechnet.

Wenn die Restschuld wegen einer Tilgungsaussetzung länger hoch bleibt, fallen deshalb regelmäßig länger Zinsen auf einen höheren Betrag an.

Bei einem endfälligen Darlehen ist dieser Effekt besonders deutlich: Da die Kreditsumme während der Laufzeit nicht sinkt, bleibt auch die Zinsbasis bis zur Endfälligkeit unverändert hoch.

Eine niedrigere Monatsrate während der Tilgungsaussetzung sollte deshalb nicht mit niedrigeren Gesamtkosten verwechselt werden.

Wie beeinflusst die Tilgungsaussetzung die Anschlussfinanzierung?

Bei Immobilienfinanzierungen endet die Sollzinsbindung häufig, bevor das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist.

Wurde zwischenzeitlich weniger oder gar nicht getilgt, fällt die Restschuld zum Ende der Zinsbindung höher aus als ursprünglich geplant.

Das kann dazu führen, dass:

• ein höherer Betrag refinanziert werden muss,
• das künftige Zinsniveau einen stärkeren Einfluss auf die Rate hat und
• mehr Eigenkapital für eine Ablösung benötigt wird.

Die Tilgungsaussetzung erhöht damit regelmäßig das Refinanzierungsrisiko gegenüber einer ansonsten identischen Finanzierung mit fortlaufender Tilgung.

Tilgungsaussetzung und Cashflow bei Anlage-Immobilien

Bei einer fremdfinanzierten Anlage-Immobilie kann eine Tilgungsaussetzung den laufenden Cashflow kurzfristig verbessern.

Vereinfacht können die monatlichen Zahlungsströme folgende Komponenten enthalten:

• Mieteinnahmen,
• nicht umlagefähige Kosten,
• Zinsen und
• Tilgung.

Fällt die Tilgung vorübergehend weg, verbleibt zunächst mehr Liquidität.

Dieser Effekt darf jedoch nicht mit einem höheren wirtschaftlichen Ertrag gleichgesetzt werden. Die geringere Zahlung entsteht dadurch, dass Schulden später zurückgeführt werden.

Tilgungsaussetzung und Rendite

Eine Tilgungsaussetzung kann die Darstellung von Cashflow und Rendite beeinflussen, sollte aber nicht mit einer Verbesserung der Objektrendite verwechselt werden.

Die Immobilie erzielt ihre wirtschaftlichen Erträge unabhängig davon, ob das Darlehen laufend getilgt wird.

Die Finanzierungsstruktur beeinflusst dagegen unter anderem:

• Eigenkapitaleinsatz,
• Zinskosten,
• laufende Liquidität,
• Restschuld und
• Eigenkapitalrendite.

Wer die Tilgung aussetzt, hält den Fremdkapitalanteil länger hoch. Ein möglicher Leverage-Effekt bleibt damit länger bestehen – sowohl in positiver als auch in negativer Richtung.

Wie wird eine Tilgungsaussetzung steuerlich behandelt?

Bei einer vermieteten Immobilie muss steuerlich zwischen Tilgung und Zinsen unterschieden werden.

Die Rückzahlung des Darlehens ist grundsätzlich keine Werbungskostenposition. Schuldzinsen können dagegen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG als Werbungskosten abziehbar sein, soweit sie mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wirtschaftlich zusammenhängen.

Eine Tilgungsaussetzung kann dazu führen, dass länger höhere Schuldzinsen anfallen. Ein möglicher höherer Werbungskostenabzug ist jedoch kein wirtschaftlicher Vorteil für sich: Dem Steuerabzug stehen tatsächlich gezahlte Finanzierungskosten gegenüber.

Die Finanzierungsentscheidung sollte deshalb nicht allein aufgrund eines steuerlichen Effekts getroffen werden.

Welche Risiken hat eine Tilgungsaussetzung?

Zu den wesentlichen Risiken gehören:

• höhere Restschuld: Das Darlehen wird langsamer zurückgeführt.
• höhere Zinskosten: Zinsen fallen länger auf eine höhere Kreditsumme an.
• Refinanzierungsrisiko: Am Ende der Zinsbindung muss gegebenenfalls ein höherer Betrag neu finanziert werden.
• Tilgungsersatzrisiko: Ein Spar- oder Anlageprodukt kann die erwartete Ablaufleistung verfehlen.
• Komplexität: Mehrere miteinander verbundene Verträge erschweren den Vergleich.
• Liquiditätsrisiko am Ende: Bei endfälligen Darlehen muss ein großer Betrag zu einem festen Zeitpunkt zurückgeführt werden.

Für Anleger kommt hinzu, dass sich Mieteinnahmen, Kosten und Immobilienwerte anders entwickeln können als ursprünglich angenommen.

Welche Vorteile kann eine Tilgungsaussetzung haben?

Eine Tilgungsaussetzung kann in bestimmten Situationen bewusst eingesetzt werden, um kurzfristig Liquidität zu erhalten oder eine bestimmte Finanzierungsstruktur umzusetzen.

Mögliche Vorteile können sein:

• vorübergehend geringere monatliche Kreditbelastung,
• größere kurzfristige Liquiditätsreserve,
• Überbrückung einer zeitlich begrenzten finanziellen Belastung und
• Umsetzung bestimmter Tilgungsersatzmodelle.

Diesen Vorteilen stehen jedoch die höhere Restschuld und häufig höhere langfristige Finanzierungskosten gegenüber.

Was ist besser: Tilgungsaussetzung oder Sondertilgung?

Tilgungsaussetzung und Sondertilgung wirken in entgegengesetzte Richtungen.

• Tilgungsaussetzung: reduziert die kurzfristige Rate, die Restschuld bleibt länger hoch.
• Sondertilgung: erhöht die einmalige Rückzahlung, die Restschuld sinkt schneller.

Welche Variante zur eigenen Finanzierung passt, hängt von Liquidität, Zinsniveau, Vertragsbedingungen und Anlageziel ab.

Bei einer Anlage-Immobilie sollte insbesondere geprüft werden, wie viel Liquiditätsreserve für Leerstand, Instandhaltung und ungeplante Kosten benötigt wird.

Was sollten Anleger vor einer Tilgungsaussetzung prüfen?

Vor einer Änderung der Finanzierung sollten insbesondere folgende Punkte berechnet und verglichen werden:

• Dauer der Tilgungsaussetzung,
• monatliche Rate während der Aussetzung,
• Restschuld vor und nach der Tilgungspause,
• zusätzliche Zinskosten,
• Restschuld am Ende der Zinsbindung,
• mögliche Gebühren für die Vertragsänderung,
• Konditionen einer späteren Anschlussfinanzierung,
• gegebenenfalls Kosten und Risiken eines Tilgungsersatzprodukts und
• Auswirkungen auf den Cashflow der Anlage-Immobilie.

Eine reduzierte Rate sollte daher immer zusammen mit den langfristigen Gesamtkosten betrachtet werden.

Häufige Fragen zur Tilgungsaussetzung

Was ist eine Tilgungsaussetzung einfach erklärt?

Bei einer Tilgungsaussetzung wird die Rückzahlung des Darlehens für einen vereinbarten Zeitraum ausgesetzt. Zinsen fallen grundsätzlich weiterhin auf die offene Restschuld an.

Muss man bei einer Tilgungsaussetzung weiter Zinsen zahlen?

Ja, grundsätzlich werden die vereinbarten Zinsen weiterhin auf die verbleibende Darlehensschuld berechnet, sofern mit dem Kreditgeber nichts anderes vereinbart wurde.

Sinkt die Restschuld während der Tilgungsaussetzung?

Bei einer vollständigen Tilgungsaussetzung grundsätzlich nicht. Dadurch ist die Restschuld später höher als bei einer ansonsten identischen Finanzierung mit laufender Tilgung.

Kann man die Tilgung einfach selbst aussetzen?

Nein. Eine Abweichung vom vereinbarten Tilgungsplan muss sich aus dem Vertrag ergeben oder mit dem Darlehensgeber vereinbart werden. Das eigenmächtige Aussetzen geschuldeter Zahlungen kann Zahlungsverzug auslösen.

Was ist ein endfälliges Darlehen?

Bei einem endfälligen Darlehen werden während der Laufzeit grundsätzlich nur Zinsen gezahlt. Die gesamte Darlehenssumme wird erst am Ende zurückgezahlt.

Was ist ein Tilgungsersatz?

Ein Tilgungsersatz ist ein separates Spar- oder Anlageprodukt, in das anstelle der direkten Darlehenstilgung eingezahlt wird. Das angesparte Kapital soll später zur Rückzahlung des Kredits verwendet werden.

Ist eine Tilgungsaussetzung bei einer Anlage-Immobilie steuerlich vorteilhaft?

Eine pauschale Aussage ist nicht möglich. Schuldzinsen können bei vermieteten Immobilien unter den gesetzlichen Voraussetzungen Werbungskosten sein, gleichzeitig entstehen dem Anleger aber reale Zinskosten. Die Wirtschaftlichkeit sollte unabhängig von einem einzelnen Steuereffekt geprüft werden.

Verlängert eine Tilgungsaussetzung die Darlehenslaufzeit?

Das kann der Fall sein. Alternativ kann bei unveränderter Endfälligkeit eine höhere spätere Tilgung oder Restschuld entstehen. Die konkrete Folge hängt vom Darlehensvertrag und der vereinbarten Anpassung ab.

Ist Tilgungsaussetzung dasselbe wie Tilgungsreduzierung?

Nein. Bei einer Tilgungsreduzierung wird weiterhin ein Teil der Darlehensschuld zurückgezahlt. Bei einer vollständigen Tilgungsaussetzung entfällt die laufende Tilgung während des vereinbarten Zeitraums.

Quellen und weiterführende Informationen

• § 488 BGB – Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag
• § 497 BGB – Zahlungsverzug bei Verbraucherdarlehen
• § 9 EStG – Schuldzinsen als Werbungskosten bei wirtschaftlichem Zusammenhang
• Deutsche Bundesbank – Geld verstehen: Tilgungs-, Annuitäten- und endfällige Darlehen
• Verbraucherzentrale – Tilgung reduzieren oder vorübergehend aussetzen
• Verbraucherzentrale – Bauspar-Sofortfinanzierung und endfällige Darlehen
• Deutschland.Immobilien – bisheriger Glossareintrag Tilgungsaussetzung
• Deutschland.Immobilien – Annuitätendarlehen
• Deutschland.Immobilien – Leverage-Effekt
• Deutschland.Immobilien – Zins

Stand: September 2026.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Finanzierungs-, Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

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