Bereitstellungszinsen
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Bereitstellungszinsen sind Kosten, die eine Bank für einen zugesagten, aber noch nicht vollständig abgerufenen Darlehensbetrag verlangen kann. Sie fallen typischerweise erst nach Ablauf einer vertraglich vereinbarten bereitstellungszinsfreien Zeit an.

Besonders relevant sind Bereitstellungszinsen bei Baufinanzierungen und beim Kauf von Neubauimmobilien, wenn der Kredit nicht auf einmal, sondern entsprechend dem Bau- oder Zahlungsfortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt wird. Für Käufer einer Anlage-Immobilie können sie damit zusätzliche Finanzierungskosten darstellen, die bereits vor der vollständigen Auszahlung des Darlehens entstehen.

Bereitstellungszinsen sind vom normalen Darlehenszins zu unterscheiden: Der reguläre Sollzins wird grundsätzlich für bereits ausgezahltes Fremdkapital berechnet, Bereitstellungszinsen dagegen für den noch nicht abgerufenen Teil einer zugesagten Finanzierung.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Mit einer Immobilienfinanzierung verpflichtet sich die Bank, einen vereinbarten Darlehensbetrag für den Kreditnehmer bereitzuhalten. Wird das Darlehen nicht sofort vollständig ausgezahlt, bleibt ein Teil der zugesagten Kreditsumme zunächst ungenutzt.

Für diesen noch nicht abgerufenen Betrag kann die Bank nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist Bereitstellungszinsen berechnen.

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Kreditinstitute bei Immobilienfinanzierungen nach einer gewissen Zeit – häufig nach drei bis zwölf Monaten – Bereitstellungszinsen verlangen können. Die konkrete Frist und die Höhe ergeben sich jedoch aus dem jeweiligen Darlehensvertrag.

Bereitstellungszinsen einfach erklärt

Bereitstellungszinsen einfach erklärt: Die Bank hält einen vereinbarten Kreditbetrag für den Käufer bereit. Wird ein Teil des Geldes längere Zeit noch nicht benötigt, kann die Bank nach Ablauf der kostenfreien Bereitstellungszeit Zinsen auf diesen ungenutzten Betrag verlangen.

Beispiel:

Ein Käufer erhält eine Finanzierungszusage über 300.000 Euro. Davon wurden bereits 200.000 Euro ausgezahlt. Die restlichen 100.000 Euro werden wegen des Baufortschritts erst später benötigt.

Ist die bereitstellungszinsfreie Zeit bereits abgelaufen, können auf die noch nicht abgerufenen 100.000 Euro Bereitstellungszinsen anfallen.

Warum verlangen Banken Bereitstellungszinsen?

Mit der Kreditzusage verpflichtet sich die Bank, den vereinbarten Darlehensbetrag für den Kreditnehmer verfügbar zu halten. Solange ein Teil des Darlehens noch nicht ausgezahlt wurde, erhält die Bank auf diesen Betrag noch nicht den regulären Darlehenszins.

Bereitstellungszinsen sind deshalb ein vertraglich vereinbartes Entgelt für die Bereithaltung des noch nicht abgerufenen Kreditbetrags.

Ob Bereitstellungszinsen anfallen, ab welchem Zeitpunkt sie berechnet werden und wie hoch sie sind, richtet sich nach den konkreten Darlehenskonditionen.

Ab wann fallen Bereitstellungszinsen an?

Bereitstellungszinsen fallen nicht zwingend unmittelbar nach Abschluss des Darlehensvertrags an. Viele Finanzierungen enthalten zunächst eine bereitstellungszinsfreie Zeit.

Erst nach Ablauf dieser Frist kann die Bank auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag Bereitstellungszinsen berechnen, sofern dies im Vertrag vorgesehen ist.

Nach Angaben der Verbraucherzentrale liegt diese Frist bei Immobilienfinanzierungen häufig zwischen drei und zwölf Monaten. Sie kann jedoch je nach Bank, Finanzierung und Verhandlung deutlich unterschiedlich ausfallen.

Bei längeren Bauzeiten ist die Länge der bereitstellungszinsfreien Zeit deshalb ein wichtiger Bestandteil des Finanzierungsvergleichs.

Was bedeutet bereitstellungszinsfreie Zeit?

Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist der vertraglich vereinbarte Zeitraum, in dem die Bank noch keine Bereitstellungszinsen auf nicht ausgezahlte Darlehensteile berechnet.

Beispiel:

• Darlehensvertrag: Januar
• bereitstellungszinsfreie Zeit: 12 Monate
• Beginn möglicher Bereitstellungszinsen: nach Ablauf dieser vertraglichen Frist

Wie genau die Frist berechnet wird und ab welchem Datum Bereitstellungszinsen anfallen, sollte direkt dem Kreditvertrag entnommen werden.

Bereitstellungszinsen berechnen: Formel

Die Berechnung richtet sich nach dem vertraglich vereinbarten Bereitstellungszinssatz und dem noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag.

Bei einer monatlichen Berechnung kann vereinfacht folgende Formel verwendet werden:

Bereitstellungszinsen = nicht ausgezahlter Darlehensbetrag × monatlicher Bereitstellungszinssatz × Anzahl der Monate

Der konkrete Vertrag kann hinsichtlich Berechnung, Stichtagen und Abrechnungsperioden abweichen.

Beispiel: Bereitstellungszinsen berechnen

Angenommen, von einer Immobilienfinanzierung sind nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit noch 100.000 Euro nicht ausgezahlt.

Für das Rechenbeispiel wird ein vertraglicher Bereitstellungszinssatz von 0,25 % pro Monat angenommen. Der Betrag bleibt weitere vier Monate ungenutzt.

100.000 Euro × 0,25 % = 250 Euro pro Monat

250 Euro × 4 Monate = 1.000 Euro Bereitstellungszinsen

Die Finanzierung würde in diesem Beispiel somit um 1.000 Euro zusätzliche Bereitstellungszinsen belastet.

Der Zinssatz von 0,25 % dient ausschließlich als Rechenannahme. Maßgeblich ist immer der individuell vereinbarte Bereitstellungszinssatz des Darlehensvertrags.

Auf welchen Betrag werden Bereitstellungszinsen berechnet?

Bereitstellungszinsen beziehen sich grundsätzlich auf den noch nicht abgerufenen Teil des zugesagten Darlehens, soweit die vertraglichen Voraussetzungen für ihre Berechnung erfüllt sind.

Beispiel:

• zugesagtes Darlehen: 400.000 Euro
• bereits ausgezahlt: 250.000 Euro
• noch nicht ausgezahlt: 150.000 Euro

Nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit wäre grundsätzlich der noch nicht abgerufene Betrag von 150.000 Euro die relevante Berechnungsbasis, sofern der Vertrag dies entsprechend vorsieht.

Auf die bereits ausgezahlten 250.000 Euro können gleichzeitig die regulären vertraglichen Darlehenszinsen anfallen.

Bereitstellungszinsen und Sollzinsen: Was ist der Unterschied?

Bereitstellungszinsen und Sollzinsen betreffen unterschiedliche Teile der Finanzierung.

• Sollzins: Zins für den bereits ausgezahlten und tatsächlich zur Verfügung gestellten Darlehensbetrag.
• Bereitstellungszins: Entgelt für den noch nicht abgerufenen Teil des zugesagten Darlehens nach Ablauf der kostenfreien Bereitstellungszeit.

Während einer Bau- oder Auszahlungsphase können deshalb beide Kostenarten gleichzeitig auftreten: Sollzinsen auf bereits ausgezahlte Kreditteile und Bereitstellungszinsen auf noch nicht abgerufene Kreditteile.

Weitere Grundlagen zur Finanzierung finden Sie unter Annuitätendarlehen.

Sind Bereitstellungszinsen im Effektivzins enthalten?

Bei einem Kreditvergleich sollte nicht davon ausgegangen werden, dass mögliche Bereitstellungszinsen in jedem Fall vollständig durch den ausgewiesenen effektiven Jahreszins abgebildet werden.

Die tatsächlichen Kosten hängen unter anderem davon ab, wann und in welcher Höhe das Darlehen abgerufen wird. Diese zukünftige Auszahlung kann bei Vertragsabschluss insbesondere bei Bauvorhaben noch nicht exakt feststehen.

Deshalb sollten Kreditnehmer neben dem Effektivzins ausdrücklich auch den Bereitstellungszinssatz und die bereitstellungszinsfreie Zeit vergleichen.

Wann sind Bereitstellungszinsen besonders relevant?

Bereitstellungszinsen spielen vor allem dann eine Rolle, wenn zwischen Finanzierungszusage und vollständigem Abruf des Darlehens ein längerer Zeitraum liegt.

Typische Fälle sind:

• Neubau eines Hauses oder Mehrfamilienhauses
• Kauf einer noch im Bau befindlichen Eigentumswohnung
• Bauträgerprojekte mit Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt
• umfangreiche Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
• Bauverzögerungen
• verzögerte Kaufpreisfälligkeit

Bei einer bereits fertiggestellten Bestandsimmobilie wird der Kaufpreis häufig in einem größeren Betrag gezahlt. Dadurch ist die Phase zwischen Kreditzusage und vollständigem Abruf oft kürzer als bei einem mehrmonatigen oder mehrjährigen Neubauprojekt.

Bereitstellungszinsen beim Kauf vom Bauträger

Beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie von einem Bauträger ist das Thema besonders relevant.

Bei Bauträgerverträgen erfolgt die Kaufpreiszahlung typischerweise nicht vollständig zu Beginn. Die Makler- und Bauträgerverordnung sieht unter bestimmten Voraussetzungen Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen vor.

Die Immobilienfinanzierung kann dagegen bereits zu einem früheren Zeitpunkt verbindlich zugesagt sein. Verzögert sich der Bau oder liegen zwischen einzelnen Zahlungsraten längere Zeiträume, bleibt ein Teil des Darlehens ungenutzt.

Nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit können auf diesen noch nicht abgerufenen Betrag zusätzliche Finanzierungskosten entstehen.

Bereitstellungszinsen bei einer Anlage-Immobilie

Für Käufer einer Anlage-Immobilie sind Bereitstellungszinsen ein Bestandteil der Finanzierungskosten und sollten in der Wirtschaftlichkeitsrechnung berücksichtigt werden.

Das gilt insbesondere bei Neubauprojekten, bei denen zwischen Darlehenszusage und Fertigstellung mehrere Monate liegen können.

Für Anleger sind unter anderem folgende Zusammenhänge wichtig:

• Zusätzliche Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen erhöhen die tatsächlichen Kosten der Investition.
• Noch keine oder geringe Mieteinnahmen: Vor Fertigstellung und Übergabe erzielt die Immobilie in der Regel noch keine regulären Mieteinnahmen.
• Bauverzögerungen: Verzögerungen können die Dauer der Bereitstellung verlängern.
• Liquiditätsplanung: Die zusätzlichen Kosten müssen während der Investitionsphase finanziert werden.
• Renditebetrachtung: Finanzierungskosten sollten bei der Gesamtbeurteilung der Anlage-Immobilie berücksichtigt werden.

Die Mietrendite allein bildet diese Finanzierungskosten nicht vollständig ab. Für die persönliche Investitionsrechnung sollten deshalb Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Finanzierung, laufende Kosten und erwartete Mieteinnahmen gemeinsam betrachtet werden.

Sind Bereitstellungszinsen bei einer vermieteten Immobilie steuerlich absetzbar?

Bei einer vermieteten Immobilie können Bereitstellungszinsen steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, wenn der erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung besteht.

Der Bundesfinanzhof hat Bereitstellungszinsen in einem entsprechenden Fall als Nebenkosten der Darlehensaufnahme und als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften eingeordnet. Sie gehörten in diesem Fall nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudes.

Die steuerliche Behandlung hängt jedoch von der konkreten Verwendung und Zuordnung der Finanzierung ab. Bei gemischt genutzten oder teilweise selbst genutzten Immobilien können andere Abgrenzungsfragen entstehen.

Für die individuelle steuerliche Behandlung sollte deshalb eine Steuerberatung einbezogen werden.

Wie lassen sich Bereitstellungszinsen reduzieren oder vermeiden?

Ob Bereitstellungszinsen vollständig vermieden werden können, hängt vom Projektverlauf und vom Kreditvertrag ab. Mehrere Punkte können jedoch bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

Längere bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren

Je besser die kostenfreie Bereitstellungsfrist zur geplanten Bau- oder Auszahlungsdauer passt, desto geringer ist das Risiko, dass bereits vor dem vollständigen Darlehensabruf zusätzliche Bereitstellungszinsen entstehen.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt ausdrücklich, die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verhandeln.

Bau- und Zahlungsplan realistisch berücksichtigen

Bei Neubauprojekten sollte die geplante Auszahlung des Darlehens mit dem Bauzeiten- und Zahlungsplan abgeglichen werden.

Ein zu knapp kalkulierter Zeitplan kann dazu führen, dass die kostenfreie Frist bereits abgelaufen ist, bevor größere Darlehensteile benötigt werden.

Kreditangebote nicht nur nach dem Sollzins vergleichen

Ein niedrigerer Sollzins ist nicht automatisch das günstigste Gesamtangebot.

Bei längeren Auszahlungsphasen können auch folgende Konditionen erheblichen Einfluss haben:

• bereitstellungszinsfreie Zeit
• Höhe der Bereitstellungszinsen
• Auszahlungsbedingungen
• mögliche Kosten bei Nichtabnahme
• Regelungen zu Sondertilgungen

Für den Kreditvergleich sollten deshalb die voraussichtlichen Gesamtkosten betrachtet werden.

Was passiert bei Bauverzögerungen?

Bauverzögerungen können dazu führen, dass Darlehensmittel später abgerufen werden als ursprünglich geplant.

Überschreitet die Verzögerung die bereitstellungszinsfreie Zeit, können dadurch zusätzliche Finanzierungskosten entstehen.

Für Kapitalanleger kann gleichzeitig ein zweiter Effekt auftreten: Verschiebt sich die Fertigstellung, kann sich auch der geplante Beginn der Vermietung und damit der Zeitpunkt erster Mieteinnahmen verschieben.

Gerade bei einem Neubauinvestment sollte deshalb ein ausreichender finanzieller Puffer eingeplant werden.

Bereitstellungszinsen in der Finanzierungsplanung berücksichtigen

Bei einer langfristigen Immobilienfinanzierung sollte die Monatsrate eines Annuitätendarlehens nicht isoliert betrachtet werden.

Zu den möglichen Finanzierungskosten während der Erwerbs- und Bauphase können unter anderem gehören:

• reguläre Darlehenszinsen
• Bereitstellungszinsen
• gegebenenfalls Kosten einer Zwischenfinanzierung
• vertraglich vereinbarte weitere Finanzierungskosten

Bei Anlage-Immobilien beeinflussen diese Kosten die Liquidität und die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung des Investments.

Weitere Grundlagen finden Sie im Ratgeber Investieren in Immobilien.

Häufige Fragen zu Bereitstellungszinsen

Was sind Bereitstellungszinsen einfach erklärt?

Bereitstellungszinsen sind Kosten für einen zugesagten Kreditbetrag, der nach Ablauf einer vertraglich vereinbarten kostenfreien Frist noch nicht ausgezahlt wurde.

Ab wann muss man Bereitstellungszinsen zahlen?

Das richtet sich nach dem Darlehensvertrag. Häufig besteht zunächst eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Die Verbraucherzentrale nennt bei Immobilienfinanzierungen häufig Zeiträume von drei bis zwölf Monaten.

Wie werden Bereitstellungszinsen berechnet?

Vereinfacht werden der noch nicht ausgezahlte Darlehensbetrag, der vertragliche Bereitstellungszinssatz und die Dauer der Berechnung miteinander multipliziert.

Werden Bereitstellungszinsen auf den gesamten Kredit berechnet?

Grundsätzlich beziehen sie sich auf den noch nicht abgerufenen Teil des zugesagten Darlehens, soweit die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Für bereits ausgezahlte Beträge fallen stattdessen die entsprechenden regulären Darlehenszinsen an.

Kann man die bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern?

Die Konditionen sind Bestandteil des jeweiligen Kreditvertrags. Vor Vertragsabschluss kann eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit verhandelt beziehungsweise bei verschiedenen Finanzierungsangeboten verglichen werden. Eine spätere Verlängerung hängt von der Zustimmung der Bank ab.

Kann man Bereitstellungszinsen vermeiden?

Sie lassen sich insbesondere dann vermeiden, wenn das Darlehen innerhalb der kostenfreien Bereitstellungszeit vollständig entsprechend dem tatsächlichen Finanzierungsbedarf abgerufen wird. Bei Neubauten und Bauverzögerungen ist dies jedoch nicht immer steuerbar.

Sind Bereitstellungszinsen bei einer Anlage-Immobilie steuerlich absetzbar?

Bei einer vermieteten Immobilie können Bereitstellungszinsen als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn sie wirtschaftlich mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen. Die konkrete steuerliche Zuordnung sollte im Einzelfall geprüft werden.

Warum sind Bereitstellungszinsen bei Neubauten besonders wichtig?

Bei Neubauten wird der Kaufpreis beziehungsweise das Darlehen häufig schrittweise entsprechend dem Projektfortschritt abgerufen. Bleibt ein Teil der Finanzierung nach Ablauf der kostenfreien Frist noch ungenutzt, können Bereitstellungszinsen entstehen.

Quellen und weiterführende Informationen

• Verbraucherzentrale – Immobilienfinanzierung: Häufige Fragen zu Hauskauf und Hauskredit
• Bundesfinanzhof – Bereitstellungszinsen als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung
• § 9 EStG – Werbungskosten
• § 3 MaBV – Besondere Sicherungspflichten und Zahlungen nach Baufortschritt

Stand: September 2026.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung.

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