Steuern sparen mit einer vermieteten Immobilie

Steuern sparen mit Immobilien ist für viele Anlegerinnen und Anleger ein wichtiges Argument für die vermietete Immobilie als Kapitalanlage. Der Steuervorteil entsteht dabei nicht durch eine Sonderregel für Immobilien, sondern durch ein einfaches Prinzip: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, und alle Kosten, die durch die Vermietung entstehen, mindern diese Einnahmen. Übersteigen die Kosten in den ersten Jahren die Miete, entsteht ein steuerlicher Verlust, der Ihre Steuer auf Gehalt oder andere Einkünfte senkt.

Dieser Ratgeber zeigt alle steuerlichen Hebel für eine vermietete Anlage-Immobilie im Privatvermögen: welche Kosten Sie absetzen können, welche Abschreibung für welches Objekt gilt, wo typische Fehler liegen und wie sich der persönliche Steuersatz auf das Ergebnis auswirkt. Alle Angaben beziehen sich auf die Rechtslage für den Veranlagungszeitraum 2026 (Stand: Oktober 2026).

So entsteht der Steuervorteil bei einer vermieteten Immobilie

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Bei der steuerlichen Betrachtung einer Anlage-Immobilie werden nicht die gesamten Mieteinnahmen besteuert, sondern die daraus resultierenden steuerpflichtigen Einkünfte. Diese ergeben sich aus den vereinnahmten Nettokaltmieten zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlungen und abzüglich der steuerlich abzugsfähigen Werbungskosten. Ist das Ergebnis negativ, spricht man von einem Verlust aus Vermietung und Verpachtung.

Drei Positionen prägen dieses Ergebnis in den ersten Jahren besonders:

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Ausgaben, die Ihr Konto belasten, und Ausgaben, die Ihre Steuer mindern. Die Tilgung ist Vermögensaufbau und nicht absetzbar. Die AfA dagegen mindert die Steuer, obwohl Sie dafür in diesem Jahr kein Geld ausgeben: Der Kaufpreis für das Gebäude ist bereits beim Erwerb bezahlt und wird steuerlich über die Nutzungsdauer verteilt. Deshalb kann eine Immobilie steuerlich einen Verlust ausweisen, während die Miete einen großen Teil der Darlehensrate trägt.

Welche Kosten Sie als Werbungskosten absetzen können

Werbungskosten sind nach § 9 EStG alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Sie werden grundsätzlich in dem Jahr abgezogen, in dem Sie sie bezahlen (§ 11 Abs. 2 EStG).

Darlehenszinsen und Finanzierungskosten

Die Schuldzinsen sind meist der größte laufende Posten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Absetzbar sind auch die Nebenkosten der Finanzierung, und zwar sofort:

Beim Disagio erkennt die Finanzverwaltung bei einer Zinsbindung von mindestens fünf Jahren bis zu 5,00 % des Darlehensbetrags als marktüblich an (BMF-Schreiben vom 20.10.2003). Nach dem Bundesfinanzhof kann auch ein höheres Disagio marktüblich sein, wenn es den Bedingungen am Kreditmarkt entspricht (BFH, Urteil vom 08.03.2016, IX R 38/14). Ein Disagio senkt den Nominalzins, mindert aber den Auszahlungsbetrag: Die Bank zahlt nur den um das Disagio gekürzten Betrag aus, zurückzuzahlen ist der volle Darlehensbetrag. Steuerlich lohnt es sich vor allem in einem Jahr mit ungewöhnlich hohem Einkommen, etwa bei Selbständigen mit einem starken Geschäftsjahr oder bei Angestellten mit einer hohen Bonuszahlung.

Laufende Kosten der Vermietung

Das Hausgeld zahlen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer monatlich an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Einen Teil dieser Kosten können Sie über die jährliche Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen, sofern das im Mietvertrag vereinbart ist. Das gezahlte Hausgeld setzen Sie als Werbungskosten an, die umgelegten Beträge zählen zu den Mieteinnahmen. Steuerlich entlastet Sie im Ergebnis also der nicht umlagefähige Teil des Hausgeldes. Eine Ausnahme gilt für den Teil, der in die Erhaltungsrücklage fließt: Er ist bei Zahlung nicht absetzbar. Abziehbar wird er erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24). Die Jahresabrechnung des Verwalters weist die Verwendung aus.

Fahrtkosten zur Immobilie

Fahrten zur Immobilie, etwa zur Wohnungsübergabe, zur Eigentümerversammlung oder zur Besichtigung eines Schadens, sind Werbungskosten. Fahren Sie nur gelegentlich hin, setzen Sie mit dem eigenen Pkw 0,30 € je gefahrenem Kilometer an, also für Hin- und Rückweg (BFH, Urteil vom 01.12.2015, IX R 18/15). Suchen Sie das Objekt dagegen nahezu täglich auf, etwa während einer umfangreichen Sanierung, gilt nur die Entfernungspauschale. Diese beträgt ab 2026 einheitlich 0,38 € je Entfernungskilometer. Halten Sie Datum, Anlass und Strecke in einem einfachen Fahrtenbuch fest.

Abschreibung: der größte Hebel ohne Geldabfluss

Ein Gebäude verliert durch Nutzung an Wert. Diesen Wertverzehr berücksichtigt das Steuerrecht über die Absetzung für Abnutzung (AfA). Abgeschrieben werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, nicht der Grund und Boden.

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht das Jahr Ihres Kaufs. Weisen Sie nach, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist, etwa durch ein Gutachten zur Restnutzungsdauer, ist eine entsprechend höhere AfA möglich (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Das Finanzamt prüft solche Gutachten genau.

Degressive AfA für neue Mietwohnungen

Für Wohngebäude, deren Bau nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde oder wird, können Sie statt der linearen AfA jährlich 5,00 % vom jeweiligen Restwert abschreiben (§ 7 Abs. 5a EStG). Das gilt auch beim Kauf vom Bauträger, wenn Sie die Wohnung spätestens im Jahr der Fertigstellung erwerben und der Kaufvertrag im genannten Zeitraum geschlossen wird. Die Abschreibung ist in den ersten Jahren deutlich höher als bei der linearen Methode, später ist ein Wechsel zur linearen AfA möglich. Wie sich beide Varianten über die Jahre entwickeln und wann der Wechsel sinnvoll ist, zeigt der Ratgeber zur degressiven AfA.

Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG

Zusätzlich zur regulären AfA können Sie im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung und in den drei folgenden Jahren jeweils bis zu 5,00 % abschreiben. Für Bauanträge oder Bauanzeigen nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gelten diese Bedingungen:

Ein Beispiel: Kostet eine 60 Quadratmeter große Neubauwohnung 4.800 € je Quadratmeter Gebäudeanteil, liegt sie unter der Obergrenze. Die Bemessungsgrundlage beträgt aber nur 240.000 € (60 × 4.000 €), die Sonder-AfA damit 12.000 € pro Jahr für vier Jahre (alle Werte angenommen). Die Sonder-AfA kann neben der linearen oder der degressiven AfA genutzt werden. Aktuelle Objekte finden Sie unter Neubau-Immobilien.

Erhöhte AfA für Denkmale und Sanierungsgebiete

Als Käuferin oder Käufer einer denkmalgeschützten Immobilie, die saniert wird, können Sie die Kosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung und sinnvollen Nutzung des Objekts erforderlich sind, in acht Jahren mit jeweils bis zu 9,00 % und in den folgenden vier Jahren mit jeweils bis zu 7,00 % abschreiben, also vollständig innerhalb von zwölf Jahren (§ 7i EStG). Dieselben Sätze gelten nach § 7h EStG für Modernisierungen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Saniert der Bauträger vor dem Kauf, können Sie die Sanierungskosten in der Regel nur dann nach § 7i EStG abschreiben, wenn der Kaufvertrag vor Abschluss der Arbeiten geschlossen wurde und die Maßnahmen danach erfolgen.

Beim Kauf vom Bauträger übernimmt dieser die Planung, die Abstimmung mit den Behörden und die Sanierung. Für Sie als Käuferin oder Käufer sind drei Punkte entscheidend:

Auf den Kaufpreisanteil für die Altbausubstanz entfällt die normale lineare AfA, auf den Grund und Boden keine. Bei einem Sanierungsanteil von 200.000 € ergibt sich in den ersten acht Jahren eine AfA von je 18.000 €, danach von je 14.000 € (alle Werte angenommen). Wer ein Baudenkmal selbst bewohnt, kann nach § 10f EStG zehn Jahre lang jeweils 9,00 % als Sonderausgaben abziehen. Mehr zu Auswahl und Prüfung finden Sie im Ratgeber Denkmalimmobilien als Kapitalanlage.

Kaufpreisaufteilung: Wie hoch ist der Gebäudeanteil?

Der Kaufpreis einer Immobilie bezahlt immer zwei Dinge: das Gebäude und den Grund und Boden, bei einer Eigentumswohnung den anteiligen Grundstücksanteil. Weil nur das Gebäude abgeschrieben wird, muss der Kaufpreis für die Steuer auf diese beiden Teile aufgeteilt werden. Diese Kaufpreisaufteilung erfolgt beim Kauf, idealerweise direkt im notariellen Kaufvertrag, und spätestens in der ersten Steuererklärung nach dem Erwerb. Sie entscheidet unmittelbar über die Höhe Ihrer AfA. Grundlage ist das Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Boden. Eine Aufteilung im notariellen Kaufvertrag wird grundsätzlich anerkannt, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14).

Fehlt eine Aufteilung im Vertrag, nutzt das Finanzamt die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen zur Kaufpreisaufteilung, die regelmäßig aktualisiert wird. Sie arbeitet mit Bodenrichtwerten und typisierten Baukosten. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten ergibt sie oft einen niedrigen Gebäudeanteil. Die Arbeitshilfe ist für die Gerichte nicht bindend (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Weicht das Ergebnis deutlich von den tatsächlichen Verhältnissen ab, kann ein Verkehrswertgutachten einen höheren Gebäudeanteil belegen.

Für Käuferinnen und Käufer heißt das: Prüfen Sie vor der Beurkundung, ob eine plausible Aufteilung in den Kaufvertrag aufgenommen werden kann. Bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern ist der Bodenanteil wegen des kleinen Miteigentumsanteils am Grundstück meist gering.

Kaufnebenkosten: Was sofort zählt und was abgeschrieben wird

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,50 % und 6,50 % des Kaufpreises (Stand: Oktober 2026). Sie ist, anders als oft angenommen, nicht sofort als Werbungskosten absetzbar. Steuerlich unterscheiden sich die Nebenkosten so:

Die Anschaffungsnebenkosten werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Boden verteilt. Der Teil, der auf den Boden entfällt, wirkt sich steuerlich erst bei einem späteren Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist aus.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Reparaturen und Modernisierungen sind nicht automatisch sofort absetzbar. Das Steuerrecht unterscheidet:

Die Grenze von 15,00 % in den ersten drei Jahren

Besonders wichtig ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15,00 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dann sind sie nicht sofort absetzbar, sondern erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. In die Grenze fließen auch Schönheitsreparaturen ein (BFH, Urteil vom 14.06.2016, IX R 25/14). Ausgenommen sind Erweiterungen und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten wie die Wartung der Heizung.

Rechtlicher Hinweis zur Beispielrechnung
Die Beispielrechnung dient ausschließlich der unverbindlichen Veranschaulichung einer Immobilieninvestition und stellt keine Wirtschaftlichkeits-, Finanzierungs- oder Renditeprognose dar. Tatsächliche Einnahmen, Kosten, steuerliche Auswirkungen und Wertentwicklungen können aufgrund individueller Gegebenheiten sowie wirtschaftlicher und rechtlicher Veränderungen abweichen. Eine bestimmte wirtschaftliche Entwicklung wird nicht zugesichert. Die Darstellung ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Verlustverrechnung: Warum Ihr Grenzsteuersatz entscheidet

Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung wird im selben Jahr mit Ihren positiven Einkünften verrechnet, etwa mit dem Arbeitslohn (§ 2 Abs. 3 EStG). Dadurch sinkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Verbleibt ein Verlust, kann er nach § 10d EStG in andere Jahre übertragen werden.

Die Steuerersparnis ergibt sich aus dem Grenzsteuersatz, also dem Satz, mit dem der letzte Euro Ihres Einkommens besteuert wird. Nach dem Einkommensteuertarif 2026 (§ 32a EStG) ist ein Einkommen bis 12.348 € steuerfrei. Danach steigt der Grenzsteuersatz von 14,00 % an. Ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 € beträgt er 42,00 %, ab 277.826 € 45,00 % (Einzelveranlagung, Stand: Oktober 2026). Derselbe Verlust bringt deshalb bei höherem Einkommen eine höhere Steuerersparnis.

Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer müssen nicht bis zur Steuererklärung warten: Über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung kann der erwartete Verlust als Freibetrag berücksichtigt werden (§ 39a EStG). Dann steigt das monatliche Nettogehalt, und die Steuerersparnis steht laufend zur Verfügung.

Rechtlicher Hinweis zur Beispielrechnung
Die Beispielrechnung dient ausschließlich der unverbindlichen Veranschaulichung einer Immobilieninvestition und stellt keine Wirtschaftlichkeits-, Finanzierungs- oder Renditeprognose dar. Tatsächliche Einnahmen, Kosten, steuerliche Auswirkungen und Wertentwicklungen können aufgrund individueller Gegebenheiten sowie wirtschaftlicher und rechtlicher Veränderungen abweichen. Eine bestimmte wirtschaftliche Entwicklung wird nicht zugesichert. Die Darstellung ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Das Beispiel zeigt zweierlei. Erstens: Dieselbe Wohnung bringt der Anlegerin mit höherem Einkommen rund 910 € mehr Steuerersparnis im Jahr. Zweitens: Der Steuervorteil ersetzt keine tragfähige Kalkulation. Die Steuerersparnis gleicht nur einen Teil der Kosten aus, der monatliche Eigenanteil fließt aber zu einem großen Teil in die Tilgung und damit in Ihr Vermögen. Im ersten Jahr wirken außerdem Einmalkosten. Mit steigender Tilgung sinkt der Zinsanteil, damit sinken Verlust und Steuerersparnis. Ihre eigenen Zahlen können Sie mit dem Renditerechner durchspielen.

Grenzen der Steuervorteile: Einkünfteerzielungsabsicht und verbilligte Vermietung

Einkünfteerzielungsabsicht

Das Finanzamt erkennt Verluste nur an, wenn Sie über die gesamte Nutzungsdauer einen Überschuss anstreben. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung einer Wohnimmobilie wird diese Absicht grundsätzlich unterstellt (BMF-Schreiben vom 08.10.2004). Genauer geprüft wird unter anderem in diesen Fällen:

Fehlt die Einkünfteerzielungsabsicht, spricht man von Liebhaberei. Dann werden die Verluste steuerlich nicht berücksichtigt.

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Vermieten Sie günstiger als ortsüblich, etwa an Familienangehörige, gilt § 21 Abs. 2 EStG. Maßstab ist die ortsübliche Marktmiete einschließlich der umlagefähigen Kosten:

Prüfen Sie die Miete regelmäßig, denn steigt die ortsübliche Miete, kann eine unveränderte Vertragsmiete unter die Grenzen rutschen.

Steuern bei Verkauf: Spekulationsfrist im Blick behalten

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Verträge. Dabei werden die in Anspruch genommenen Abschreibungen von den Anschaffungskosten abgezogen. Die AfA erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn bei einem frühen Verkauf. Nach Ablauf der Spekulationsfrist ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Wie sich der Gewinn berechnet und welche Ausnahmen gelten, lesen Sie im Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Checkliste: So nutzen Sie die Steuervorteile vollständig

Alle Einnahmen und Werbungskosten erklären Sie jährlich in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung. Wie Sie dabei vorgehen, erklärt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Fazit: Steuervorteile gezielt planen

Mit einer vermieteten Immobilie lässt sich die Steuerlast optimieren, weil Zinsen, Abschreibung und laufende Kosten die Mieteinnahmen mindern und ein Verlust mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet wird. Wie groß der Vorteil ausfällt, hängt von Ihrem Grenzsteuersatz, vom Gebäudeanteil, von der Art der Abschreibung und von einer sorgfältigen Planung der ersten Jahre ab. Entscheidend bleibt die Immobilie selbst: Lage, Bausubstanz und Vermietbarkeit tragen die Kapitalanlage langfristig, die Steuerersparnis verbessert das Ergebnis. Lassen Sie Ihre persönliche Situation vor dem Kauf von Ihrer Steuerberatung durchrechnen.

Aktuelle Anlage-Immobilien in ganz Deutschland, vom Neubau mit degressiver AfA bis zum Baudenkmal, finden Sie in unserer Immobilienübersicht. Wenn Sie wissen möchten, welche Anlageklasse zu Ihrer steuerlichen Situation passt, berät Sie Deutschland.Immobilien gern persönlich und kostenfrei. Schreiben Sie uns über das Kontaktformular.