Pacht
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Die Pacht ist die entgeltliche Überlassung einer Sache oder eines Rechts zur Nutzung. Anders als bei der reinen Miete darf der Pächter nicht nur den verpachteten Gegenstand gebrauchen, sondern grundsätzlich auch dessen Früchte beziehungsweise Erträge ziehen.

Nach § 581 BGB verpflichtet sich der Verpächter, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte zu gewähren, soweit diese nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind. Der Pächter muss dafür die vereinbarte Pacht zahlen.

Im Immobilienbereich kommt Pacht beispielsweise bei Grundstücken, landwirtschaftlichen Flächen, Gastronomieobjekten oder Betreiberimmobilien vor. Bei bestimmten Anlage-Immobilien wie Pflegeimmobilien kann ein Betreiber die gesamte Einrichtung langfristig pachten und die vereinbarte Pacht an die Eigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft zahlen.

Was bedeutet Pacht?

Pacht bedeutet, dass ein Pächter einen Gegenstand gegen Entgelt nutzen und zusätzlich dessen wirtschaftliche Erträge ziehen darf.

Typische Pachtgegenstände können sein:

Grundstücke
landwirtschaftliche Flächen
Gaststätten und Hotels
Gewerbebetriebe
Pflege- und Betreiberimmobilien
bestimmte Rechte

Entscheidend ist nicht die Bezeichnung des Vertrags, sondern welche Rechte dem Nutzer tatsächlich eingeräumt werden.

Pacht einfach erklärt

Pacht einfach erklärt: Ein Pächter darf eine Sache nicht nur nutzen, sondern grundsätzlich auch die daraus entstehenden Erträge vereinnahmen.

Beispiel: Ein Gastronom pachtet ein vollständig eingerichtetes Restaurant. Er darf die Räume und Einrichtungen nutzen und mit dem Betrieb Umsätze erwirtschaften. Dafür zahlt er dem Verpächter die vereinbarte Pacht.

Bei einer reinen Wohnraummiete steht dagegen typischerweise nur die Nutzung der Wohnung im Vordergrund.

Was ist der Unterschied zwischen Pacht und Miete?

Der wichtigste Unterschied liegt im Umfang der überlassenen Nutzung.

Miete: Der Mieter erhält grundsätzlich das Recht zum Gebrauch der Mietsache.
Pacht: Der Pächter erhält zusätzlich das Recht, die Früchte beziehungsweise wirtschaftlichen Erträge aus dem Pachtgegenstand zu ziehen.

§ 535 BGB beschreibt bei der Miete die Gebrauchsüberlassung. § 581 BGB erweitert dies bei der Pacht um den Genuss der Früchte.

Auf viele Pachtverhältnisse werden gemäß § 581 Abs. 2 BGB außerdem die mietrechtlichen Vorschriften entsprechend angewendet, soweit die besonderen Pachtvorschriften nichts anderes bestimmen.

Was sind Früchte bei einer Pacht?

Der Begriff „Früchte“ ist rechtlich weiter als im alltäglichen Sprachgebrauch.

Gemeint sein können insbesondere wirtschaftliche Erträge, die aus der bestimmungsgemäßen Nutzung des verpachteten Gegenstands entstehen.

Beispiele:

landwirtschaftliche Erzeugnisse eines verpachteten Grundstücks
Erträge aus einem verpachteten Betrieb
wirtschaftliche Nutzung einer Gaststätte oder eines Hotels
Erträge aus einer Betreiberimmobilie

Welche Nutzung konkret zulässig ist, richtet sich nach dem Pachtvertrag.

Was ist ein Pachtvertrag?

Der Pachtvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Verpächter und Pächter.

Typische Vertragsinhalte sind:

genaue Bezeichnung des Pachtgegenstands
Beginn und Dauer des Pachtverhältnisses
Höhe der Pacht
Anpassung der Pacht
Nutzungszweck
Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten
Versicherungen und Betriebskosten
Umgang mit Inventar
Kündigungs- und Verlängerungsregelungen
Rückgabe des Pachtgegenstands

Bei langfristigen Immobilien- und Betreiberverträgen kommt der konkreten Vertragsgestaltung erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zu.

Was ist der Pachtzins?

Der Pachtzins bezeichnet das Entgelt, das der Pächter für die Überlassung des Pachtgegenstands zahlt. Das BGB verwendet in § 581 den Begriff „Pacht“ für die geschuldete Zahlung.

Die Pacht kann beispielsweise als:

fester monatlicher Betrag
fester jährlicher Betrag
indexierter Betrag
umsatz- oder ertragsabhängige Komponente
Kombination aus Grundpacht und variabler Komponente

vereinbart werden.

Welche Anpassungsmöglichkeiten zulässig und wirtschaftlich sinnvoll sind, hängt vom Vertrag und dem jeweiligen Pachtgegenstand ab.

Wie lange läuft ein Pachtvertrag?

Die Laufzeit ist grundsätzlich vertraglich vereinbar und kann je nach Nutzungsart sehr unterschiedlich ausfallen.

Bei Betreiberimmobilien werden häufig langfristige Verträge geschlossen, weil der Pächter den Standort dauerhaft betreiben und seine betriebliche Planung darauf ausrichten muss.

Ist bei einer Pacht über ein Grundstück oder ein Recht keine Pachtzeit bestimmt, enthält § 584 BGB eine besondere gesetzliche Kündigungsregel. Danach ist die ordentliche Kündigung grundsätzlich nur zum Schluss eines Pachtjahrs unter Einhaltung der dort vorgesehenen Frist möglich.

Die konkrete Kündigungsmöglichkeit sollte stets anhand des Vertrags und der gesetzlichen Regelungen geprüft werden.

Was ist Landpacht?

Für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke gelten besondere Vorschriften zur Landpacht.

Nach § 585 BGB liegt ein Landpachtvertrag vor, wenn ein Grundstück beziehungsweise ein landwirtschaftlicher Betrieb überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet wird.

Dazu zählen insbesondere:

Bodenbewirtschaftung
mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung
Gewinnung pflanzlicher oder tierischer Erzeugnisse
gartenbauliche Erzeugung

Für Landpachtverträge gelten teilweise eigenständige Vorschriften, die von der allgemeinen Pacht abweichen.

Muss ein Pachtvertrag schriftlich geschlossen werden?

Die Formanforderungen hängen von der Art des Pachtverhältnisses ab.

Für einen Landpachtvertrag gilt beispielsweise § 585a BGB: Wird er für eine längere Zeit als zwei Jahre nicht in Textform geschlossen, gilt er grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Bei Immobilien- und Betriebspachtverträgen empfiehlt sich unabhängig von gesetzlichen Mindestanforderungen eine eindeutige Dokumentation der wesentlichen Rechte und Pflichten.

Welche Rolle spielt Inventar bei der Pacht?

Bei der Verpachtung eines Grundstücks oder Betriebs kann auch Inventar mitverpachtet werden.

§ 582 BGB enthält für verpachtetes Inventar besondere Regeln. Grundsätzlich obliegt dem Pächter die Erhaltung der einzelnen Inventarstücke. Für Inventar, das zum Schätzwert übernommen wird, enthält § 582a BGB zusätzliche Vorschriften.

Dieser Punkt ist beispielsweise bei Gastronomiebetrieben, landwirtschaftlichen Betrieben oder Betreiberimmobilien mit umfangreicher Ausstattung relevant.

Im Vertrag sollte deshalb klar geregelt sein, welche Gegenstände zur Pachtsache gehören und wer Reparatur, Ersatz oder Erneuerung trägt.

Wer trägt Instandhaltung und Reparaturen?

Die Verteilung von Instandhaltungs- und Reparaturpflichten hängt wesentlich von der Art der Pacht und vom konkreten Vertrag ab.

Bei allgemeinen Pachtverhältnissen sind nach § 581 Abs. 2 BGB grundsätzlich auch mietrechtliche Vorschriften entsprechend anwendbar, soweit die besonderen Pachtregeln nichts anderes bestimmen.

Bei Landpacht enthält § 586 BGB eine ausdrückliche Sonderregel: Der Verpächter muss die Pachtsache grundsätzlich in einem zur vertragsgemäßen Nutzung geeigneten Zustand überlassen und erhalten; gewöhnliche Ausbesserungen der Pachtsache muss jedoch grundsätzlich der Pächter auf eigene Kosten durchführen.

Bei gewerblichen Betreiberpachtverträgen können die Parteien die Verantwortlichkeiten im gesetzlichen Rahmen detailliert verteilen. Deshalb sollte insbesondere die Abgrenzung zwischen laufender Instandhaltung und größeren Maßnahmen vertraglich eindeutig geregelt sein.

Wie wird Pacht steuerlich behandelt?

Bei privat gehaltenem unbeweglichem Vermögen können Pachteinnahmen grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG gehören.

Zu dieser Einkunftsart gehören ausdrücklich Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen.

Ob im Einzelfall stattdessen betriebliche Einkünfte vorliegen oder weitere Besonderheiten gelten, hängt von der konkreten Struktur ab.

Steuerlich können bei einer privat gehaltenen Immobilie unter den gesetzlichen Voraussetzungen beispielsweise Werbungskosten und die Absetzung für Abnutzung (AfA) relevant sein.

Fällt auf Pacht Umsatzsteuer an?

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit.

Davon gibt es jedoch gesetzliche Ausnahmen. Außerdem kann ein Unternehmer unter den Voraussetzungen des § 9 UStG in bestimmten Fällen auf die Steuerbefreiung verzichten und zur Umsatzsteuer optieren.

Bei gewerblichen Pachtverträgen sollte die umsatzsteuerliche Behandlung deshalb vor Vertragsschluss geprüft werden.

Pacht bei Pflegeimmobilien

Bei Pflegeimmobilien kann die Pacht eine besondere Rolle spielen. Deutschland.Immobilien beschreibt für entsprechende Betreiberkonzepte, dass der Betreiber die Einrichtung pachtet und den laufenden Betrieb übernimmt.

In solchen Modellen bestehen zwei unterschiedliche Vertragsbeziehungen:

Der Betreiber beziehungsweise Pächter nutzt und betreibt die Pflegeeinrichtung.
Die Bewohner schließen ihre jeweiligen Vertragsverhältnisse mit dem Betreiber beziehungsweise den zuständigen Leistungserbringern.

Die Eigentümer sind damit typischerweise nicht selbst für die Einzelvermietung der jeweiligen Pflegeplätze verantwortlich.

Weitere Informationen finden Sie unter Betreiber und im Ratgeber Pflegeimmobilien als Kapitalanlage.

Welche Vorteile kann ein langfristiger Betreiberpachtvertrag haben?

Ein langfristiger Betreiberpachtvertrag kann für Eigentümer planbare vertragliche Rahmenbedingungen schaffen.

Mögliche Merkmale sind:

langfristig vereinbarte Pachtzahlungen
geringerer Aufwand für Einzelvermietungen
zentrale Bewirtschaftung durch einen Betreiber
vertraglich geregelte Instandhaltungs- und Betriebspflichten

Diese Struktur beseitigt jedoch keine Risiken. Entscheidend bleiben insbesondere die wirtschaftliche Stabilität des Betreibers, Standort und Nachfrage, die Vertragsgestaltung und die langfristige Nutzbarkeit der Immobilie.

Welche Risiken bestehen bei einer Betreiberpacht?

Bei einer Anlage-Immobilie mit Betreiberpachtvertrag hängt ein wesentlicher Teil der laufenden Einnahmen von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Pächters ab.

Zu den möglichen Risiken gehören:

Zahlungsausfall des Betreibers
Insolvenz des Pächters
unzureichende Auslastung des Betriebs
Streit über Instandhaltungs- oder Betriebspflichten
notwendige Neuverpachtung nach Vertragsende
veränderte gesetzliche oder wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Ein langfristiger Vertrag ist deshalb nur so belastbar wie die Vertragsgestaltung und die wirtschaftliche Fähigkeit des Vertragspartners, seine Pflichten dauerhaft zu erfüllen.

Was sollte bei einer Pacht als Kapitalanlage geprüft werden?

Bei einer Anlage-Immobilie mit Pachtvertrag sollten Anleger insbesondere prüfen:

Bonität und Erfahrung des Pächters
Vertragslaufzeit und Verlängerungsoptionen
Höhe und Anpassung der Pacht
Indexierungsregelungen
Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten
Kündigungsrechte
Sicherheiten
Regelungen bei Betreiberwechsel oder Insolvenz
Standort und langfristige Nachfrage
Weitervermietbarkeit beziehungsweise Weiterverpachtbarkeit

Die Pacht sollte nicht isoliert als feste Einnahme betrachtet werden. Für die Wirtschaftlichkeit der Anlage bleiben auch Kaufpreis, Finanzierung, Kosten, Betreiberqualität und langfristige Nutzbarkeit entscheidend.

Häufige Fragen zur Pacht

Was ist Pacht einfach erklärt?

Pacht bedeutet, dass jemand einen Gegenstand gegen Entgelt nutzen und zusätzlich dessen wirtschaftliche Erträge ziehen darf.

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht?

Bei der Miete erhält der Nutzer grundsätzlich das Gebrauchsrecht. Bei der Pacht darf der Pächter zusätzlich die Erträge beziehungsweise Früchte des Pachtgegenstands nutzen.

Was ist ein Pachtzins?

Der Pachtzins ist das vereinbarte Entgelt, das der Pächter an den Verpächter zahlt. Gesetzlich spricht § 581 BGB von der vereinbarten Pacht.

Was kann verpachtet werden?

Verpachtet werden können beispielsweise Grundstücke, landwirtschaftliche Flächen, Gastronomiebetriebe, Hotels und Betreiberimmobilien.

Ist Pacht steuerpflichtig?

Bei privat gehaltenen Immobilien können Pachteinnahmen grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG darstellen. Die konkrete steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab.

Ist Pacht umsatzsteuerpflichtig?

Grundstücksverpachtung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch zur Umsatzsteuer optiert werden; außerdem bestehen gesetzliche Ausnahmen.

Was bedeutet Betreiberpacht?

Bei einer Betreiberpacht überlässt der Eigentümer beziehungsweise die Eigentümerseite eine Immobilie einem Betreiber, der darin ein eigenes betriebliches Konzept umsetzt und dafür Pacht zahlt.

Ist eine langfristige Pachtzahlung garantiert?

Nein. Auch ein langfristiger Pachtvertrag beseitigt insbesondere das Bonitäts- und Ausfallrisiko des Pächters nicht.

Quellen und weiterführende Informationen

Stand: September 2026.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung.

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