Performance bei Kapitalanlagen
Die Performance einer Kapitalanlage beschreibt ihre Wertentwicklung über einen bestimmten Zeitraum. Dabei werden je nach Berechnung nicht nur Kurs- oder Wertveränderungen, sondern auch laufende Erträge wie Zinsen, Dividenden, Ausschüttungen oder Mieteinnahmen berücksichtigt.
Performance wird meist in Prozent angegeben und dient dazu, die Entwicklung einer einzelnen Kapitalanlage, eines Portfolios oder eines Assetmanagers zu beurteilen. Damit ein Vergleich aussagekräftig ist, müssen Zeitraum, Kosten, Ausschüttungen, Zahlungszeitpunkte und Risikoprofil möglichst einheitlich berücksichtigt werden.
Bei Anlage-Immobilien kann die Performance beispielsweise aus laufenden Nettoerträgen und einer Veränderung des Immobilienwerts bestehen. Finanzierung, Erwerbsnebenkosten, Steuern und zusätzliche Ein- oder Auszahlungen können das Ergebnis erheblich verändern. Deshalb sollte immer klar definiert werden, welche Performance-Kennzahl gemeint ist.
Was bedeutet Performance bei Kapitalanlagen?
Im Finanzbereich wird der englische Begriff Performance im Wesentlichen als Synonym für Wertentwicklung verwendet. Auch die BaFin erklärt Performance als Wertentwicklung einer Vermögensanlage innerhalb eines bestimmten Zeitraums.
Die Performance beantwortet damit vereinfacht die Frage:
Wie hat sich der wirtschaftliche Wert einer Investition im betrachteten Zeitraum entwickelt?
Je nach Anlageform können dabei unterschiedliche Komponenten relevant sein:
- Kurs- oder Marktwertveränderungen
- Zinsen
- Dividenden
- Fondsausschüttungen
- Miet- oder Pachterträge
- Kosten
- gegebenenfalls Steuern
Eine Performance-Zahl ist daher nur dann aussagekräftig, wenn bekannt ist, welche dieser Komponenten in der Berechnung enthalten sind.
Performance einfach erklärt
Performance einfach erklärt: Eine Kapitalanlage ist zu Beginn 100.000 Euro wert. Ein Jahr später liegt ihr Wert bei 105.000 Euro und während des Jahres wurden zusätzlich 3.000 Euro Ertrag ausgezahlt.
Vereinfacht beträgt der wirtschaftliche Gesamtertrag:
5.000 Euro Wertzuwachs + 3.000 Euro Ertrag = 8.000 Euro
Bezogen auf den Anfangswert von 100.000 Euro ergibt sich damit eine Performance von:
8.000 Euro ÷ 100.000 Euro × 100 = 8 %
Ob diese 8 % tatsächlich mit einer anderen Anlage vergleichbar sind, hängt unter anderem davon ab, ob Kosten, Steuern und unterjährige Ein- oder Auszahlungen berücksichtigt wurden.
Wie berechnet man die Performance?
Für eine einfache Kapitalanlage ohne zusätzliche Ein- oder Auszahlungen kann die Gesamtperformance näherungsweise mit folgender Formel berechnet werden:
Performance = (Endwert − Anfangswert + Erträge) ÷ Anfangswert × 100
Dabei können „Erträge“ beispielsweise Dividenden, Zinsen oder Ausschüttungen sein.
Beispiel zur Performance-Berechnung
Eine Anlage besitzt zu Jahresbeginn einen Wert von 50.000 Euro. Zum Jahresende beträgt ihr Wert 52.000 Euro. Zusätzlich wurden 1.500 Euro ausgeschüttet.
(52.000 Euro − 50.000 Euro + 1.500 Euro) ÷ 50.000 Euro × 100 = 7 %
Die vereinfachte Gesamtperformance beträgt damit 7 %.
Bei mehreren Einzahlungen, Entnahmen oder unterschiedlichen Zahlungszeitpunkten reicht diese einfache Formel jedoch häufig nicht aus.
Was ist der Unterschied zwischen Performance und Rendite?
Die Begriffe Performance und Rendite werden im Alltag teilweise synonym verwendet. Inhaltlich gibt es jedoch je nach Kontext Unterschiede.
Performance bezeichnet häufig die gesamte Wertentwicklung einer Anlage innerhalb eines Zeitraums. Der Begriff Rendite bezeichnet stärker den Ertrag im Verhältnis zum eingesetzten Kapital.
In vielen finanzwirtschaftlichen Berechnungen führen beide Begriffe zu ähnlichen Prozentkennzahlen. Entscheidend ist weniger die Bezeichnung als die verwendete Berechnungsmethode.
Bei Immobilien wird beispielsweise häufig separat zwischen:
- Mietrendite
- Eigenkapitalrendite
- Wertentwicklung
- Gesamtrendite beziehungsweise Total Return
unterschieden.
Was ist die Total-Return-Performance?
Eine Total-Return-Betrachtung berücksichtigt sowohl laufende Erträge als auch Wertveränderungen.
Bei einer Aktie können dies beispielsweise Dividenden und Kursgewinne sein. Bei einer Immobilie können laufende Nettoerträge und eine Veränderung des Marktwerts betrachtet werden.
Vereinfacht:
Total Return = laufender Ertrag + Wertveränderung
Die prozentuale Performance ergibt sich anschließend aus dem Verhältnis dieses Gesamtertrags zum zugrunde gelegten Anfangskapital.
Für Vergleiche muss geklärt werden, ob Ausschüttungen als entnommen oder als reinvestiert behandelt werden. Bei der BVI-Methode für Investmentfonds werden Ausschüttungen rechnerisch unmittelbar wieder angelegt, damit ausschüttende und thesaurierende Fonds vergleichbar werden.
Was bedeutet annualisierte Performance?
Eine mehrjährige Gesamtperformance lässt sich nicht einfach durch die Zahl der Jahre teilen, wenn die jährlichen Ergebnisse aufeinander aufbauen.
Für eine annualisierte Wertentwicklung wird deshalb häufig die geometrische Durchschnittsrendite verwendet.
Vereinfacht:
Annualisierte Performance = (Endwert ÷ Anfangswert)1 / Jahre − 1
Steigt eine Kapitalanlage beispielsweise in fünf Jahren von 100.000 Euro auf 130.000 Euro, entspricht dies einer Gesamtperformance von 30 %. Die annualisierte Performance beträgt jedoch rund 5,39 % pro Jahr und nicht 6 %.
Bei dieser vereinfachten Berechnung werden zusätzliche Zahlungsströme nicht berücksichtigt.
Was ist die zeitgewichtete Rendite beziehungsweise Time-Weighted Return?
Bei Portfolios mit Einzahlungen und Entnahmen kann eine einfache Wertentwicklung irreführend sein. Eine Einzahlung kurz vor einem Kursanstieg oder eine große Entnahme kann das Ergebnis beeinflussen, obwohl diese Entscheidung nicht auf die Leistung des Assetmanagements zurückzuführen ist.
Die zeitgewichtete Rendite beziehungsweise Time-Weighted Return (TWR) versucht deshalb, den Einfluss externer Zahlungsströme herauszurechnen.
Dazu wird der Gesamtzeitraum grundsätzlich in Teilperioden zwischen den Zahlungsströmen aufgeteilt. Die jeweiligen Teilperiodenrenditen werden anschließend geometrisch miteinander verknüpft.
Der BVI verwendet für seine Wertentwicklungsstatistik von Publikumsfonds eine zeitgewichtete Methode. Auch internationale Performance-Standards wie GIPS nutzen zeitgewichtete Ansätze für viele Vergleiche im Assetmanagement.
Was ist die geldgewichtete Rendite beziehungsweise IRR?
Die geldgewichtete Rendite berücksichtigt dagegen ausdrücklich, wann und in welcher Höhe Kapital ein- oder ausgezahlt wurde.
Eine verbreitete Kennzahl ist der Internal Rate of Return (IRR) beziehungsweise interne Zinsfuß. Dabei wird der Zinssatz gesucht, bei dem der Barwert sämtlicher Ein- und Auszahlungen einschließlich des Endwerts rechnerisch null ergibt.
Der IRR kann insbesondere bei Anlagen mit mehreren Zahlungsströmen sinnvoll sein, beispielsweise bei:
- Private-Equity-Investments
- geschlossenen Fonds
- Projektinvestitionen
- Immobilien mit Kauf, laufenden Cashflows und späterem Verkauf
Der IRR beantwortet eine andere Frage als die zeitgewichtete Rendite. Während TWR die Entwicklung der Anlage möglichst unabhängig von Ein- und Auszahlungen misst, bildet der IRR stärker die tatsächlich mit dem eingesetzten Kapital erzielte Anlegerperformance ab.
Was ist eine Benchmark?
Eine Benchmark ist ein Vergleichsmaßstab, anhand dessen die Performance einer Kapitalanlage eingeordnet wird.
Bei Aktienfonds kann beispielsweise ein Aktienindex als Benchmark dienen. Bei Anleihen werden entsprechende Rentenindizes verwendet.
Ein Vergleich ist jedoch nur sinnvoll, wenn Benchmark und Kapitalanlage hinsichtlich Anlageklasse, Region, Risiko und Strategie ausreichend vergleichbar sind.
Eine deutsche Wohnimmobilie lässt sich beispielsweise nicht sinnvoll allein mit einem globalen Aktienindex bewerten, weil sich Liquidität, Finanzierung, Risiko, laufende Erträge und Bewertungsmechanismen erheblich unterscheiden.
Was bedeutet Outperformance und Underperformance?
Liegt die Wertentwicklung einer Anlage über der gewählten Benchmark, wird häufig von Outperformance gesprochen. Liegt sie darunter, spricht man von Underperformance.
Beispiel:
- Kapitalanlage: +7 %
- vergleichbare Benchmark: +5 %
Die relative Outperformance beträgt in diesem vereinfachten Beispiel 2 Prozentpunkte.
Eine höhere Performance allein bedeutet jedoch nicht automatisch, dass das Investment qualitativ besser war. Für eine faire Bewertung sollte auch berücksichtigt werden, welches Risiko für das Ergebnis eingegangen wurde.
Warum muss Performance zusammen mit Risiko betrachtet werden?
Eine Performance-Zahl ohne Risikobetrachtung kann zu falschen Schlussfolgerungen führen.
Zwei Anlagen können beispielsweise jeweils 8 % Rendite erzielt haben, obwohl die eine nur geringe Wertschwankungen und die andere erhebliche zwischenzeitliche Verluste aufwies.
Zur Beurteilung können deshalb zusätzlich relevant sein:
- Volatilität
- maximaler zwischenzeitlicher Verlust
- Ausfallrisiko
- Liquiditätsrisiko
- Fremdfinanzierungsrisiko
- Konzentrationsrisiko
Bei Anlage-Immobilien kommen insbesondere Leerstand, Mietausfall, Instandhaltung, Standortentwicklung und Refinanzierung hinzu.
Was ist nominale und reale Performance?
Die nominale Performance zeigt die Wertentwicklung in laufenden Geldbeträgen. Die reale Performance berücksichtigt zusätzlich die Inflation.
Die Deutsche Bundesbank verwendet bei ihrer Analyse der Geldvermögensrenditen ausdrücklich inflationsbereinigte reale Renditen, um die tatsächliche Entwicklung der Kaufkraft abzubilden.
Als Näherung gilt:
Reale Performance ≈ nominale Performance − Inflationsrate
Genauer lautet die Berechnung:
Reale Performance = ((1 + nominale Performance) ÷ (1 + Inflation) − 1) × 100
Bei 6 % nominaler Performance und 3 % Inflation ergibt sich damit eine reale Performance von rund 2,91 %.
Weitere Grundlagen finden Sie unter Inflation.
Wie beeinflussen Kosten die Performance?
Kosten reduzieren das tatsächlich beim Anleger verbleibende Ergebnis. Deshalb sollte zwischen Brutto- und Netto-Performance unterschieden werden.
Je nach Anlage können beispielsweise berücksichtigt werden:
- Ausgabeaufschläge
- Verwaltungsgebühren
- Transaktionskosten
- Performance Fees
- Depotkosten
- Erwerbsnebenkosten bei Immobilien
- Instandhaltung und Verwaltung
- Finanzierungszinsen
Beim Vergleich verschiedener Anlagen sollte daher geprüft werden, ob die ausgewiesene Performance vor oder nach Kosten berechnet wurde.
Der BVI berücksichtigt bei seiner Fonds-Wertentwicklung bereits die fondsinternen Kosten; Ausgabeaufschläge werden bei der Einmalanlage in der veröffentlichten Wertentwicklungsstatistik dagegen nicht in gleicher Weise in den Anteilwert eingerechnet.
Performance bei Immobilien
Bei einer Immobilie kann die Performance aus mehreren Bestandteilen bestehen.
Typische Komponenten sind:
- laufende Mieteinnahmen
- nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
- Instandhaltungsaufwand
- Veränderung des Marktwerts
- Erwerbs- und Veräußerungskosten
- gegebenenfalls Finanzierungskosten
- gegebenenfalls steuerliche Effekte
Deshalb ist die Performance einer Anlage-Immobilie umfassender als die reine Mietrendite.
Beispiel: Performance einer Anlage-Immobilie
Eine Immobilie wird zu Beginn des Betrachtungszeitraums mit 300.000 Euro bewertet. Im Laufe eines Jahres entstehen nach nicht umlagefähigen laufenden Kosten 9.000 Euro Nettoertrag. Zum Jahresende beträgt der Marktwert 312.000 Euro.
Vereinfacht ergibt sich:
- laufender Nettoertrag: 9.000 Euro
- Wertveränderung: 12.000 Euro
- Gesamtertrag: 21.000 Euro
21.000 Euro ÷ 300.000 Euro × 100 = 7 %
Die vereinfachte Objektperformance beträgt damit 7 %.
Werden beispielsweise zusätzlich 30.000 Euro Erwerbsnebenkosten als eingesetztes Kapital berücksichtigt, sinkt die Performance bezogen auf den gesamten Kapitaleinsatz auf rund 6,36 %. Finanzierung und Steuern sind in diesem Beispiel noch nicht enthalten.
Was ist der Unterschied zwischen Immobilien-Performance und Mietrendite?
Die Mietrendite betrachtet primär das Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis beziehungsweise zu einer definierten Kapitalbasis.
Die Immobilien-Performance kann dagegen zusätzlich die Veränderung des Immobilienwerts berücksichtigen.
Beispiel:
- Nettomietrendite: 3,0 %
- Wertentwicklung im selben Jahr: +2,0 %
Unter stark vereinfachten Annahmen kann daraus eine Gesamtperformance von rund 5 % entstehen.
In der Praxis müssen jedoch unter anderem Erwerbsnebenkosten, Veräußerungskosten, Instandhaltung, Finanzierung und gegebenenfalls Steuern berücksichtigt werden. Mietrendite und Gesamtperformance sollten daher nicht gleichgesetzt werden.
Welche Rolle spielt die Immobilienbewertung?
Ein wesentlicher Teil der Immobilien-Performance kann aus einer Veränderung des Marktwerts bestehen. Dafür ist eine belastbare Immobilienbewertung erforderlich.
Bei nicht börsengehandelten Anlagen ist das besonders wichtig: Anders als bei einer börsennotierten Aktie existiert für eine einzelne Immobilie nicht täglich ein beobachtbarer Marktpreis.
Eine angenommene Wertsteigerung ist deshalb nicht mit einem tatsächlich realisierten Veräußerungsgewinn gleichzusetzen.
Für eine realisierte Performance nach Verkauf müssen auch Verkaufspreis und Veräußerungskosten berücksichtigt werden.
Wie beeinflusst Fremdkapital die Performance?
Bei einer fremdfinanzierten Immobilie sollte zwischen der Performance des Objekts und der Performance des eingesetzten Eigenkapitals unterschieden werden.
Das Objekt kann beispielsweise eine Gesamtrendite von 5 % erzielen, während die Eigenkapitalrendite durch Fremdfinanzierung höher oder niedriger ausfällt.
Liegt die Rendite des Investments über den Fremdkapitalkosten, kann ein positiver Leverage-Effekt entstehen. Liegt sie darunter, wirkt der Hebel negativ.
Tilgungszahlungen reduzieren zwar die Liquidität, stellen aber nicht in gleicher Weise wie Zinsen einen laufenden Finanzierungsaufwand dar, weil sie die Restschuld reduzieren.
Für Performance-Vergleiche muss deshalb klar sein, ob auf Objekt-, Gesamt- oder Eigenkapitalebene gerechnet wird.
Performance eines Immobilienportfolios
Wer mehrere Immobilien oder andere Kapitalanlagen hält, kann die Performance auf Ebene des gesamten Portfolios betrachten.
Dabei sollte berücksichtigt werden:
- Gewichtung der einzelnen Anlagen
- laufende Erträge
- Wertveränderungen
- Ein- und Auszahlungen
- Finanzierungen
- Kosten
- Leerstände oder Ausfälle
Eine reine Durchschnittsbildung der Einzelrenditen kann zu falschen Ergebnissen führen, wenn die Investments unterschiedlich groß sind.
Warum ist historische Performance keine Garantie für die Zukunft?
Eine historische Performance zeigt ausschließlich, wie sich eine Anlage in einem vergangenen Zeitraum entwickelt hat.
Sie sagt nicht sicher voraus, wie sich die Anlage künftig entwickeln wird.
Zukünftige Ergebnisse können beispielsweise beeinflusst werden durch:
- Zinsentwicklung
- Inflation
- Konjunktur
- Marktpreise
- politische und regulatorische Rahmenbedingungen
- Unternehmensentwicklung
- bei Immobilien zusätzlich Standort, Mietmarkt und Objektzustand
Vergangene Wertsteigerungen sollten deshalb bei einer Investitionsentscheidung nicht einfach in die Zukunft fortgeschrieben werden.
Welche Kennzahlen eignen sich zur Performance-Bewertung?
Je nach Kapitalanlage können unterschiedliche Kennzahlen sinnvoll sein.
- Gesamtperformance: gesamte Wertentwicklung im Zeitraum
- annualisierte Performance: auf ein Jahr umgerechnete geometrische Wertentwicklung
- Time-Weighted Return: weitgehend bereinigt um externe Zahlungsströme
- IRR: geldgewichtete Rendite unter Berücksichtigung der Zahlungszeitpunkte
- Mietrendite: laufender Mietertrag im Verhältnis zur Kapitalbasis
- Eigenkapitalrendite: Ergebnis im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital
- reale Performance: inflationsbereinigte Wertentwicklung
Keine einzelne Kennzahl bildet sämtliche Eigenschaften einer Kapitalanlage ab. Für eine fundierte Beurteilung sollten Performance, Risiko, Liquidität, Kosten und Anlagehorizont gemeinsam betrachtet werden.
Häufige Fragen zur Performance bei Kapitalanlagen
Was bedeutet Performance bei einer Kapitalanlage?
Performance bezeichnet die Wertentwicklung einer Kapitalanlage innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Je nach Berechnung können sowohl Wertänderungen als auch laufende Erträge berücksichtigt werden.
Wie wird Performance berechnet?
Vereinfacht kann die Performance als Summe aus Wertveränderung und Erträgen geteilt durch den Anfangswert berechnet werden. Bei Ein- und Auszahlungen sind komplexere Methoden wie TWR oder IRR sinnvoll.
Ist Performance dasselbe wie Rendite?
Die Begriffe werden häufig ähnlich verwendet. Performance bezeichnet meist die Wertentwicklung im Betrachtungszeitraum, während Rendite stärker den Ertrag im Verhältnis zum eingesetzten Kapital beschreibt.
Was ist eine gute Performance?
Eine Performance lässt sich nicht sinnvoll anhand eines pauschalen Prozentwerts als gut oder schlecht einordnen. Maßgeblich sind insbesondere Anlageklasse, Risiko, Zeitraum, Kosten, Inflation und eine passende Benchmark.
Was ist die Performance einer Immobilie?
Bei Immobilien kann die Performance aus laufenden Nettoerträgen und der Veränderung des Immobilienwerts bestehen. Je nach Betrachtung werden zusätzlich Finanzierung, Kaufnebenkosten, Verkaufskosten und Steuern berücksichtigt.
Was ist der Unterschied zwischen Mietrendite und Performance?
Die Mietrendite konzentriert sich auf laufende Mieterträge. Die Gesamtperformance kann zusätzlich Wertveränderungen der Immobilie und weitere Ertrags- oder Kostenkomponenten berücksichtigen.
Was bedeutet annualisierte Performance?
Sie gibt an, welcher rechnerischen durchschnittlichen jährlichen Wertentwicklung eine mehrjährige Gesamtentwicklung bei geometrischer Betrachtung entspricht.
Warum sollte Performance nicht ohne Risiko betrachtet werden?
Eine höhere Rendite kann mit höheren Wertschwankungen, Ausfallrisiken oder Liquiditätsrisiken verbunden sein. Vergleichbar sind Anlagen deshalb nur unter Berücksichtigung ihres Risikoprofils.
Quellen und weiterführende Informationen
- BaFin – ABC der Geldanlage: Performance als Wertentwicklung einer Vermögensanlage
- BVI – Wertentwicklungsstatistik und zeitgewichtete BVI-Methode
- BVI – Global Investment Performance Standards (GIPS)
- BVI – Performancemessung geschlossener Fonds
- BVI – Kosten von Fonds und Performance Fees
- Deutsche Bundesbank – reale, inflationsbereinigte Gesamtrendite des Geldvermögens
- Deutschland.Immobilien – bisheriger Glossareintrag Performance
- Deutschland.Immobilien – Kapitalanlagen
- Deutschland.Immobilien – Mietrendite
- Deutschland.Immobilien – Immobilienbewertung
Stand: September 2026.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Anlage-, Finanz-, Steuer-, Bewertungs- oder Immobilienberatung.