Miete und Mietvertrag
Die Miete ist das vereinbarte Entgelt, das ein Mieter für die zeitweise Nutzung einer Wohnung, eines Hauses, eines Gewerberaums oder einer anderen Mietsache zahlt. Der Mietvertrag ist die rechtliche Grundlage dieses Nutzungsverhältnisses.
Nach § 535 BGB verpflichtet der Mietvertrag den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Der Mieter ist im Gegenzug verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten.
Für Eigentümer einer Anlage-Immobilie ist der Mietvertrag ein zentraler Bestandteil der Wirtschaftlichkeit. Höhe und Struktur der Miete, Betriebskosten, Vertragslaufzeit, Mieterhöhungsmöglichkeiten, Kündigungsregeln und Bonität des Mieters können die laufenden Einnahmen und Risiken wesentlich beeinflussen.
Was ist Miete?
Der Begriff Miete bezeichnet im rechtlichen Zusammenhang das Entgelt für die zeitweise Gebrauchsüberlassung einer Mietsache.
Bei Wohnraum wird im Alltag häufig zwischen verschiedenen Mietbegriffen unterschieden:
- Nettokaltmiete: Miete ohne gesondert ausgewiesene Betriebs- und Heizkosten
- Bruttokaltmiete: Kaltmiete zuzüglich kalter Betriebskosten, jedoch ohne Heiz- und Warmwasserkosten
- Warmmiete: im üblichen Sprachgebrauch Kaltmiete zuzüglich vereinbarter Betriebs- und Heizkostenzahlungen
Diese Alltagsbegriffe werden nicht sämtlich als eigenständige gesetzliche Definitionen im BGB verwendet. Entscheidend ist deshalb, welche Zahlungen der konkrete Mietvertrag vorsieht.
Was ist ein Mietvertrag?
Ein Mietvertrag ist ein Vertrag über die zeitweise Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Entgelt.
Bei Immobilien kann sich der Vertrag beispielsweise beziehen auf:
- Wohnungen
- Häuser
- Gewerberäume
- Stellplätze oder Garagen
- Grundstücke
Für Wohnraummietverhältnisse enthält das BGB zahlreiche besondere Schutz- und Formvorschriften. Gewerberaummietverträge unterliegen in mehreren Punkten anderen beziehungsweise weniger weitgehenden Regeln.
Miete und Mietvertrag einfach erklärt
Miete einfach erklärt: Der Mieter zahlt regelmäßig Geld dafür, dass er eine Immobilie oder einen Teil davon nutzen darf.
Mietvertrag einfach erklärt: Der Vertrag legt fest, wer welche Räume nutzen darf, wie hoch die Miete ist, welche Nebenkosten getragen werden und welche Rechte und Pflichten Vermieter und Mieter haben.
Bei einer vermieteten Anlage-Immobilie ist der Mietvertrag damit zugleich eine wesentliche Grundlage für die laufenden Einnahmen des Eigentümers.
Welche Hauptpflichten haben Vermieter und Mieter?
§ 535 BGB regelt die zentralen Pflichten aus dem Mietvertrag.
Der Vermieter muss insbesondere:
- dem Mieter den vereinbarten Gebrauch der Mietsache ermöglichen
- die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen
- diesen Zustand während der Mietzeit grundsätzlich erhalten
Der Mieter muss insbesondere:
- die vereinbarte Miete zahlen
- die Mietsache nur im vertraglich vorgesehenen Rahmen nutzen
- die sich aus Vertrag und Gesetz ergebenden Pflichten beachten
Weitere Pflichten können sich beispielsweise aus Regelungen zu Betriebskosten, Mängeln, Untervermietung oder Rückgabe der Wohnung ergeben.
Wann ist die Miete fällig?
Bei Wohnraum ist die Miete nach § 556b BGB grundsätzlich zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu zahlen, nach dem sie bemessen ist.
Bei einer monatlich vereinbarten Miete bedeutet dies grundsätzlich eine Zahlung zu Beginn des jeweiligen Monats.
Der konkrete Mietvertrag sollte zusätzlich regeln, auf welches Konto die Zahlung erfolgt und welche Bestandteile der monatlichen Gesamtzahlung enthalten sind.
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?
Die Kaltmiete bezeichnet üblicherweise die reine Miete für die Gebrauchsüberlassung ohne gesondert abgerechnete Betriebs- und Heizkosten.
Die Warmmiete umfasst im üblichen Sprachgebrauch zusätzlich die vereinbarten Betriebskosten und regelmäßig auch Heiz- beziehungsweise Warmwasserkosten.
Für die wirtschaftliche Bewertung einer vermieteten Immobilie wird häufig mit der Nettokaltmiete gearbeitet, weil viele umlagefähige Betriebskosten lediglich durch den Vermieter vereinnahmt und anschließend an Versorger oder Dienstleister weitergeleitet werden.
Auch bei der Berechnung der Mietrendite sollte deshalb klar angegeben werden, welche Miete zugrunde gelegt wird.
Was sind Betriebskosten und Nebenkosten?
Nach § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt.
Betriebskosten sind laufende Kosten, die dem Eigentümer durch das Grundstück, das Gebäude oder dessen bestimmungsgemäßen Gebrauch entstehen. Welche Kostenarten als Betriebskosten gelten, konkretisiert insbesondere die Betriebskostenverordnung.
Typische umlagefähige Betriebskosten können beispielsweise sein:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizung und Warmwasser
- Gebäudereinigung
- Müllbeseitigung
- bestimmte Versicherungen
- Hauswartkosten im umlagefähigen Umfang
Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gehören dagegen grundsätzlich nicht zu den Betriebskosten.
Wie funktioniert die Nebenkostenabrechnung?
Werden Betriebskosten als Vorauszahlung vereinbart, muss der Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich jährlich abrechnen.
Die Abrechnung muss dem Mieter grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden.
Nach Ablauf dieser Frist sind Nachforderungen des Vermieters grundsätzlich ausgeschlossen, sofern er die verspätete Abrechnung zu vertreten hat.
Der Mieter kann außerdem Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen; diese dürfen nach aktuellem Recht auch elektronisch bereitgestellt werden.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Wird bei Wohnraum eine Mietsicherheit vereinbart, darf sie nach § 551 BGB grundsätzlich höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne ausgewiesene Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen beziehungsweise -pauschalen betragen.
Eine Barkaution darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Eine vom Vermieter als Geldsumme entgegengenommene Kaution muss grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?
Ein unbefristeter Wohnraummietvertrag kann grundsätzlich auch ohne klassische schriftliche Vertragsurkunde wirksam zustande kommen. Aus Beweis- und Dokumentationsgründen wird in der Praxis jedoch regelmäßig ein schriftlicher Vertrag verwendet.
Für Wohnraummietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr gilt § 550 BGB: Wird die gesetzlich vorgesehene Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag grundsätzlich als für unbestimmte Zeit geschlossen.
Für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, gelten seit der gesetzlichen Reform teilweise abweichende Formregeln. § 578 BGB knüpft bei längerfristigen Verträgen über solche Immobilien inzwischen an die Textform an.
Was ist ein unbefristeter Mietvertrag?
Ein unbefristeter Mietvertrag wird ohne festgelegtes Vertragsende geschlossen.
Er läuft grundsätzlich so lange weiter, bis er wirksam gekündigt oder auf andere Weise beendet wird.
Bei Wohnraum kann der Vermieter nach § 573 BGB grundsätzlich nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
Als gesetzliche Beispiele nennt § 573 BGB unter anderem erhebliche schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf und bestimmte Fälle wirtschaftlicher Verwertung.
Was ist ein befristeter Mietvertrag?
Ein Wohnraummietvertrag kann nach § 575 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden.
Der Vermieter muss bei Vertragsschluss grundsätzlich einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund schriftlich mitteilen. Dazu können insbesondere gehören:
- spätere Nutzung der Räume für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige
- beabsichtigte wesentliche bauliche Maßnahmen, die durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden
- spätere Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten
Fehlt ein zulässiger Befristungsgrund, gilt der Mietvertrag grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Wie darf die Miete erhöht werden?
Bei Wohnraum können Mieterhöhungen nicht beliebig vorgenommen werden.
§ 557 BGB unterscheidet insbesondere zwischen:
- einvernehmlichen Mieterhöhungen
- Staffelmiete
- Indexmiete
- Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- bestimmten Erhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen
- Anpassungen von Betriebskosten
Welche Möglichkeit im konkreten Mietverhältnis besteht, hängt vom Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Nach § 558 BGB kann der Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten entsprechenden Mieterhöhung gestellt werden.
Zusätzlich gilt grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren. In bestimmten Gebieten kann sie aufgrund landesrechtlicher Verordnung niedriger sein.
Staffelmiete
Bei einer Staffelmiete werden zukünftige Mietbeträge bereits im Vertrag festgelegt.
Nach § 557a BGB muss die jeweilige Miete oder Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen werden. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Während der Laufzeit der Staffelmiete sind bestimmte andere Mieterhöhungen ausgeschlossen.
Indexmiete
Bei einer Indexmiete wird die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt.
§ 557b BGB sieht für Wohnraum unter anderem vor, dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Eine Änderung muss in Textform geltend gemacht und anhand der Indexveränderung nachvollziehbar dargestellt werden.
Weitere Details finden Sie unter Indexierung bei Immobilien.
Was ist die Mietpreisbremse?
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer die sogenannte Mietpreisbremse anwenden.
Nach § 556d BGB darf die Miete bei Beginn eines neuen Wohnraummietverhältnisses in einem entsprechend bestimmten Gebiet grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Das Gesetz enthält jedoch Ausnahmen und Sonderregeln, beispielsweise für bestimmte Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen oder eine zulässige höhere Vormiete.
Die gesetzliche Ermächtigung für entsprechende Landesverordnungen ist aktuell bis spätestens 31. Dezember 2029 befristet.
Wie wird ein Wohnraummietvertrag gekündigt?
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf nach § 568 BGB grundsätzlich der schriftlichen Form.
Für Mieter und Vermieter gelten unterschiedliche Voraussetzungen und teilweise unterschiedliche Kündigungsfristen.
Der Vermieter benötigt für eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Der Mieter kann einen unbefristeten Wohnraummietvertrag dagegen grundsätzlich ohne Angabe eines solchen Grundes unter Einhaltung der gesetzlichen beziehungsweise wirksam vereinbarten Frist kündigen.
Neben der ordentlichen Kündigung gibt es bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen unter gesetzlichen Voraussetzungen Möglichkeiten zur außerordentlichen Kündigung.
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?
§ 566 BGB enthält für vermieteten Wohnraum den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.
Wird eine vermietete Wohnung nach ihrer Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber grundsätzlich anstelle des bisherigen Vermieters in die während seines Eigentums bestehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.
Für Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung bedeutet dies: Ein bestehender Mietvertrag endet nicht allein deshalb, weil sich der Eigentümer ändert.
Der Mietvertrag sollte daher bereits vor dem Immobilienkauf vollständig geprüft werden.
Was sollte ein Käufer bei einem bestehenden Mietvertrag prüfen?
Für Käufer einer vermieteten Anlage-Immobilie sind insbesondere folgende Punkte relevant:
- aktuelle Nettokaltmiete
- Mietbeginn und Vertragslaufzeit
- Staffel- oder Indexvereinbarungen
- letzte Mieterhöhungen
- Betriebskostenregelung
- Kautionshöhe und Übergabe der Mietsicherheit
- bestehende Nebenabreden und Nachträge
- eventuelle Mietrückstände
- besondere Nutzungsrechte
- laufende Streitigkeiten oder Minderungen
Eine hohe aktuelle Miete ist nicht automatisch nachhaltig erzielbar. Entscheidend ist auch, ob sie vertraglich und gesetzlich wirksam vereinbart wurde.
Welche Bedeutung haben Miete und Mietvertrag für Anlage-Immobilien?
Bei einer Anlage-Immobilie bilden Miete und Mietvertrag eine wesentliche Grundlage der laufenden Erträge.
Für die wirtschaftliche Beurteilung sind insbesondere wichtig:
- Höhe der Nettokaltmiete
- Nachhaltigkeit der Miethöhe
- Mieterhöhungsmöglichkeiten
- Zahlungsfähigkeit des Mieters
- Leerstands- und Mietausfallrisiko
- nicht umlagefähige Kosten
- Vertragslaufzeit und Kündigungsregeln
Deutschland.Immobilien weist bei klassischen Eigentumswohnungen als Kapitalanlage ebenfalls auf regelmäßige Mieteinnahmen als einen wesentlichen wirtschaftlichen Faktor hin. Weitere Informationen finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
Der Begriff Mietzins wird heute teilweise noch als Synonym für Miete verwendet; das BGB verwendet im modernen Mietrecht überwiegend den Begriff „Miete“.
Häufige Fragen zu Miete und Mietvertrag
Was ist Miete einfach erklärt?
Miete ist das Entgelt, das ein Mieter dafür zahlt, eine Wohnung, ein Haus, einen Raum oder eine andere Mietsache für einen bestimmten Zeitraum nutzen zu dürfen.
Was ist ein Mietvertrag einfach erklärt?
Ein Mietvertrag regelt die zeitweise Gebrauchsüberlassung einer Mietsache gegen Zahlung der vereinbarten Miete und legt die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter fest.
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?
Die Kaltmiete bezeichnet üblicherweise die reine Miete ohne gesonderte Betriebs- und Heizkosten. Die Warmmiete umfasst im üblichen Sprachgebrauch zusätzlich die vereinbarten Nebenkosten einschließlich Heizkosten.
Wann muss die Miete bezahlt werden?
Bei Wohnraum grundsätzlich zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Zeitabschnitts, nach dem die Miete bemessen ist.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Bei Wohnraum grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten.
Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?
Ein unbefristeter Wohnraummietvertrag kann grundsätzlich auch ohne schriftliche Vertragsurkunde wirksam sein. Für längerfristige Verträge und bestimmte Vereinbarungen bestehen jedoch besondere Formvorschriften.
Kann ein Vermieter die Miete beliebig erhöhen?
Nein. Bei Wohnraum gelten die gesetzlichen Regeln zu Mieterhöhungen, etwa zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete oder Modernisierung.
Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf der Wohnung?
Ein bestehendes Wohnraummietverhältnis bleibt grundsätzlich bestehen. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein.
Welche Miete ist für die Mietrendite relevant?
Für die klassische Bruttomietrendite wird regelmäßig die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Für eine umfassendere Betrachtung sollten zusätzlich Erwerbsnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten berücksichtigt werden.
Quellen und weiterführende Informationen
- § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
- § 550 BGB – Form des Wohnraummietvertrags
- § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
- § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten
- § 556b BGB – Fälligkeit der Miete
- § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und Mietpreisbremse
- § 557 BGB – Mieterhöhungen
- § 557a BGB – Staffelmiete
- § 557b BGB – Indexmiete
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
- § 568 BGB – Form der Kündigung
- § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
- § 575 BGB – Zeitmietvertrag
- § 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und andere Räume
- Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Stand: September 2026.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Immobilienberatung.