Immobilienrente
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Die Immobilienrente bezeichnet Modelle, mit denen Immobilieneigentümer gebundenes Immobilienvermögen im Alter in laufende Zahlungen oder eine Einmalzahlung umwandeln und dabei – je nach Modell – weiterhin in der Immobilie wohnen können. Im engeren Sinn ist damit vor allem der Verkauf gegen Leibrente gemeint. Im Markt wird der Begriff jedoch häufig weiter verwendet und umfasst auch Umkehrhypotheken, Teilverkäufe oder Verkauf mit Rückmietung.

Bei der klassischen Leibrente wird die Immobilie verkauft. Der bisherige Eigentümer erhält dafür eine lebenslange Rentenzahlung und behält regelmäßig ein vertraglich und grundbuchlich abgesichertes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Bei einer Umkehrhypothek bleibt der Eigentümer dagegen Eigentümer und nimmt ein durch die Immobilie besichertes Darlehen auf.

Die verschiedenen Modelle unterscheiden sich erheblich bei Eigentum, laufenden Zahlungen, Kosten, Instandhaltung, Vererbbarkeit und Risiken. Eine Immobilienrente sollte deshalb nicht allein anhand der monatlichen Auszahlung beurteilt werden, sondern anhand des wirtschaftlichen Gesamtwerts des Vertrags.

Was ist eine Immobilienrente?

Eine Immobilienrente soll Vermögen nutzbar machen, das in einer selbst genutzten Immobilie gebunden ist.

Typischerweise verfolgt sie zwei Ziele:

zusätzliche Liquidität im Alter und
weiteres Wohnen in der bisherigen Immobilie.

Rechtlich existiert jedoch nicht das eine einheitliche Produkt „Immobilienrente“. Hinter dem Begriff können sehr unterschiedliche Vertragsmodelle stehen.

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass die Bezeichnung im engeren Sinn vor allem auf den Verkauf einer Immobilie gegen eine lebenslange Leibrente zutrifft. Am Markt werden daneben weitere Formen der Immobilienverrentung angeboten.

Immobilienrente einfach erklärt

Immobilienrente einfach erklärt: Eine Person besitzt beispielsweise ein weitgehend schuldenfreies Haus, möchte darin wohnen bleiben, benötigt aber zusätzliches Einkommen.

Eine mögliche Lösung ist:

Das Haus wird verkauft.
Der Verkäufer erhält statt des vollständigen Kaufpreises beispielsweise eine monatliche Leibrente.
Gleichzeitig wird ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht vereinbart.

Der bisherige Eigentümer erhält dadurch Liquidität, gibt beim Leibrentenmodell aber das Eigentum an der Immobilie auf.

Welche Arten der Immobilienrente gibt es?

Unter dem Oberbegriff Immobilienverrentung werden insbesondere folgende Modelle diskutiert:

Leibrente: Verkauf gegen grundsätzlich lebenslange wiederkehrende Zahlung
Zeitrente: Verkauf gegen Zahlungen für einen fest vereinbarten Zeitraum
Umkehrhypothek: Darlehen auf die Immobilie bei fortbestehendem Eigentum
Teilverkauf: Verkauf eines prozentualen Immobilienanteils bei weiterer Nutzung
Verkauf mit Rückmietung: vollständiger Verkauf mit anschließendem Mietvertrag

Diese Modelle sind wirtschaftlich und rechtlich nicht gleichwertig. Der Begriff Immobilienrente sollte deshalb immer zusammen mit der konkreten Vertragsform betrachtet werden.

Was ist eine Leibrente bei Immobilien?

Bei einer Leibrente verkauft der bisherige Eigentümer seine Immobilie und erhält als Gegenleistung eine regelmäßig wiederkehrende Zahlung, die grundsätzlich an seine Lebensdauer gekoppelt ist.

§ 759 BGB bestimmt, dass eine Leibrente im Zweifel für die Lebensdauer des Gläubigers zu zahlen ist.

Die Rentenzahlung kann beispielsweise:

monatlich,
vierteljährlich oder
in einem anderen vereinbarten Rhythmus

erfolgen.

In der Praxis können Leibrenten außerdem mit einer Einmalzahlung kombiniert werden. Das kann beispielsweise relevant sein, wenn zunächst eine bestehende Restschuld der Immobilie abgelöst werden soll.

Was ist der Unterschied zwischen Leibrente und Zeitrente?

Bei einer Leibrente hängt die Dauer der Zahlung grundsätzlich von der Lebensdauer der rentenberechtigten Person ab.

Eine Zeitrente wird dagegen nur über einen von Beginn an festgelegten Zeitraum gezahlt, beispielsweise zehn oder fünfzehn Jahre.

Die Unterscheidung ist wesentlich: Eine zeitlich begrenzte Zahlung bietet keine lebenslange Einkommensgarantie.

Die Verbraucherzentrale weist deshalb darauf hin, dass Angebote mit begrenztem Zahlungszeitraum nicht mit einer echten lebenslangen Leibrente gleichgesetzt werden sollten.

Wie wird die Höhe einer Immobilienrente berechnet?

Eine einheitliche gesetzliche Berechnungsformel für die Höhe kommerzieller Immobilienrenten gibt es nicht.

Bei einem Verkauf gegen Leibrente sind insbesondere relevant:

Verkehrswert der Immobilie,
Alter beziehungsweise statistische Lebenserwartung der berechtigten Person,
Wert des Wohn- oder Nießbrauchrechts,
Höhe einer möglichen Einmalzahlung,
vereinbarte Rentendauer,
Kosten und Kalkulation des Anbieters sowie
vertraglich übernommene Instandhaltungs- und Kostenpflichten.

Vereinfacht kann bei einem Leibrentenmodell zunächst gedacht werden:

Immobilienwert − Kapitalwert des Nutzungsrechts − weitere Abzüge = wirtschaftliche Basis für Kaufpreis beziehungsweise Rentenzahlungen

Die tatsächliche Umrechnung in eine monatliche Leibrente ist komplexer und hängt von den Vertragsannahmen ab.

Was bedeutet Wohnrecht bei einer Immobilienrente?

Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB kann einer Person das Recht geben, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.

Bei einer Immobilienrente ermöglicht ein lebenslanges Wohnrecht dem bisherigen Eigentümer, trotz des Verkaufs weiterhin selbst in der Immobilie zu wohnen.

Das Wohnrecht sollte bei einem Immobilienverkauf rechtlich klar ausgestaltet und grundbuchlich abgesichert werden.

Zu klären ist insbesondere:

welche Räume umfasst sind,
ob das Recht lebenslang gilt,
wer laufende Kosten trägt,
wer Instandhaltung und größere Reparaturen übernimmt und
was bei dauerhaftem Auszug, beispielsweise in eine Pflegeeinrichtung, geschieht.

Was bedeutet Nießbrauch bei einer Immobilienrente?

Der Nießbrauch geht grundsätzlich weiter als ein reines Wohnungsrecht.

Nach § 1030 BGB berechtigt der Nießbrauch dazu, die Nutzungen einer Sache zu ziehen.

Bei einer Immobilie bedeutet dies typischerweise, dass der Berechtigte:

selbst in der Immobilie wohnen oder
sie unter den vertraglichen Voraussetzungen vermieten und die Mieteinnahmen erhalten

kann.

Das kann relevant sein, wenn die berechtigte Person später auszieht. Während ein reines Wohnrecht vor allem die Eigennutzung absichert, kann ein Nießbrauchrecht zusätzlich wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten erhalten.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Vereinfacht lässt sich unterscheiden:

Wohnrecht: sichert insbesondere das persönliche Wohnen in der Immobilie.
Nießbrauch: kann zusätzlich das Recht umfassen, wirtschaftliche Nutzungen wie Mieteinnahmen zu ziehen.

Ein Nießbrauch hat deshalb regelmäßig einen höheren wirtschaftlichen Wert als ein reines Wohnrecht, wenn er umfassend ausgestaltet ist.

Dieser Wert kann wiederum den Betrag reduzieren, der beim Verkauf für Einmalzahlung oder Immobilienrente zur Verfügung steht.

Was ist eine Reallast?

Wiederkehrende Leistungen können grundbuchrechtlich über eine Reallast abgesichert werden.

§ 1105 BGB ermöglicht es, ein Grundstück so zu belasten, dass wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu erbringen sind.

Bei einer Immobilienverrentung kann eine Reallast deshalb zur Absicherung vereinbarter Rentenzahlungen eingesetzt werden.

Neben der Eintragung selbst ist auch der Rang im Grundbuch wichtig. Bei mehreren Rechten kann die Rangstelle darüber entscheiden, in welcher Position ein Recht beispielsweise im Fall einer Zwangsverwertung steht.

Die konkrete Gestaltung sollte deshalb notariell und gegebenenfalls zusätzlich rechtlich geprüft werden.

Muss eine Immobilienrente notariell beurkundet werden?

Wird die Immobilie verkauft, unterliegt der Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung.

§ 311b BGB schreibt vor, dass ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, notariell beurkundet werden muss.

Auch die Bestellung grundbuchlicher Rechte wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Reallast muss so ausgestaltet werden, dass die erforderliche Eintragung im Grundbuch erfolgen kann.

Nach § 873 BGB ist für die Belastung eines Grundstücks mit einem Recht grundsätzlich die Einigung über die Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Bei einer Umkehrhypothek beziehungsweise Reverse Mortgage wird die Immobilie nicht verkauft. Der Eigentümer bleibt grundsätzlich Eigentümer und nimmt stattdessen ein durch die Immobilie besichertes Darlehen auf.

Je nach Vertrag erhält er:

eine Einmalzahlung,
laufende Zahlungen oder
eine Kombination.

Bei einer klassischen Umkehrfinanzierung werden Zinsen und gegebenenfalls weitere Finanzierungskosten häufig nicht laufend aus dem Einkommen bezahlt, sondern der Darlehensschuld zugerechnet. Dadurch wächst die offene Schuld im Zeitverlauf.

Die Rückzahlung erfolgt später, beispielsweise nach Verkauf, Auszug oder Tod – abhängig von der konkreten Vertragsgestaltung.

Leibrente oder Umkehrhypothek: Was ist der Unterschied?

Der entscheidende Unterschied liegt beim Eigentum.

Leibrente: Die Immobilie wird verkauft. Das Eigentum geht auf den Käufer über.
Umkehrhypothek: Der bisherige Eigentümer bleibt zunächst Eigentümer, die Immobilie dient als Kreditsicherheit.

Bei der Leibrente wird das Wohnrecht beziehungsweise der Nießbrauch regelmäßig als eigenes Recht abgesichert. Bei der Umkehrhypothek ergibt sich das weitere Wohnen zunächst daraus, dass die Immobilie weiterhin dem Darlehensnehmer gehört.

Bei der Umkehrhypothek wachsen jedoch regelmäßig die Darlehensverbindlichkeiten, während bei der Leibrente das Eigentum bereits übertragen ist.

Was ist ein Teilverkauf?

Bei einem Teilverkauf verkauft der Eigentümer nur einen prozentualen Anteil seiner Immobilie an einen Anbieter oder Investor.

Der bisherige Eigentümer bleibt Miteigentümer und nutzt die Immobilie regelmäßig weiter. Dafür wird häufig ein Nießbrauchrecht vereinbart.

Typischerweise muss für den verkauften Anteil ein laufendes Nutzungsentgelt gezahlt werden.

Ein Teilverkauf ist daher keine klassische Immobilienrente. Er schafft eine Einmalzahlung, während gleichzeitig laufende Verpflichtungen entstehen können.

Die Verbraucherzentrale weist bei Teilverkaufsmodellen auf erhebliche vertragliche und wirtschaftliche Risiken hin. Besonders zu prüfen sind Nutzungsentgelt, spätere Verkaufsregelungen, Kostenverteilung und Rückkaufsbedingungen.

Was ist Verkauf mit Rückmietung?

Beim Verkauf mit Rückmietung – häufig als Sale & Lease Back bezeichnet – wird die Immobilie vollständig verkauft.

Der bisherige Eigentümer schließt anschließend mit dem Käufer einen Mietvertrag ab und bleibt dadurch als Mieter in der Immobilie wohnen.

Der wesentliche Unterschied zur Leibrente:

Beim Rückmietmodell erhält der Verkäufer typischerweise den Kaufpreis und zahlt anschließend Miete.
Bei der klassischen Leibrente erhält der Verkäufer regelmäßig eine Rentenzahlung und besitzt ein Wohn- oder Nießbrauchrecht.

Auch ein Rückmietmodell sollte hinsichtlich Miethöhe, Mietanpassungen, Kündigungsschutz und zusätzlicher grundbuchlicher Absicherung sorgfältig geprüft werden.

Bleibt man bei der Immobilienrente Eigentümer?

Das hängt vom Modell ab.

Leibrente: nein, die Immobilie wird verkauft.
Zeitrente mit Immobilienverkauf: nein.
Umkehrhypothek: grundsätzlich ja.
Teilverkauf: teilweise; der bisherige Eigentümer bleibt Miteigentümer.
Verkauf mit Rückmietung: nein.

Diese Eigentumsfrage ist für Vererbung, Entscheidungsrechte, Beleihungsmöglichkeiten und mögliche Wertsteigerungen zentral.

Wie wirkt sich eine Immobilienrente auf das Erbe aus?

Beim Verkauf gegen Leibrente geht das Eigentum bereits zu Lebzeiten auf den Käufer über. Die Immobilie gehört deshalb später grundsätzlich nicht mehr zum Nachlass des früheren Eigentümers.

Auch bei einem Teilverkauf reduziert sich der im Eigentum verbleibende Anteil.

Bei einer Umkehrhypothek bleibt die Immobilie zwar zunächst Eigentum des Darlehensnehmers, sie ist jedoch mit einer wachsenden oder bestehenden Darlehensverbindlichkeit belastet. Erben müssen dann entscheiden, wie diese Verbindlichkeit erfüllt beziehungsweise die Immobilie verwertet wird.

Die Auswirkungen auf mögliche Erben sollten deshalb vor Vertragsabschluss ausdrücklich berücksichtigt werden.

Welche Vorteile kann eine Immobilienrente haben?

Je nach Modell können folgende Eigenschaften relevant sein:

Freisetzung von in der Immobilie gebundenem Kapital,
zusätzliche laufende Liquidität oder Einmalzahlung,
weiteres Wohnen in der vertrauten Immobilie,
bei der Leibrente gegebenenfalls geringere Eigentümerpflichten nach Verkauf und
bei der Umkehrhypothek zunächst Erhalt des Eigentums.

Diese Vorteile müssen jedoch immer gegen den wirtschaftlichen Wert der abgegebenen Rechte und die jeweiligen Kosten gestellt werden.

Welche Risiken hat eine Immobilienrente?

Die wichtigsten Risiken unterscheiden sich je nach Modell.

Bei einer Leibrente können insbesondere relevant sein:

Verlust des Eigentums,
geringerer Nachlass für Erben,
Bonitätsrisiko des Rentenzahlers,
ungünstige Bewertung von Immobilie oder Wohnrecht,
unklare Instandhaltungsregelungen und
fehlende Flexibilität bei später veränderten Lebensumständen.

Bei einer Umkehrhypothek bestehen insbesondere:

wachsende Darlehensschuld,
Zinskosten,
mögliche Finanzierungskosten und
geringerer verbleibender Immobilienwert für Erben.

Bei Teilverkaufsmodellen kommen insbesondere Nutzungsentgelt, spätere Verkaufskosten und komplexe Vertragsbedingungen hinzu.

Wie wichtig ist die Immobilienbewertung?

Der Verkehrswert ist eine der zentralen Ausgangsgrößen für nahezu alle Modelle der Immobilienverrentung.

Bei einem Verkauf gegen Leibrente beeinflusst er unmittelbar, wie viel wirtschaftlicher Wert für:

Einmalzahlung,
Rentenzahlung und
eingeräumtes Wohn- oder Nießbrauchrecht

zur Verfügung steht.

Eine unabhängige Immobilienbewertung kann deshalb helfen, Angebote besser einzuordnen.

Ein vermeintlich hoher monatlicher Rentenbetrag ist wenig aussagekräftig, wenn der zugrunde gelegte Immobilienwert oder die Bewertung der Rechte nicht nachvollziehbar ist.

Wie wird ein Wohn- oder Nießbrauchrecht bewertet?

Wohn- und Nießbrauchrechte besitzen einen wirtschaftlichen Kapitalwert.

Für steuerliche Bewertungen enthalten §§ 13 bis 16 Bewertungsgesetz Regelungen zur Kapitalisierung wiederkehrender und lebenslänglicher Nutzungen und Leistungen.

Bei lebenslänglichen Nutzungen wird nach § 14 BewG insbesondere mit Vervielfältigern gearbeitet, die sich aus Alter beziehungsweise statistischer Lebenserwartung und den gesetzlichen Bewertungsregeln ergeben.

Für die wirtschaftliche Kalkulation eines konkreten Immobilienrentenvertrags können Anbieter jedoch eigene vertragliche Kalkulationsmodelle verwenden. Diese sollten transparent offengelegt und nicht mit steuerlichen Bewertungswerten gleichgesetzt werden.

Wie wird eine Leibrente steuerlich behandelt?

Die steuerliche Behandlung einer Immobilien-Leibrente ist komplex und hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab.

Bei einer lebenslangen privaten Leibrente kann nach § 22 EStG grundsätzlich der sogenannte Ertragsanteil steuerpflichtig sein. Dessen Höhe richtet sich nach dem vollendeten Lebensalter bei Beginn der Rente.

Beispiele aus der gesetzlichen Ertragsanteilstabelle:

Rentenbeginn mit 60 oder 61 Jahren: 22 % Ertragsanteil
mit 65 oder 66 Jahren: 18 %
mit 67 Jahren: 17 %
mit 70 Jahren: 15 %
mit 75 Jahren: 11 %

Das bedeutet nicht, dass dieser Prozentsatz die endgültige Steuerbelastung ist. Der steuerpflichtige Ertragsanteil wird grundsätzlich mit dem persönlichen Einkommensteuertarif berücksichtigt.

Bei Zeitrenten, Einmalzahlungen oder komplexen Mischmodellen kann die steuerliche Behandlung anders ausfallen. Die konkrete Gestaltung sollte deshalb steuerlich geprüft werden.

Kann beim Verkauf gegen Immobilienrente Einkommensteuer auf den Immobilienverkauf anfallen?

Auch bei einem Verkauf gegen Leibrente kann § 23 EStG zu privaten Veräußerungsgeschäften relevant sein.

Bei privaten Grundstücken ist grundsätzlich insbesondere die Zehnjahresfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung zu beachten.

Das Gesetz enthält jedoch eine wichtige Ausnahme für Immobilien, die:

zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder
im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken

genutzt wurden.

Ob und in welcher Höhe ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vorliegt, hängt vom konkreten Sachverhalt ab.

Was passiert bei einem Umzug ins Pflegeheim?

Diese Frage sollte bereits vor Vertragsabschluss geregelt werden.

Bei einem Wohnrecht kann ein dauerhafter Auszug dazu führen, dass das persönliche Nutzungsrecht praktisch nicht mehr benötigt wird. Deshalb kann vertraglich beispielsweise vorgesehen werden, ob und wie eine Aufgabe des Wohnrechts abgefunden wird.

Bei einem Nießbrauchrecht kann die berechtigte Person grundsätzlich umfassendere Nutzungsrechte besitzen und die Immobilie gegebenenfalls vermieten.

Bei einer Leibrente sollte außerdem klar geregelt sein, ob die Rentenzahlung unabhängig von einem Auszug weiterläuft.

Bei einer Umkehrhypothek können ebenfalls vertragliche Fälligkeitsregelungen an dauerhaften Auszug oder Verkauf anknüpfen.

Wer trägt Instandhaltung und Reparaturen?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Die Kostenverteilung hängt vom Modell und Vertrag ab.

Zu regeln sind insbesondere:

laufende Instandhaltung,
größere Reparaturen,
energetische Sanierungen,
Versicherungen,
Grundsteuer und sonstige öffentliche Lasten sowie
bei Eigentumswohnungen Hausgeld und Sonderumlagen.

Beim Verkauf gegen Leibrente ist der bisherige Eigentümer nicht mehr automatisch für sämtliche Eigentümerpflichten verantwortlich. Vertraglich können ihm jedoch weiterhin bestimmte Kosten auferlegt werden.

Die Kostenverteilung sollte deshalb ausdrücklich im notariellen Vertrag festgelegt werden.

Wie sicher ist die Rentenzahlung?

Bei einer Leibrente besteht grundsätzlich ein Gegenparteirisiko: Der Käufer beziehungsweise Rentenzahler muss die vereinbarten Zahlungen langfristig leisten können.

Deshalb ist nicht nur die Höhe der Leibrente relevant, sondern auch ihre Absicherung.

Zu prüfen sind insbesondere:

Bonität des Vertragspartners,
grundbuchliche Sicherung über eine Reallast,
Rangstelle der eingetragenen Rechte,
Regelungen bei Zahlungsverzug und
Folgen einer Insolvenz des Vertragspartners.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt, Rentenzahlung und Wohn- beziehungsweise Nießbrauchrecht möglichst stark grundbuchlich abzusichern.

Immobilienrente oder normaler Verkauf?

Ein normaler Immobilienverkauf bietet regelmäßig einen unmittelbaren Kaufpreis und beendet die wirtschaftliche Bindung an die Immobilie weitgehend.

Eine Immobilienrente kann dagegen das weitere Wohnen ermöglichen, reduziert aber typischerweise den sofort verfügbaren Kaufpreis beziehungsweise verteilt ihn über die Zeit.

Für einen Vergleich sind insbesondere zu berücksichtigen:

erzielbarer Marktpreis bei freiem Verkauf,
Wert des Wohn- oder Nießbrauchrechts,
Höhe und Dauer der Rentenzahlung,
Kosten des Modells,
Instandhaltungsverpflichtungen,
Steuern und
persönlicher Liquiditätsbedarf.

Ein isolierter Vergleich der monatlichen Auszahlung reicht nicht aus.

Immobilienrente oder klassischer Immobilienkredit?

Wer Eigentümer bleiben möchte, kann neben einer Umkehrhypothek auch prüfen, ob ein klassisches Darlehen mit der Immobilie als Sicherheit möglich ist.

Bei einem normalen Immobilienkredit bleiben Eigentum und mögliche zukünftige Wertentwicklung grundsätzlich beim bisherigen Eigentümer. Dafür müssen Zins- und gegebenenfalls Tilgungszahlungen tragbar sein.

Bei einer Leibrente entfällt diese klassische Kreditbelastung, dafür wird das Eigentum verkauft.

Welche Struktur wirtschaftlich geeigneter ist, hängt unter anderem von Einkommen, Alter, Immobilienwert, bestehender Restschuld, Erbsituation und Liquiditätsbedarf ab.

Ist die Immobilienrente eine Kapitalanlage?

Für den bisherigen Eigentümer ist eine Immobilienrente in erster Linie eine Form der Vermögensfreisetzung beziehungsweise Altersfinanzierung und keine klassische Kapitalanlage.

Für einen Käufer kann der Erwerb einer verrenteten Immobilie dagegen ein Immobilieninvestment darstellen. Dabei bestehen jedoch besondere Merkmale:

die Immobilie kann langfristig mit Wohn- oder Nießbrauchrechten belastet sein,
die eigene Nutzung beziehungsweise Neuvermietung kann eingeschränkt sein,
laufende Rentenzahlungen können Teil des Kaufpreises sein,
die wirtschaftliche Laufzeit kann von der Lebensdauer der berechtigten Person abhängen und
die Bewertung der Belastungen ist komplex.

Eine verrentete Immobilie sollte daher nicht wie eine sofort frei verfügbare Anlage-Immobilie bewertet werden.

Was ist der Unterschied zwischen Immobilienrente und Mietrendite?

Die Begriffe haben wirtschaftlich nichts miteinander zu tun.

Immobilienrente: Modell zur Freisetzung von Immobilienvermögen gegen laufende Zahlungen beziehungsweise Finanzierung.
Mietrendite: Kennzahl zur Beurteilung des laufenden Mietertrags einer Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis beziehungsweise einer definierten Kapitalbasis.

Die Immobilienrente beschreibt damit eine Vertrags- und Finanzierungsstruktur, die Mietrendite dagegen eine Renditekennzahl.

Worauf sollte man bei einer Immobilienrente achten?

Vor Vertragsabschluss sollten insbesondere folgende Punkte geprüft werden:

unabhängiger Verkehrswert der Immobilie,
genaue Form des Modells,
Eigentumsübergang oder Fortbestand des Eigentums,
Höhe und Dauer der Zahlungen,
Kapitalwert des Wohn- oder Nießbrauchrechts,
grundbuchliche Absicherung und Rang,
Bonität des Vertragspartners,
Verteilung von Instandhaltung und laufenden Kosten,
Regelungen bei Auszug oder Pflegebedürftigkeit,
Auswirkungen auf Erben,
Steuerfolgen und
mögliche Alternativen wie Kredit oder freier Verkauf.

Da die Verträge langfristig wirken und mehrere Rechtsgebiete betreffen können, sollte ein konkretes Angebot nicht ohne unabhängige rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Prüfung abgeschlossen werden.

Häufige Fragen zur Immobilienrente

Was ist eine Immobilienrente einfach erklärt?

Bei einer Immobilienrente wird in der Immobilie gebundenes Vermögen in laufende Zahlungen oder Liquidität umgewandelt. Je nach Modell kann der Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen.

Ist Immobilienrente dasselbe wie Leibrente?

Im engeren Sinn wird mit Immobilienrente häufig die Leibrente bezeichnet. Im Markt wird der Begriff aber auch als Oberbegriff für Umkehrhypothek, Teilverkauf und andere Verrentungsmodelle verwendet.

Bleibt man bei einer Leibrente Eigentümer?

Nein. Beim klassischen Verkauf gegen Leibrente geht das Eigentum auf den Käufer über. Der bisherige Eigentümer erhält dafür die vereinbarten Zahlungen und regelmäßig ein Wohn- oder Nießbrauchrecht.

Bleibt man bei einer Umkehrhypothek Eigentümer?

Grundsätzlich ja. Die Immobilie wird nicht verkauft, sondern dient als Sicherheit für ein Darlehen.

Was ist besser: Wohnrecht oder Nießbrauch?

Das lässt sich nicht pauschal beurteilen. Ein Wohnrecht sichert vor allem die Eigennutzung. Ein Nießbrauch kann zusätzlich das Recht auf wirtschaftliche Nutzungen wie Mieteinnahmen umfassen, hat dadurch aber regelmäßig einen höheren Kapitalwert.

Wie hoch ist eine Immobilienrente?

Die Höhe hängt insbesondere vom Immobilienwert, Alter beziehungsweise statistischer Lebenserwartung, Wert des Wohn- oder Nießbrauchrechts, Zahlungsmodell und den Vertragskosten ab.

Ist eine Immobilienrente steuerpflichtig?

Bei einer privaten lebenslangen Leibrente kann grundsätzlich der gesetzliche Ertragsanteil steuerpflichtig sein. Daneben können abhängig vom Verkauf und der bisherigen Nutzung weitere steuerliche Fragen entstehen. Die konkrete Behandlung ist vertrags- und einzelfallabhängig.

Kann man bei einer Immobilienrente lebenslang wohnen bleiben?

Das ist möglich, wenn ein entsprechendes lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht wirksam vereinbart und abgesichert wurde. Die genaue Vertragsgestaltung ist entscheidend.

Was passiert mit der Immobilie nach dem Tod?

Bei einer Leibrente gehört die Immobilie bereits dem Käufer. Ein persönliches Wohn- oder Nießbrauchrecht endet regelmäßig mit dem Tod des Berechtigten, sofern die konkrete Gestaltung nichts anderes vorsieht. Bei einer Umkehrhypothek gehört die Immobilie grundsätzlich zum Nachlass, ist aber mit der Darlehensschuld belastet.

Quellen und weiterführende Informationen

Stand: September 2026.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Vorsorge- oder Immobilienberatung.

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