Eigentümer
Ein Eigentümer ist die Person oder das Unternehmen, dem eine Sache rechtlich gehört. Das Eigentum ist ein umfassendes Herrschaftsrecht: Nach § 903 BGB kann der Eigentümer grundsätzlich mit seiner Sache nach Belieben verfahren und andere von Einwirkungen ausschließen, soweit nicht Gesetze oder Rechte Dritter entgegenstehen.
Bei Immobilien ist Eigentümer, wer das rechtliche Eigentum am Grundstück beziehungsweise am Wohnungseigentum erworben hat. Beim Immobilienkauf reicht dafür die Zahlung des Kaufpreises allein nicht aus. Für den Eigentumsübergang sind grundsätzlich die Einigung über den Eigentumswechsel und die Eintragung im Grundbuch erforderlich.
Für Käufer einer Anlage-Immobilie ist die Eigentümerstellung besonders relevant, weil mit ihr Rechte, aber auch Pflichten rund um Vermietung, Verwaltung, Finanzierung und Erhaltung der Immobilie verbunden sind.
Was bedeutet Eigentümer?
Eigentümer ist, wem eine Sache rechtlich zugeordnet ist. Das Eigentum verleiht grundsätzlich das Recht, über die Sache zu verfügen, sie zu nutzen, zu verkaufen, zu verschenken oder mit Rechten Dritter zu belasten.
Diese Befugnisse gelten jedoch nicht unbegrenzt. Gesetzliche Vorschriften, Rechte anderer Personen sowie beispielsweise miet-, nachbar-, denkmal- oder wohnungseigentumsrechtliche Regelungen können die Nutzung einschränken.
Eigentümer einfach erklärt
Eigentümer einfach erklärt: Der Eigentümer ist derjenige, dem eine Sache rechtlich gehört.
Bei einer Eigentumswohnung kann der Eigentümer die Wohnung beispielsweise selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Dabei muss er jedoch bestehende Verträge, gesetzliche Vorgaben und bei Wohnungseigentum auch die Regelungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beachten.
Was ist der Unterschied zwischen Eigentümer und Besitzer?
Eigentum und Besitz sind juristisch unterschiedliche Begriffe.
Der Eigentümer hat das rechtliche Herrschaftsrecht an der Sache. Besitzer ist dagegen, wer die tatsächliche Gewalt über eine Sache ausübt. § 854 BGB knüpft den Besitz an diese tatsächliche Sachherrschaft.
Ein einfaches Beispiel ist eine vermietete Wohnung:
- Eigentümer: der rechtliche Eigentümer der Wohnung
- Besitzer: regelmäßig der Mieter, der die Wohnung tatsächlich nutzt
Eigentümer und Besitzer können also dieselbe Person sein, müssen es aber nicht.
Wann wird ein Immobilienkäufer Eigentümer?
Beim Grundstücks- und Immobilienkauf entsteht das Eigentum nicht bereits mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag und grundsätzlich auch nicht allein durch die Kaufpreiszahlung.
Nach § 873 BGB sind für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück grundsätzlich die Einigung der Beteiligten über den Eigentumswechsel und die Eintragung dieser Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich.
Die erforderliche Einigung über den Eigentumsübergang wird bei Grundstücken als Auflassung bezeichnet und ist in § 925 BGB geregelt.
Juristischer Eigentümer wird der Erwerber somit grundsätzlich mit der entsprechenden Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.
Welche Rechte hat ein Eigentümer?
§ 903 BGB räumt dem Eigentümer weitgehende Befugnisse ein. Bei einer Immobilie kann er – im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Grenzen – beispielsweise:
- die Immobilie selbst nutzen
- sie vermieten oder verpachten
- sie verkaufen oder verschenken
- sie vererben
- sie zur Finanzierung mit einer Grundschuld belasten
- andere grundsätzlich von unberechtigter Nutzung ausschließen
Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Eigentümer von einem unberechtigten Besitzer nach § 985 BGB die Herausgabe seiner Sache verlangen. Besteht dagegen ein Recht zum Besitz – beispielsweise aus einem wirksamen Mietvertrag –, kann der Besitzer dem Herausgabeanspruch entsprechende Einwendungen entgegenhalten.
Was bedeutet Eigentümer bei einer Eigentumswohnung?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung besteht das Wohnungseigentum nach § 1 WEG aus dem Sondereigentum an der Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Der Wohnungseigentümer besitzt daher nicht einfach einen isolierten Teil des Gebäudes. Zum Wohnungseigentum gehört zugleich ein Anteil am Gemeinschaftseigentum, beispielsweise am Grundstück und an den Gebäudeteilen, die nicht im Sondereigentum stehen.
Für Käufer einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage sind deshalb neben der eigenen Wohnung auch die Regelungen und Kosten der Eigentümergemeinschaft relevant.
Welche Bedeutung hat die Eigentümerstellung für Anlage-Immobilien?
Mit dem Erwerb einer Anlage-Immobilie wird der Käufer rechtlicher Eigentümer des jeweiligen Grundstücks beziehungsweise Wohnungseigentums, sobald der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen ist.
Die Eigentümerstellung ermöglicht insbesondere die langfristige Nutzung der Immobilie als Vermögenswert. Gleichzeitig trägt der Eigentümer wirtschaftliche und rechtliche Verantwortung für sein Eigentum.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Instandhaltungs- und Verwaltungskosten
- Pflichten aus Mietverhältnissen
- Hausgeld und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
- Finanzierungsverpflichtungen
- Steuern und sonstige öffentliche Lasten
Eigentum an einer Immobilie ist deshalb nicht nur mit Verfügungsrechten verbunden, sondern auch mit laufenden Verpflichtungen und wirtschaftlichen Risiken.
Was ist Miteigentum?
Eine Sache kann mehreren Personen gemeinsam gehören. § 1008 BGB regelt das Miteigentum nach Bruchteilen.
Beim Wohnungseigentum ist ein solcher Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung verbunden. Der einzelne Eigentümer kann daher über seine Eigentumswohnung verfügen, während gemeinschaftliche Gebäudeteile gemeinsam verwaltet werden.
Häufige Fragen zum Eigentümer
Was ist ein Eigentümer einfach erklärt?
Ein Eigentümer ist die Person oder das Unternehmen, dem eine Sache rechtlich gehört.
Was ist der Unterschied zwischen Eigentümer und Besitzer?
Der Eigentümer hat das rechtliche Eigentum. Der Besitzer übt die tatsächliche Gewalt über die Sache aus. Bei einer vermieteten Wohnung ist beispielsweise häufig der Vermieter Eigentümer und der Mieter Besitzer.
Ist man nach Zahlung des Kaufpreises Eigentümer einer Immobilie?
Nicht allein aufgrund der Kaufpreiszahlung. Für den juristischen Eigentumsübergang an einem Grundstück sind grundsätzlich Auflassung und Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erforderlich.
Darf ein Eigentümer mit seiner Immobilie machen, was er möchte?
Nicht uneingeschränkt. Nach § 903 BGB bestehen die Eigentümerbefugnisse nur, soweit Gesetze oder Rechte Dritter nicht entgegenstehen. Bei Immobilien können beispielsweise Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Baurecht oder Denkmalschutz Grenzen setzen.
Kann eine Immobilie mehrere Eigentümer haben?
Ja. Eigentum kann mehreren Personen nach Bruchteilen zustehen. Bei Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an der Wohnung zudem mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden.
Quellen und weiterführende Informationen
- § 903 BGB – Befugnisse des Eigentümers
- § 854 BGB – Erwerb des Besitzes
- § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung
- § 925 BGB – Auflassung
- § 985 BGB – Herausgabeanspruch des Eigentümers
- § 1008 BGB – Miteigentum nach Bruchteilen
- § 1 WEG – Begriffsbestimmungen zum Wohnungseigentum
Stand: September 2026.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.