Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung – gesetzlich genauer Wohnungseigentümerversammlung – ist das zentrale Beschlussorgan einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. In ihr entscheiden die Wohnungseigentümer über Angelegenheiten, die das gemeinschaftliche Eigentum und seine Verwaltung betreffen.
Typische Themen sind beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen, die Erhaltungsrücklage, der Wirtschaftsplan, größere Sanierungen oder die Bestellung des Verwalters. Für Käufer einer Eigentumswohnung als Anlage-Immobilie sind die dort gefassten Beschlüsse wirtschaftlich besonders relevant, weil sie zukünftige Kosten und Maßnahmen am Gebäude beeinflussen können.
Was ist eine Eigentümerversammlung?
Nach § 23 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) werden Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, grundsätzlich in der Versammlung der Wohnungseigentümer geregelt.
Die Eigentümerversammlung ermöglicht es den Wohnungseigentümern, gemeinschaftliche Entscheidungen über das Gebäude, das Grundstück und die Verwaltung der Gemeinschaft zu treffen.
Sie betrifft insbesondere das Gemeinschaftseigentum. Welche Flächen und Gebäudeteile zum Sonder- beziehungsweise Gemeinschaftseigentum gehören, ergibt sich unter anderem aus der Teilungserklärung.
Eigentümerversammlung einfach erklärt
Eigentümerversammlung einfach erklärt: Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beziehungsweise einer Wohnungseigentumsanlage treffen sich, um über gemeinsame Angelegenheiten zu entscheiden.
Beispielsweise kann darüber abgestimmt werden, ob das Dach saniert, die Fassade erneuert oder eine bestimmte Maßnahme am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden soll.
Die Entscheidungen werden als Beschlüsse gefasst und können für alle Wohnungseigentümer wirtschaftliche und rechtliche Auswirkungen haben.
Wie oft findet eine Eigentümerversammlung statt?
Nach § 24 Abs. 1 WEG muss der Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen.
Eine zusätzliche Versammlung muss unter anderem einberufen werden, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt.
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, eine Versammlung einzuberufen, sieht das WEG weitere Möglichkeiten zur Einberufung vor.
Wie erfolgt die Einladung zur Eigentümerversammlung?
Die Einberufung erfolgt nach § 24 WEG in Textform. Die Einladungsfrist soll grundsätzlich mindestens drei Wochen betragen, sofern kein besonderer Dringlichkeitsfall vorliegt.
Außerdem müssen die Themen, über die beschlossen werden soll, bei der Einberufung ausreichend bezeichnet werden. § 23 Abs. 2 WEG macht dies grundsätzlich zur Voraussetzung für die Gültigkeit eines Beschlusses.
Eigentümer sollten die Tagesordnung deshalb vor der Versammlung sorgfältig prüfen.
Worüber wird in einer Eigentümerversammlung entschieden?
Die möglichen Beschlussthemen sind vielfältig. Typische Beispiele sind:
- Erhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
- Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- Erhaltungsrücklage
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- Hausordnung
- Versicherungen der Gemeinschaft
- Bestellung oder Abberufung des Verwalters
- bauliche Veränderungen
- Kostenverteilung im gesetzlichen Rahmen
§ 19 WEG nennt unter anderem die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, eine angemessene Versicherung und eine angemessene Erhaltungsrücklage als Bestandteile ordnungsmäßiger Verwaltung.
Wie wird in der Eigentümerversammlung abgestimmt?
Nach § 25 Abs. 1 WEG entscheidet bei Beschlüssen grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Der gesetzliche Grundsatz lautet außerdem: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Gehört eine Einheit mehreren Personen gemeinschaftlich, können diese das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
In der Praxis können Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung für bestimmte Fälle abweichende Regelungen zur Stimmkraft enthalten. Deshalb sollten Eigentümer die für ihre Gemeinschaft geltenden Unterlagen berücksichtigen.
Muss eine bestimmte Anzahl von Eigentümern anwesend sein?
Das geltende WEG enthält keine allgemeine gesetzliche Mindestanwesenheit, die jede Eigentümerversammlung erst beschlussfähig machen würde. Beschlüsse werden grundsätzlich mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst.
Für die konkrete Gemeinschaft sollten allerdings auch Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und sonstige wirksame Vereinbarungen geprüft werden.
Kann man sich in der Eigentümerversammlung vertreten lassen?
Eine Vertretung ist grundsätzlich möglich. Nach § 25 Abs. 3 WEG bedürfen Vollmachten zu ihrer Gültigkeit der Textform.
Zusätzlich können Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Regelungen darüber enthalten, wer zur Vertretung berechtigt ist.
Eigentümer, die nicht selbst teilnehmen können, sollten deshalb rechtzeitig prüfen, welche Vollmacht erforderlich ist.
Kann eine Eigentümerversammlung online stattfinden?
Ja. Das WEG ermöglicht unterschiedliche Formen elektronischer Teilnahme.
Nach § 23 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass Eigentümer auch ohne Anwesenheit am Versammlungsort elektronisch teilnehmen und ihre Rechte ganz oder teilweise auf diesem Weg ausüben können.
Darüber hinaus kann nach § 23 Abs. 1a WEG mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschlossen werden, dass Versammlungen für einen Zeitraum von höchstens drei Jahren auch vollständig virtuell stattfinden können. Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
Was ist das Protokoll der Eigentümerversammlung?
Über die gefassten Beschlüsse muss nach § 24 Abs. 6 WEG unverzüglich eine Niederschrift aufgenommen werden.
Das Protokoll dokumentiert insbesondere, welche Beschlüsse gefasst wurden. Zusätzlich ist eine Beschluss-Sammlung zu führen, in der die Beschlüsse der Gemeinschaft fortlaufend erfasst werden.
Für Käufer einer Eigentumswohnung sind ältere Versammlungsprotokolle und die Beschluss-Sammlung wichtige Informationsquellen, weil sie Hinweise auf bereits beschlossene oder diskutierte Maßnahmen am Gebäude geben können.
Warum ist die Eigentümerversammlung für Käufer einer Anlage-Immobilie wichtig?
Bei einer Eigentumswohnung als Anlage-Immobilie entscheidet der Eigentümer nicht allein über alle Teile des Gebäudes. Viele Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum werden gemeinsam beschlossen.
Solche Entscheidungen können die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage unmittelbar beeinflussen, beispielsweise durch:
- größere Sanierungsmaßnahmen
- Sonderumlagen
- Veränderungen der laufenden Kosten
- Aufbau oder Verwendung der Erhaltungsrücklage
- Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums
- Wechsel des Verwalters
Vor dem Kauf sollten Anleger deshalb nicht nur die einzelne Wohnung, sondern auch die wirtschaftliche Situation und bisherige Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft prüfen.
Weitere Informationen finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
Welche Unterlagen sollten Käufer vor dem Immobilienkauf prüfen?
Bei einer bestehenden Eigentumswohnung können insbesondere folgende Unterlagen relevant sein:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen
- Beschluss-Sammlung
- Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnungen
- Stand der Erhaltungsrücklage
- Informationen zu geplanten Sanierungen oder Sonderumlagen
Aus diesen Unterlagen können sich wichtige Hinweise auf zukünftige finanzielle Belastungen ergeben.
Häufige Fragen zur Eigentümerversammlung
Was ist eine Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung ist die Versammlung der Wohnungseigentümer, in der über gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentumsanlage Beschlüsse gefasst werden.
Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Der Verwalter muss die Wohnungseigentümerversammlung nach § 24 WEG mindestens einmal pro Jahr einberufen.
Wie lange vorher muss eingeladen werden?
Die Einladungsfrist soll grundsätzlich mindestens drei Wochen betragen, sofern keine besondere Dringlichkeit vorliegt.
Wie viele Stimmen braucht ein Beschluss?
Grundsätzlich entscheidet nach § 25 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Für bestimmte Beschlüsse können jedoch besondere gesetzliche Voraussetzungen gelten.
Kann man an einer Eigentümerversammlung online teilnehmen?
Ja. Die Eigentümer können elektronische Teilnahme ermöglichen. Unter den Voraussetzungen des § 23 Abs. 1a WEG kann außerdem eine vollständig virtuelle Eigentümerversammlung beschlossen werden.
Warum sollte man als Käufer alte Versammlungsprotokolle lesen?
Sie können Hinweise auf geplante Sanierungen, wiederkehrende Probleme, Kostenentwicklungen und bereits gefasste Beschlüsse geben. Für die Beurteilung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage sind diese Informationen daher besonders relevant.
Quellen und weiterführende Informationen
- § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
- § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung
- § 24 WEG – Einberufung, Vorsitz und Niederschrift
- § 25 WEG – Beschlussfassung
- § 28 WEG – Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Stand: September 2026.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.