Als Alterswertminderung einer Immobilie bezeichnen Expertinnen und Experten den Wertverlust, der sich während der gesamten Nutzungsdauer eines Gebäudes aufgrund von Abnutzung, Verschleiß oder Alterungsvorgängen ergibt. Die juristische Grundlage dafür findet sich in § 23 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Dabei gibt es eine lineare und eine dynamische Alterswertminderung. Bei der linearen Altersabschreibung wird angenommen, dass der Wert der Immobilie nach Errichtung 100 % beträgt und dann im Verlauf der Lebensdauer gleichmäßig abnimmt.
Formel für die lineare Altersabschreibung:
Wertminderung (in %) = Alter ÷ Gesamtnutzungsdauer x 100
Bei der dynamischen Alterswertminderung (Ross’sche Wertminderungskurve) wird angenommen, dass die Abnutzung einer Immobilie nicht gleichmäßig verläuft, sondern mit fortschreitendem Alter zunimmt. In der Praxis wird die lineare Alterswertminderung jedoch deutlich häufiger angewendet. Bei der Berechnung des Zeitwerts einer Immobilie wird im Zusammenhang mit der Alterswertminderung die sogenannte Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt. Die Restnutzungsdauer ist in der ImmowertV definiert. Sie gibt an, wie viele Jahre eine Immobilie voraussichtlich unter normalen Bedingungen noch benutzt werden kann.
