Disagio
Ein Disagio ist ein Abschlag vom Nennbetrag eines Darlehens. Die Bank zahlt dabei weniger aus als der vereinbarte nominale Darlehensbetrag, während sich Zins und Tilgung grundsätzlich auf den vollen Darlehensbetrag beziehen. Das Disagio wird auch als Damnum bezeichnet.
Bei Immobilienfinanzierungen kann ein Disagio vereinbart werden, um die laufende Sollzinsbelastung während der vereinbarten Zinsbindung zu beeinflussen. Der Kreditnehmer leistet wirtschaftlich einen Teil der Finanzierungskosten bereits zu Beginn.
Für Käufer einer vermieteten Anlage-Immobilie kann das Disagio zudem steuerlich relevant sein. Ein marktübliches Disagio kann bei entsprechendem wirtschaftlichem Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die konkrete steuerliche Behandlung hängt jedoch von Darlehensgestaltung und Einzelfall ab.
Was ist ein Disagio?
Das Disagio ist die Differenz zwischen dem nominalen Darlehensbetrag und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag.
Beispiel:
- Nominaler Darlehensbetrag: 300.000 Euro
- Disagio: 5 %
- Disagio-Betrag: 15.000 Euro
- Auszahlung: 285.000 Euro
Obwohl die Bank in diesem Beispiel nur 285.000 Euro auszahlt, beträgt die nominale Darlehensschuld 300.000 Euro.
Der Kreditnehmer muss deshalb bei der Finanzierungsplanung unterscheiden zwischen dem Betrag, der tatsächlich zur Verfügung steht, und dem Betrag, auf dessen Grundlage die Darlehensverpflichtungen berechnet werden.
Disagio einfach erklärt
Disagio einfach erklärt: Ein Teil der Kreditkosten wird wirtschaftlich an den Anfang der Finanzierung verlagert.
Statt beispielsweise ein Darlehen über 300.000 Euro vollständig ausgezahlt zu bekommen, erhält der Kreditnehmer bei einem Disagio von 5 % nur 285.000 Euro. Die Differenz von 15.000 Euro verbleibt bei der Bank.
Im Gegenzug kann die Bank für das Darlehen einen niedrigeren Sollzins beziehungsweise Nominalzins vereinbaren, als sie ihn bei ansonsten vergleichbaren Konditionen ohne Disagio anbieten würde.
Ob sich ein Disagio wirtschaftlich lohnt, lässt sich deshalb nicht allein anhand des niedrigeren Sollzinses beurteilen. Entscheidend sind unter anderem Effektivzins, Zinsbindung, Finanzierungssumme, Steuerwirkung und geplante Haltedauer.
Was ist der Unterschied zwischen Disagio und Damnum?
Die Begriffe Disagio und Damnum werden bei Darlehen weitgehend synonym verwendet.
Beide bezeichnen einen Abschlag vom Nennwert beziehungsweise Nominalbetrag des Kredits. Der Darlehensnehmer erhält also weniger ausgezahlt, als er nominal schuldet.
In steuerlichen Vorschriften und Verwaltungsanweisungen werden deshalb häufig ausdrücklich beide Begriffe gemeinsam verwendet.
Wie wird ein Disagio berechnet?
Das Disagio wird üblicherweise als Prozentsatz des nominalen Darlehensbetrags vereinbart.
Disagio = Darlehensbetrag × Disagio-Satz
Der tatsächlich ausgezahlte Betrag ergibt sich vereinfacht aus:
Auszahlungsbetrag = Darlehensbetrag − Disagio
Beispiel: Disagio berechnen
Ein Käufer finanziert eine Anlage-Immobilie mit einem nominalen Darlehen über 400.000 Euro. Vereinbart wird ein Disagio von 4 %.
400.000 Euro × 4 % = 16.000 Euro Disagio
Die Bank zahlt damit vereinfacht:
400.000 Euro − 16.000 Euro = 384.000 Euro
Die nominale Darlehensschuld beträgt dennoch 400.000 Euro.
Wenn für den Kauf tatsächlich 400.000 Euro Fremdkapital benötigt werden, müsste der Kreditnehmer den fehlenden Auszahlungsbetrag aus Eigenmitteln decken oder eine entsprechend höhere nominale Finanzierung aufnehmen.
Was ist der Unterschied zwischen Disagio und Agio?
Disagio bedeutet Abschlag, Agio bedeutet Aufschlag.
Beim Disagio liegt der Auszahlungsbetrag unter dem Nennwert. Ein Agio bezeichnet dagegen einen Betrag, der über einem Nennwert oder Ausgangsbetrag liegt.
Bei klassischen Immobilienfinanzierungen ist im Zusammenhang mit einer verminderten Darlehensauszahlung insbesondere das Disagio relevant.
Wie wirkt sich ein Disagio auf den Sollzins aus?
Mit einem Disagio kann ein Teil der Zinsbelastung wirtschaftlich vorverlagert werden. Darlehen mit Disagio werden deshalb häufig mit einem niedrigeren nominalen Sollzins angeboten als ansonsten vergleichbare Finanzierungen ohne Disagio.
Der niedrigere Sollzins bedeutet jedoch nicht automatisch, dass das Darlehen insgesamt günstiger ist.
Das Disagio selbst ist ein Kostenbestandteil der Finanzierung. Für einen sinnvollen Vergleich sollte daher nicht nur der nominale Zins, sondern insbesondere der effektive Jahreszins betrachtet werden.
Disagio und Effektivzins: Was ist der Unterschied?
Der Sollzins beschreibt grundsätzlich die Verzinsung des Darlehens. Der effektive Jahreszins berücksichtigt bei Verbraucherdarlehen darüber hinaus die gesetzlich einzubeziehenden Gesamtkosten und den tatsächlichen Zahlungsablauf.
Nach § 16 Preisangabenverordnung müssen beim effektiven Jahreszins grundsätzlich die vom Verbraucher zu entrichtenden Zinsen und die sonstigen bekannten Kosten des Verbraucherdarlehens berücksichtigt werden, soweit die gesetzlichen Vorgaben dies vorsehen.
Ein Disagio beeinflusst deshalb die tatsächliche wirtschaftliche Kreditbelastung und sollte beim Vergleich verschiedener Finanzierungen nicht isoliert vom Effektivzins betrachtet werden.
Disagio bei einem Annuitätendarlehen
Ein Disagio kann auch im Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen vereinbart werden.
Die Besonderheit des Annuitätendarlehens bleibt bestehen: Der Kreditnehmer zahlt eine regelmäßig gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung, während sich deren Zusammensetzung im Zeitverlauf verändert.
Das Disagio verändert in erster Linie die Auszahlung und die Preisstruktur der Finanzierung. Es ersetzt weder die Tilgung noch reduziert es automatisch den nominalen Darlehensbetrag.
Für Käufer ist deshalb besonders wichtig, die monatliche Rate, die tatsächliche Auszahlung, den Effektivzins und die Restschuld gemeinsam zu betrachten.
Welche Vorteile kann ein Disagio haben?
Je nach Darlehensangebot und persönlicher Situation kann ein Disagio verschiedene Effekte haben.
Mögliche Vorteile sind:
- niedrigerer laufender Sollzins: Ein Teil der Finanzierungskosten wird vorab geleistet.
- möglicherweise geringere laufende Zinsbelastung: Dies kann während der Zinsbindung die laufende Liquidität beeinflussen.
- steuerlicher Effekt bei Vermietung: Ein marktübliches Disagio kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen als Werbungskosten relevant sein.
Diese Vorteile sind jedoch immer den Nachteilen und den konkreten Darlehenskonditionen gegenüberzustellen.
Welche Nachteile hat ein Disagio?
Ein Disagio reduziert den Betrag, der dem Kreditnehmer tatsächlich ausgezahlt wird.
Zu den möglichen Nachteilen gehören:
- geringere Auszahlung: Für denselben Finanzierungsbedarf wird mehr Eigenkapital oder ein höherer nominaler Kredit benötigt.
- höhere nominale Darlehensschuld: Wird das Disagio mitfinanziert, müssen auch die zusätzlich aufgenommenen Beträge verzinst und getilgt werden.
- Kapitalbindung am Anfang: Wird das Disagio aus Eigenmitteln getragen, steht dieses Kapital nicht mehr anderweitig zur Verfügung.
- kein automatischer Kostenvorteil: Ein niedriger Sollzins bedeutet nicht zwangsläufig niedrigere Gesamtkosten.
- Steuervorteil nicht garantiert: Die steuerliche Behandlung hängt von Marktüblichkeit, Verwendung des Darlehens und Einzelfall ab.
Ein Disagio sollte deshalb nicht allein wegen eines niedrigeren nominalen Zinssatzes gewählt werden.
Ist ein Disagio steuerlich absetzbar?
Bei einer vermieteten Immobilie können Schuldzinsen und bestimmte Finanzierungskosten als Werbungskosten relevant sein, wenn sie wirtschaftlich mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen.
§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG enthält für marktübliche Damna beziehungsweise Disagien eine besondere Regelung. Die Vorschrift nimmt ein marktübliches Disagio von der grundsätzlich vorgesehenen Verteilung bestimmter langfristiger Vorauszahlungen aus.
Nach den Einkommensteuer-Hinweisen der Finanzverwaltung ist ein Disagio als Werbungskosten abziehbar, soweit unter Berücksichtigung der jährlichen Zinsbelastung die marktüblichen Beträge nicht überschritten werden.
Bei einer vermieteten Anlage-Immobilie kann ein marktübliches Disagio deshalb grundsätzlich im Jahr der Zahlung als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn der notwendige wirtschaftliche Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften besteht.
Bei selbst genutzten Immobilien besteht dieser Werbungskostenabzug bei Vermietungseinkünften grundsätzlich nicht, weil keine entsprechenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.
Wann gilt ein Disagio als marktüblich?
Die Marktüblichkeit ist für die steuerliche Behandlung besonders wichtig.
Die Finanzverwaltung verwendet eine Vereinfachungsregel: Bei einem Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren kann grundsätzlich von Marktüblichkeit ausgegangen werden, wenn ein Disagio von bis zu 5 % vereinbart wurde.
Diese 5-%-Grenze ist jedoch keine starre gesetzliche Höchstgrenze.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass auch ein höheres Disagio marktüblich sein kann. Wird die Vereinbarung mit einer Geschäftsbank unter Bedingungen wie zwischen fremden Dritten geschlossen, spricht dies nach der BFH-Rechtsprechung für die Marktüblichkeit.
Ein Disagio von mehr als 5 % ist daher nicht automatisch steuerlich ausgeschlossen. Es muss jedoch genauer geprüft werden.
Was passiert steuerlich bei einem nicht marktüblichen Disagio?
Übersteigt das Disagio den als marktüblich anzuerkennenden Betrag, ist der darüber hinausgehende Teil nach den Verwaltungsgrundsätzen nicht ohne Weiteres vollständig im Zahlungsjahr abzuziehen.
Der nicht marktübliche Teil ist grundsätzlich über den Zinsfestschreibungszeitraum beziehungsweise – wenn keine Zinsfestschreibung besteht – über die Laufzeit des Darlehens zu verteilen.
Die steuerliche Einordnung kann erhebliche Auswirkungen auf den Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs haben. Bei größeren Finanzierungen sollte die konkrete Gestaltung daher steuerlich geprüft werden.
Beispiel: Disagio bei einer vermieteten Anlage-Immobilie
Ein Anleger nimmt zur Finanzierung einer vermieteten Eigentumswohnung ein Darlehen über 300.000 Euro auf.
Vereinbart werden beispielhaft:
- Darlehensbetrag: 300.000 Euro
- Disagio: 5 %
- Disagio-Betrag: 15.000 Euro
- Auszahlungsbetrag: 285.000 Euro
- Zinsbindung: mindestens fünf Jahre
Unterstellt man für dieses reine Rechenbeispiel, dass das Darlehen vollständig der vermieteten Immobilie zugeordnet ist, das Disagio tatsächlich geleistet wurde und die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind, kann das marktübliche Disagio grundsätzlich als Werbungskosten relevant sein.
Ob und in welcher Höhe ein Abzug im konkreten Einzelfall möglich ist, sollte anhand des Darlehensvertrags und der steuerlichen Situation geprüft werden.
Warum ist das Disagio für Anlage-Immobilien relevant?
Bei einer fremdfinanzierten Anlage-Immobilie beeinflusst das Disagio sowohl die Finanzierung als auch die Liquidität und gegebenenfalls die steuerliche Betrachtung.
Für Anleger sind insbesondere folgende Punkte wichtig:
- Eigenkapitalbedarf: Die Auszahlung liegt unter dem nominalen Darlehen.
- Zinsstruktur: Das Disagio kann mit einem niedrigeren laufenden Sollzins verbunden sein.
- Effektivkosten: Der tatsächliche Finanzierungspreis muss insgesamt verglichen werden.
- Steuerwirkung: Bei Vermietung kann ein marktübliches Disagio als Werbungskosten relevant sein.
- Restschuld: Das Disagio reduziert nicht automatisch den nominal zurückzuzahlenden Kreditbetrag.
- Liquidität: Steuerlicher Effekt und tatsächlicher Geldabfluss fallen wirtschaftlich unterschiedlich ins Gewicht.
Das Disagio ist daher kein isoliertes Renditeinstrument. Es ist Bestandteil der gesamten Finanzierungsstruktur und sollte gemeinsam mit Kaufpreis, Mieteinnahmen, laufenden Kosten, Tilgung und Eigenkapital betrachtet werden.
Weitere Grundlagen finden Sie unter Kapitalanlagen sowie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
Disagio aus Eigenkapital zahlen oder mitfinanzieren?
Ein Disagio kann wirtschaftlich unterschiedlich finanziert werden.
Wird es aus vorhandenem Eigenkapital getragen, erhöht es den anfänglichen Eigenmitteleinsatz.
Wird dagegen ein höheres nominales Darlehen aufgenommen, damit nach Abzug des Disagios der benötigte Nettobetrag zur Verfügung steht, erhöht sich die nominale Kreditsumme. Dadurch können auf den höheren Darlehensbetrag wiederum Zins- und Tilgungszahlungen entstehen.
Welche Variante günstiger ist, hängt von Zinssätzen, Eigenkapital, steuerlicher Wirkung, Laufzeit und individuellen Finanzierungskonditionen ab.
Disagio und Leverage-Effekt
Bei einer fremdfinanzierten Anlage-Immobilie kann das Disagio auch die Betrachtung des Leverage-Effekts beeinflussen.
Ein höherer Fremdkapitaleinsatz kann zwar die Eigenkapitalrendite beeinflussen, erhöht jedoch zugleich die Finanzierungslast und das Risiko.
Wird ein Disagio mitfinanziert, sollte deshalb nicht nur auf den niedrigeren laufenden Sollzins geachtet werden. Relevant sind die vollständigen Kreditkosten, die höhere nominale Darlehenssumme und die daraus resultierende Liquiditätsbelastung.
Disagio oder Darlehen ohne Disagio – was ist besser?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht.
Für einen Vergleich sollten mindestens folgende Werte gegenübergestellt werden:
- tatsächlicher Auszahlungsbetrag
- nominaler Darlehensbetrag
- Sollzins
- effektiver Jahreszins
- monatliche Rate
- Zinsbindungsfrist
- Restschuld am Ende der Zinsbindung
- Eigenkapitaleinsatz
- mögliche steuerliche Wirkung
Ein Kredit mit Disagio kann trotz niedrigerem Sollzins insgesamt teurer oder günstiger sein als eine Finanzierung ohne Disagio. Entscheidend ist die konkrete Gesamtrechnung.
Häufige Fragen zum Disagio
Was bedeutet Disagio einfach erklärt?
Ein Disagio ist ein Abschlag vom nominalen Kreditbetrag. Der Kreditnehmer erhält weniger ausgezahlt, schuldet aber grundsätzlich den vollen vereinbarten Darlehensbetrag.
Wie hoch ist ein Disagio normalerweise?
Die Höhe ist Verhandlungssache und hängt vom Darlehensangebot ab. Steuerlich verwendet die Finanzverwaltung eine Vereinfachungsregel, nach der bei einer Zinsbindung von mindestens fünf Jahren ein Disagio bis 5 % grundsätzlich als marktüblich behandelt werden kann.
Ist ein Disagio von mehr als 5 % steuerlich zulässig?
Ein Disagio über 5 % ist nicht automatisch nicht marktüblich. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass die Marktüblichkeit anhand der konkreten Kreditkonditionen zu beurteilen ist. Eine Vereinbarung mit einer Geschäftsbank unter fremdüblichen Bedingungen spricht für Marktüblichkeit.
Ist Disagio dasselbe wie Damnum?
Ja. Bei Darlehen werden Disagio und Damnum weitgehend synonym für den Unterschied zwischen nominalem Darlehensbetrag und geringerem Auszahlungsbetrag verwendet.
Senkt ein Disagio den Kreditbetrag?
Nein. Es senkt grundsätzlich den Auszahlungsbetrag, nicht automatisch die nominale Darlehensschuld. Die Rückzahlungsverpflichtung bezieht sich auf den vereinbarten Darlehensbetrag.
Ist ein Disagio steuerlich absetzbar?
Bei einer vermieteten Immobilie kann ein marktübliches Disagio unter den gesetzlichen Voraussetzungen als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn es wirtschaftlich mit den Vermietungseinkünften zusammenhängt. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte im Einzelfall geprüft werden.
Wird das Disagio sofort steuerlich berücksichtigt?
Ein marktübliches Disagio kann bei den Überschusseinkünften grundsätzlich im Zahlungsjahr berücksichtigt werden. Soweit es nicht marktüblich ist, kann eine Verteilung über den Zinsfestschreibungszeitraum beziehungsweise die Darlehenslaufzeit erforderlich sein.
Ist ein Kredit mit Disagio günstiger?
Nicht automatisch. Ein Disagio kann den laufenden Sollzins reduzieren, verursacht aber selbst Finanzierungskosten und mindert die Auszahlung. Für den Vergleich sind insbesondere Effektivzins, Gesamtkosten und Restschuld entscheidend.
Quellen und weiterführende Informationen
- § 11 EStG – Vereinnahmung und Verausgabung; Regelung zu Damnum und Disagio
- § 9 EStG – Werbungskosten und Schuldzinsen
- Bundesministerium der Finanzen – Einkommensteuer-Hinweise zu Damnum und Disagio
- Bundesfinanzhof – Urteil vom 8. März 2016, IX R 38/14, zum Sofortabzug eines Disagios
- § 16 PAngV – Effektiver Jahreszins bei Verbraucherdarlehen
Stand: September 2026.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Steuer-, Finanzierungs- oder Rechtsberatung.