
Wuppertal | Nordrhein-Westfalen
Angebot | Art: Pflegeimmobilie (förderungswürdige Sozialimmobilie laut XI. Sozialgesetzbuch). Kauf eines Pflegeappartements nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), vererbbares und in das Grundbuch eingetragenes Eigentum. |
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Lage | Roseggerstraße 40, 42289 Wuppertal (ca. 355.004 Einwohner) |
Objekt | 80 Einzelzimmer 80 Betten/Pflegeplätze 2.932 m² großes Grundstück ca. 3,5 % Grundstücksanteil |
Baujahr | Baujahr 2008. Letzte Modernisierung: 2021/2022 Heizungsanlage/Bodenbeläge etc. |
Denkmalanteil | 0 % |
Größe Einheiten | 49,87 m² bis 60,55 m² inkl. Gemeinschaftsflächen |
Mietvertrag | 25-Jahres-Pachtvertrag plus 1 x 5 Jahre optionale Verlängerung 14,25 € Miete pro m²/Monat Verwalterkosten/Jahr: 300,00 € Instandhaltung m²/Jahr: 3,00 € kalkuliert |
Indexierung | 60 % Indexierung (Wertsicherung des Mietzinses) |
Beginn Miete | 1-monatige Pre-Opening-Phase. Die erste Mietzahlung erfolgt im 2. Monat nach Kaufpreiszahlung. |
Belegungsrecht | Der Betreiber gewährt dem Käufer und seinen Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht. |
Kaufpreis | 207.900 € - 252.500 € Kaufpreis 4.168 €/m² bis 4.172 €/m² ohne Einrichtung Der Kaufpreis ist sofort fällig. |
Mietzins p.a. | Der anfängliche Mietzins bezogen auf die Jahresmiete oder monatliche Mietausschüttung beträgt 4,10 % p.a. auf den Gesamtkaufpreis (ohne Nebenkosten), auch bei Leerstand. |
Nebenkosten | 6,5 % Grunderwerbsteuer Keine weiteren Maklergebühren ca. 2,0 % Notar- und Gerichtskosten |
Steuer | Für Immobilien gilt gemäß § 7 EStG eine lineare Abschreibung von 2 % auf die Herstellungskosten. Außenanlagen und Einrichtung können ggf. erhöht abgeschrieben werden. Steuerliche Effekte sind individuell zu ermitteln (Bitte Steuerberater fragen). |
Energiedaten
Energieausweistyp | Verbrauchsausweis |
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Energieeffizienzklasse | G |
Energieträger | Holz in kg |
Energieverbrauchskennwert | 206,2 kWh/(m²a) |
Baujahr | 2009 |
Besonderheiten
Der Kaufpreis ist sofort fällig.
1 Monat Pre-Opening
Es gibt keinen SE Vertrag - hier muss sich jeder Erwerber selbst drum kümmern
Objektbeschreibung
Das zwischen 2008 und 2010 umgebaute und kernsanierte Gebäude kann auf eine bedeutende Geschichte zurückblicken: Das Objekt wurde ursprünglich als Firmen und Produktionssitz des bekannten „Heinzegarn“ (Fa. Gebrüder Heinze) genutzt. 1994 wurde es von dem bekannten Architekten Hartmut Rau, dem Bruder des früheren Bundespräsidenten, Ministerpräsidenten von NRW und Oberbürgermeisters von Wuppertal, Johannes Rau, zum EDV-Zentrum für die Firma EDS (Electronic Data Systems) umgebaut und erweitert.
Die privat geführte A&A Seniorenpalais Wuppertal-Heckinghausen GmbH & Co. KG betreibt den Standort seit 2010 und umfasst neben der vollstationären Pflege, eingestreute Kurzzeitpflege sowie eine individuell angepasste Dementenbetreuung nach § 87 b SGB XI. Die Einrichtung fungiert weitestgehend autark und hat unter anderem einen eigenen Küchen- u. Hauswirtschaftsbereich, eine Wäscherei sowie einen Reinigungsdienst.
Das Objekt verfügt über insgesamt 80 vollstationäre Plätze in Einzelzimmern und wurde laufend instandgehalten. Neben den turnusmäßigen Wartungs- und Renovierungsarbeiten wurden in den letzten Jahren weitere wesentliche Investitionen im Objekt vorgenommen: So wurde 2018 ein neues Verwaltungsgebäude auf dem Grundstück errichtet sowie Umbauten einiger Zimmer zu Einzelzimmern im 2. OG und 3. OG vorgenommen. 2020 fand eine Fassadensanierung statt. Zwischen 2021 und 2022 erhielten alle Räumlichkeiten neue Bodenbeläge. Weiterhin wurden in der gleichen Zeit weitere Zimmer im EG, 1. OG und 3. OG zu Einzelzimmern umgebaut. Im Jahr 2021 wurde zusätzlich eine neue Terrasse an der Cafeteria angelegt. Im August 2021 wurde eine komplett neue Heizungsanlage verbaut, die über ein Contracting-Modell zum Einsatz kommt. Zudem wurde im März 2022 auf dem Dach eine neue Photovoltaik-Anlage (mit einer Leistung von ca. 100 kwp) installiert. Die zukünftige WEG startet mit einer Instandhaltungsrücklage in Höhe von 80.000,00 Euro.
Lagebeschreibung
Wuppertal ist mit über 350.000 Einwohnern die größte Stadt des Bergischen Landes und Heimat der weltbekannten Schwebebahn.
Wuppertal liegt zentral in Nordrhein-Westfalen und gehört zum Regierungsbezirk Düsseldorf. Wuppertal befindet sich etwa 35 km
südlich von Essen, 40 km östlich von Düsseldorf und 50 km nordöstlich von Köln. Die größten und wichtigsten Städte von Nordrhein- Westfalen (Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, etc.) sind allesamt nur ca. 30 bis 50 km entfernt.
Das Seniorenpalais Wuppertal befindet sich im Stadtteil Heckinghausen.
Betreiber / Pachtvertrag
25-Jahres-Pachtvertrag plus 1 x 5 Jahre optionale Verlängerung
Betreiber: A & A Seniorenpalais Wuppertal-Heckinghausen GmbH & Co. KG
Wir sind persönlich für Sie da!
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Nr. | Größe | Mietzins p.a. | Kaufpreis | Status | |
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WE 05 | 52,45 m² | 4,10 % | 218.700 € | Frei | Berechnen Kontakt |
WE 11 | 49,87 m² | 0,08 % | 207.900 € | Reserviert | Berechnen Kontakt |
WE 12 | 54,70 m² | 4,10 % | 228.100 € | Frei | Berechnen Kontakt |
WE 14 | 58,48 m² | 4,10 % | 243.900 € | Frei | Berechnen Kontakt |
WE 15 | 60,55 m² | 4,10 % | 252.500 € | Frei | Berechnen Kontakt |
WE 16 | 56,50 m² | 4,10 % | 235.600 € | Frei | Berechnen Kontakt |
WE 22 | 54,57 m² | 4,10 % | 227.500 € | Frei | Berechnen Kontakt |
WE 24 | 58,00 m² | 4,10 % | 241.900 € | Frei | Berechnen Kontakt |
WE 30 | 51,82 m² | 4,10 % | 216.000 € | Frei | Berechnen Kontakt |
WE 39 | 53,61 m² | 4,10 % | 223.600 € | Frei | Berechnen Kontakt |
WE 43 | 53,41 m² | 4,10 % | 222.700 € | Frei | Berechnen Kontakt |
WE 56 | 50,98 m² | 4,10 % | 212.600 € | Frei | Berechnen Kontakt |
WE 57 | 51,70 m² | 4,10 % | 215.600 € | Frei | Berechnen Kontakt |
WE 72 | 52,18 m² | 4,10 % | 217.600 € | Frei | Berechnen Kontakt |
WE 73 | 54,46 m² | 4,10 % | 227.200 € | Frei | Berechnen Kontakt |
Dokument | Dateigröße | |
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- Seniorenpalais Wuppertal.pdf | 296 KB |
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In der Vergangenheit konnte man sich mit dem Erwerb von Immobilien weitgehend gegen Kaufkraftverlust und Inflation absichern. Langfristige Entwicklungen der Immobilienpreise unterliegen zum Teil jedoch hohen Schwankungen. Die beim Kauf anfallenden Nebenkosten, Vertriebs- und Finanzierungskosten führen bei einem frühzeitigen Verkauf zu nachteiligen Ergebnissen. Projektspezifische Angaben zum konkreten Objekt liefert der Verkäufer der Immobilie. Außer im Falle grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz, kann für die Richtigkeit keine Haftung übernommen werden. Es gelten allein die Angaben aus den Kaufvertragsunterlagen.
Wirtschaftliches und steuerliches ErgebnisWerbungskosten sowie die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung und die dargestellten steuerlichen Ergebnisse der Anlage aus der Beispielrechnung stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die jeweils zuständige Finanzbehörde. Änderungen in der Praxis der Finanzverwaltung, der Rechtsprechung und der Steuergesetze sind möglich. Die Höhe der steuerlichen Auswirkungen der Investition richtet sich nach der persönlichen Situation des Erwerbers.
Die Steuerberechnungen aus der Musterberechnung werden auf der Grundlage erstellt, dass die Immobilienanlage nicht unter die Regelungen des §15b EStG fällt. In Einzelfällen kann bei Anwendung der Vergleichsrechnung nach §2 Abs. 6, §31, §36 Abs. 2 EStG eine geringere festzusetzende Einkommensteuer ermittelt werden. Die Tarifberechnung der Einkommensteuer erfolgt gem. §32a EStG. Die vorliegende Beispielrechnung hat aufgrund der Vielzahl der steuerlichen Besonderheiten des EStG nicht für jede individuelle Einkommenssituation und -kombination Gültigkeit, z. B. bei der Anwendung der §32b, und §34 EStG. Die Musterberechnung stellt keine steuerliche Beratung dar, diese ist nur den steuerberatenden Berufen vorbehalten. Lassen Sie deshalb Ihren steuerlichen Berater auf Basis der aktuellen Steuergesetzgebung die für Ihre Einkommenssituation gültigen, relevanten Vorschriften überprüfen.
Inflation, Wertsteigerung, MietsteigerungAngaben zur Inflation und einer daraus in die Zukunft hochgerechneten Miet- und Wertsteigerung basieren auf Ihren Angaben und sind unverbindliche Annahmen. Die für die Berechnung getätigten Angaben können für die Zukunft nicht garantiert werden. Die angenommenen Ergebnisse unterliegen der künftigen Steuergesetzgebung. Die für Ihre persönliche Situation maßgebenden Steuerregelungen, insbesondere Einkommensteuer sind von Ihnen zu beachten.
Konditionen der FinanzierungBei den Angaben zur Finanzierung handelt es sich um kein verbindliches Finanzierungsangebot. Konditionen der Finanzierung werden zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme von Ihrem Kreditinstitut festgelegt und können von den in der Musterberechnung ausgewiesenen Werten abweichen. Das ausgewiesene Ergebnis kann sich, abhängig von der beim Erwerb gewählten Tilgungsvariante und den übrigen Finanzierungskonditionen, ändern. Die Tilgungshöhe richtet sich dabei nach der entsprechenden Bruttofinanzierung. Abweichungen bei den Zins- und Tilgungsleistungen können sich durch verschiedene Berechnungs- und Verrechnungsmethoden ergeben. Bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens 5 Jahren kann ein Damnum in Höhe von bis zu 5 v.H. als Werbungskosten angesetzt werden. Der darüber hinausgehende Teil ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum zu verteilen. Falls diese Regelung für die vorliegende Berechnung zutrifft, wird diese Verteilung aus Vereinfachungsgründen nicht vorgenommen, die steuerlichen Ergebnisse können daher durch den unterschiedlichen Werbungskostenansatz des Damnums von den ausgewiesenen Ergebnissen der Musterberechnung abweichen. Die tatsächlichen aus der Finanzierung entstehenden Werbungskosten müssen Sie durch Ihren steuerlichen Berater für Ihren Einzelfall berechnen lassen.
AngabenvorbehaltDie Berechnung stellt ein reines Musterbeispiel unter Ausschluss jeglicher Rechts- und Steuerberatung dar. Eine Übertragbarkeit dieser Musterberechnung auf die tatsächliche finanzielle Situation des Erwerbers wird nicht garantiert. Die Angaben und Berechnungen der Musterberechnung wurden mit Sorgfalt zusammengestellt und entsprechen den gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstigen Vorschriften. Abweichungen oder Änderungen können aufgrund von Auslassungen, Zusammenfassungen, Irrtümern o.ä. oder durch abweichende künftige wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen von Gesetzen, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis oder auch der persönlichen finanziellen Situation des Erwerbers eintreten und berühren nicht die Wirksamkeit des Kaufes. Für das Erreichen der wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Erwerbers wird keine Gewähr übernommen. Von dieser Beispielrechnung abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Bestätigung der jeweiligen Vertragspartner. Die Angaben im gültigen zugehörigen Kaufvertrag und der Teilungserklärung sind im Einzelfall immer maßgebend.