Ratgeber Denkmalimmobilie

Was sind Denkmalimmobilien?

Denkmalimmobilien sind nach den Vorgaben der Denkmalbehörde erhaltenswerte Gebäude, für die eine Wiederherstellung besonders lohnenswert ist. Dazu zählen sowohl Gebäude aller Epochen, als auch besondere Wohnkonzepte, die aufgrund historischer Begebenheiten ein kulturelles Gut darstellen.

Für wen sind Denkmalimmobilien als Anlage sinnvoll?

Denkmalimmobilien bieten allen, die ein hoch zu versteuerndes Einkommen haben, besondere Steuervergünstigungen und sind aus diesem Grund eine sinnvolle Kapitalanlage. Neben den Steuervorteilen ist für Kapitalanleger der hohe Wiederverkaufswert ein weiteres Highlight für ein Investment in Denkmalimmobilien.

Highlights

  • Wohnungen in historischen Bauten
  • Erhöhte Abschreibungen (AfA) auf Baudenkmale nach EStG §7 h,i
  • Zusätzliche Förderung durch günstige KfW-Darlehen

Denkmalimmobilien bieten eine erhöhte Abschreibungsmöglichkeit

Die deutsche Steuergesetzgebung trägt einen Anteil zum Gelingen dieser großen, oftmals sehr kostenintensiven Aufgabe für Investoren bei. Durch die erhöhte Abschreibungsmöglichkeit (AfA) auf Baudenkmale nach § 7i / 7h EStG, können die gesamten behördlich genehmigten Sanierungskosten innerhalb von 12 Jahren als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Das ist die wohl einzige und sinnvollste Möglichkeit, aus Steuerlast werthaltiges Vermögen zu schaffen und zu erhalten.

Hinweis

Bei Fragen oder Unklarheiten zu unseren Tipps zum Steuerrecht, zu Steuervorteilen und zu der erhöhten Abschreibungsmöglichkeit (AfA) raten wir Ihnen in jedem Fall zu einer individuellen Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung und Empfehlung durch eine fachkundige Person (Rechtsanwalt oder Steuerberater) Ihres Vertrauens.

Und das sind auf einen Blick die wohl wichtigsten Vorteile für eine Investition in denkmalgeschützte Immobilien:

  • sehr hohe Bauqualität
  • sehr hoher Steuervorteil
  • zusätzliche Förderung durch günstige KfW-Darlehen
  • einzigartiger, exklusiver Sachwert
  • Vermögenssicherung und Werterhalt in Vollendung

Die perfekte Anlage-Immobilie suchen & finden

Die perfekte Anlage-Immobilie suchen & finden

Der Standort einer Immobilie als Kapitalanlage ist ein entscheidendes Qualitätsmerkmal. Befindet sich die Immobilie etwa in einer strukturschwachen Region, sinken die Erfolgschancen auf eine erfolgreiche Vermietung. Daher empfiehlt es sich, in einen Standort mit positiver Zukunftsprognose zu investieren. In Regionen mit niedriger Arbeitslosigkeit und florierender Wirtschaft sind Kapitalanlage-Immobilien meist wertstabil und gut vermietbar. Bei der Wahl des Standortes sollte auch bedacht werden, dass sich die Qualität der Lage mit der Zeit verändern kann.

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Beteiligte Personen

Beteiligte Personen

Verwalter

Eingesetzt durch die Eigentümergemeinschaft obliegt dem Verwalter:

  • die Erstellung der Wirtschaftspläne
  • die Prüfung der eingehenden Mieten
  • die Abrechnung der Pachtzahlungen an die Eigentümer
  • die Durchführung von Eigentümerversammlungen
  • die Koordinierung benötigter Instandhaltungsmaßnahmen

Einmal jährlich beruft der Verwalter die Eigentümer zu einer Eigentümerversammlung ein. Als Eigentümer einer Denkmalimmobilie können Sie teilnehmen, müssen aber nicht. Auf diesen Treffen werden Themen wie z.B. Instandhaltungsrücklagen oder der Wirtschaftsplan des Pflegeheims besprochen und beschlossen. In einem Protokoll werden alle Ergebnisse und Abstimmungen festgehalten und jedem Eigentümer zugesandt.

Notar

Beurkunden – Kaufen – Besitzen

Ganz allgemein beurkundet ein Notar Rechtsgeschäfte, wie z. B. den Erwerb eines Grundstücksgeschäftes in Form einer Denkmalimmobilie. Der Notar ist dabei zur Unabhängigkeit verpflichtet. Damit der Kauf Ihrer Denkmalimmobilie rechtskräftig wird, benötigen Sie also einen Notar.

Sie haben die Wahl, ob Sie einen eigenen Notar vor Ort bestimmen oder ganz einfach den Notar des Bauträgers nutzen.

Im Vorfeld werden Ihnen alle benötigten Kaufvertragsunterlagen zugesandt. Der Notar veranlasst nach Zusammenstellung aller wichtigen Dokumente das weitere Vorgehen. Er koordiniert termingerecht die Übermittlung Ihrer Daten für den Kaufabschluss und die Grundbucheintragung. Das Grundbuchamt dokumentiert im Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch Ihr anteiliges Eigentum an der Denkmalimmobilie.

Nach der Kaufpreiszahlung und Eintragung ins Grundbuch haben Sie das Recht, Ihren Besitz

  • zu verschenken
  • zu verkaufen
  • zu vererben
  • oder zu beleihen

Besonderheit: Denkmal-AfA

Die besondere Abschreibungsmöglichkeit

Jeder Investor einer Denkmalimmobilie hat die Möglichkeit, nach der folgenden Aufteilung die denkmalfähigen Sanierungskosten nach der aktuellen Steuergesetzgebung abzuschreiben:

  • in den ersten 8 Jahren jeweils 9%
  • in den folgenden 4 Jahren jeweils 7%
Der DEUTSCHLAND.Immobilien-Tipp

Eigennutzer haben sogar die Möglichkeit gemäß § 10f EStG die festgelegten Sanierungskosten innerhalb von 10 Jahren mit jeweils 9% in Abzug zu bringen. Aus dieser Maßgabe resultiert eine im Vergleich zu nicht-denkmalgeschützten Immobilien extrem hohe Wirtschaftlichkeit, die durch die mögliche Einbindung einer KfW-Finanzierung zusätzlich erhöht wird.

In jedem Fall raten wir die individuelle Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung und Empfehlung durch eine fachkundige Person Ihres Vertrauens an (z.B. Rechtsanwalt oder Steuerberater).

Auflagen Denkmalschutz

Auflagen Denkmalschutz

Strenge Einhaltung der Vorgaben zum Denkmalschutz

Die bundesweit geltenden Richtlinien des Denkmalschutzes erfordern eine strenge Umsetzung während der Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten. Dazu zählt zum Beispiel die hohe Qualität der Baumaterialien, um die entsprechenden Auflagen zu erfüllen. Die Einhaltung dieser Vorgaben wird durch die Denkmalschutzbehörde während der gesamten Bauphase überprüft. Erst nach Fertigstellung des Objektes wird von der Denkmalschutzbehörde jedes einzelne Gewerk mit einem Stempel versehen. Damit ist erst die Voraussetzung für eine AfA (Absetzung für Abnutzung) über 12 Jahre nach § 7i EStG gewährleistet.

Fälligkeit Kaufpreis

Verringertes Risiko durch Ratenzahlung

Damit ein Investor sein finanzielles Risiko in überschaubaren Grenzen hält, hat der Gesetzgeber eine für alle Bauträger und Bauunternehmen gültige Sicherheit während der Bauphase in den gesetzlichen Vorschriften der MABV (Makler- und Bauträgerverordnung) fest verankert.

So wird der Kaufpreis nicht etwa in einer Summe im Vorfeld bezahlt, sondern analog zu einem Neubau in maximal sieben festgelegten Raten. Diese Raten sind immer erst nach der Fertigstellung des jeweiligen Gewerkes fällig und werden vom bauleitenden Architekten testiert. Hierbei dürfen diese Raten zusammengefasst werden:

  • 25% nach notarieller Bestätigung der Fälligkeitsvoraussetzungen
  • 5% Sicherheitseinbehalt werden mit Fertigstellung fällig
  • 28% nach Rohbaufertigstellung inklusive Zimmererarbeiten
  • 5,6% nach Fertigstellung von Dachflächen und Dachrinnen
  • 2,1% nach Rohinstallation der Heizungsanlagen
  • 2,1% nach Rohinstallation der Sanitäranlagen
  • 2,1% nach Rohinstallation der Elektroanlagen
  • 7% nach Fenstereinbau inklusive Verglasung
  • 4,2% nach fertigem Innenputz exklusive Beiputzarbeiten
  • 2,1% nach fertigem Estrich
  • 2,8% nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
  • 8,4% nach Bezugsfertigkeit, gezahlt wird gegen Besitzübergabe Zug um Zug
  • 2,1% für die Fassadenarbeiten
  • 3,5% nach vollständiger Fertigstellung

Im Vorfeld zur ersten Zahlung ist der jeweilige Notar dafür verantwortlich, dass die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden und der Sperrvermerk im Grundbuch (Auflassung) für den Investor eingetragen ist.

Gewährleistungspflicht

Baumängel sofort melden!

Gemäß dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) besteht nach Fertigstellung und Abnahme des Gebäudes 5 Jahre Gewährleistung auf etwaige Baumängel. Nach Feststellung eines solchen Mangels beginnt die Gewährleistungsfrist für das schadhafte Gewerk von vorn! Insofern sollten Investoren darauf achten, von einem erfahrenen und bonitätsstarken Bauträger ihre Denkmalimmobilie zu erwerben, der die Gewährleistungsfrist in jedem Fall durchsteht. Sollte trotzdem einmal ein Bauträger nach Fertigstellung in die Insolvenz müssen, so hat der Erwerber in den meisten Fällen den Zugriff auf die involvierten Subunternehmer.

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