Afa

(Gebäude AfA = unbewegliche Wirtschaftsgüter gemäß EStG)

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet einen Begriff aus dem Steuerrecht und findet sich in § 7 des Einkommensteuergesetzes wieder. Die AfA, auch Abschreibung genannt, bezieht sich in § 7.4 (Bestandsobjekte) und § 7.5 (Neubauobjekte) auf die linear zu berechnende Abnutzung eines Gebäudes und bewirkt die steuerliche Entlastung des Eigentümers, indem der steuerliche Verlust mit den zu versteuernden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verrechnet werden kann. Dadurch reduziert sich die Einkommensteuerlast des sogenannten Kapitalanlegers und Steuerschuldners gegenüber dem Finanzamt. Für die Saldierung der steuerlich relevanten Gewinne und Verluste wird die Anlage V der Steuererklärung beigefügt.

Die Höhe der AfA richtet sich dabei nach unterschiedlichsten Kriterien, z. B. nach Alter des Gebäudes (siehe Baujahr), den Erstellungskosten nach Grundstücksanteil, nach Inventar oder Außenanlagen. Eine besondere Form der erhöhten AfA findet sich in § 7i (Denkmalschutz) und § 7h (Gebäude die in von einer Gemeinde förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen liegen und vermietet werden) wieder. Gemäß der derzeitigen Steuergesetzgebung dürfen die gesamten von der Behörde genehmigten Sanierungskosten innerhalb von 12 Jahren abgeschrieben werden. In den ersten 8 Jahren nach Fertigstellung der Baumaßnahme mit jeweils 9% der Sanierungskosten in den folgenden 4 Jahren mit jeweils 7%. Mit diesem steuerlichen Anreiz, soll der Erhalt von Kulturgut in besonderem Maße gefördert werden.

Eine derartige Sanierungsmaßnahme bietet auch dem Eigennutzer die Möglichkeit seine Steuerlast zu senken. Eigennutzer können 10 Jahre lang 9 % des anerkannten Sanierungsaufwandes gemäß § 10f EStG (Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten sowie städtebaulichen Entwicklungsbereichen) ansetzen. Nach Fertigstellung kann der steuerliche Verlust auf der Lohnsteuerkarte eingetragen werden und senkt somit die monatlichen Zahlungen an das Finanzamt. Bei Selbstständigen führt diese Maßnahme zu einer Reduzierung der Vorauszahlungen. Eine solche Maßnahme kann beliebig oft genutzt werden. Sinnvollerweise nur so lange es die Steuerlast hergibt. Die endgültige Anerkennung der zu genehmigenden Sanierungskosten ergeht nach Fertigstellung des Objektes durch die entsprechende Behörde (Amt für Denkmalschutz). Hier werden sämtliche abschreibungsfähigen Positionen überprüft respektive bescheinigt. Die entsprechende Bescheinigung ist den Finanzbehörden zur Anerkenntnis vorzulegen.

Das Grundstück, auf dem das jeweilige Gebäude steht ist nicht abschreibungsfähig, da es sich im steuerrechtlichen Sinn nicht abnutzt.

Auf einen Blick:

§ 7.4 EStG (Bestandsimmobilie, Renditeimmobilie, Zinshäuser)
40 Jahre lang 2,5% wenn das Gebäude vor dem 31.12.1924 errichtet wurde
50 Jahre lang 2,0% wenn das Gebäude nach dem 01.01.1925 errichtet wurde

§ 7.5 EStG (Neubauten)
50 Jahre lang 2,0% auf die Erstellungskosten des Gebäudes

§ 7i EStG (Denkmalschutz)
8 Jahre lang 9% und 4 Jahre 7% der anerkannten Sanierungskosten zzgl. § 7.4

§ 7h EStG (Objekte in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten)
8 Jahre lang 9% und 4 Jahre 7% der anerkannten Sanierungskosten zzgl. § 7.4

§ 10f EStG (Objekte wie § 7i + §7h) für selbstgenutztes Wohneigentum
10 Jahre lang 9% der anerkannten Sanierungskosten

 

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